Статистическое исследование рынка недвижимости

     Главным признаком недвижимого имущества  является указание на неразрывную связь  понятий «недвижимость» и «земля».

     Недвижимое  имущество – родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

     Объект  недвижимости – это земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и прочее.

     Объекты недвижимости предназначены для удовлетворения разнообразных потребностей отдельных людей, предприятий и организаций. Соответственно этому, они отличаются друг от друга по своим качественным и количественным характеристикам (планировке, объему, видам используемых строительных материалов, наилучшему варианту расположения, предъявляемым к ним требованиям санитарного, противопожарного характера и прочее).

     Классификация объектов недвижимости может быть проведена  по разным основаниям, в зависимости  от целей, которые ставятся исследователем. Однако при этом любая классификация должна удовлетворять определенным требованиям.

     Первая  фундаментальная классификация  объектов недвижимости – это классификация по функциональному назначению объектов недвижимости, то есть в зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных с точки зрения пользователя недвижимости функций - для проживания, для ведения бизнеса с использованием недвижимости, для организации производства и прочее.

     Различные варианты функционального назначения лежат в основе выделения 3-х типов недвижимости, основными среди которых являются жилая, коммерческая и индустриальная (промышленная) недвижимость.

     Жилая недвижимость - объекты недвижимости, предназначенные для проживания в них независимо от того, на каком праве пользователи используют эти объекты - собственности или аренды (найма).

     Коммерческая  недвижимость - объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании: розничная торговля, офисы, общественное питание, гостиницы. Эти объекты используются для оказания услуг или продажи товаров потребителям, а потому должны соответствовать определенным требованиям.

     Индустриальная  недвижимость - объекты недвижимости, используемые для ведения производственной деятельности.

     Грань между коммерческой и индустриальной недвижимостью достаточна тонка, но главным критерием является здесь  то, влияет ли расположение объекта  на приносимые бизнесом доходы, качество производимой продукции, спрос на производимую продукцию. Объекты коммерческой недвижимости сами являются источником дохода и основным активом с точки зрения его создания, объекты индустриальной недвижимости являются лишь одним (и не основным) из факторов создания дохода.

     Сравнительные характеристики жилой, коммерческой и индустриальной недвижимости представлены в приложении 1.

     Помимо  указанных типов недвижимости могут  быть также выделены: недвижимость специального назначения (уникальные по своему назначению и статусу объекты - административные здания-символы, церкви и прочее), рекреационная недвижимость (парки, сады отдыха и прочее) и смешанная недвижимость (жилые здания с встроенными помещениями для торговли, услуг и т. д.) .

     Вторая  фундаментальная классификация  объектов недвижимости разделяет ее в зависимости от целей собственника, которые он преследует при их использовании. В данной классификации принято выделять операционную и инвестиционную недвижимость.

     Операционная  недвижимость – недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и так далее.

     Инвестиционная  недвижимость – недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости .

     Основными особенностями рынка недвижимости являются:

• В отличии от рынков финансового, товаров и услуг или рабочей силы, он имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости
• Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).
• Предложение на рынке отличается низкой эластичностью, что объясняется неподвижностью объектов, их уникальностью и ограниченностью земли.
• Все операции на нем требуют государственной регистрации, что увеличивает долю присутствия государства в процессах регулирования рынка.
• Для рынка недвижимости характерны длительные сроки экспозиции  (время нахождения объекта на рынке до его продажи), что обусловлено низкой ликвидностью товарной формы недвижимости.
• Достаточно активную роль на нем играют профессиональные посредники.
• На рынке недвижимости в большей степени развиты арендные отношения.

     Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.(приложение схема 2). Основными участниками финансирования рынка недвижимости являются федеральные и территориальные органы власти и управления(путем централизованных капитальных вложений в рынок недвижимости, средства на которые выделяют из федерального и территориальных бюджетов), коммерческие банки (в виде банковских кредитов), инвесторы - юридические и физические лица.

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению др. показателям (приложение схема 3)

     Имеется три методологических варианта описания структуры рынка недвижимости: объектный, воспроизводственный и институциональный.

     Согласно объектному подходу, рынок недвижимости структурируется с точки зрения объектов гражданских правоотношений и в его структуре выделяются следующие сегменты (рынки): рынок земельных участков; жилья (городского и загородного); нежилых помещений (недвижимость для бизнеса).

     При воспроизводственном подходе его структурная организация складывается из трех основных компонентов деятельности участков рынка по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости.

• Создание объекта представляет собой строительный цикл развития, включающий инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование,  землеотвод, строительство (реконструкцию), сдачу в эксплуатацию.
• Обращение включает в себя продажу, сдачу в аренду, найм, другие имущественные сделки, образующие в целом оборот прав на существующую, ранее созданную недвижимость.
• Управление и эксплуатация- это  использование, развитие, обслуживание объектов, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства населенных пунктов.

     Соответственно, образуются три структурно выявленные сферы, составные части (рынки) целостного рынка недвижимости- развития, оборота, управления и эксплуатации.

     При  институциональном подходе структурируются виды деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их осуществления и регулирования.

     Институциональную структуру рынок приобретает  только на определенном этапе своей  зрелости, когда сформированы основные его институты и они представляют собой взаимосвязанную систему, где обозначена иерархия, определены место, роль и механизмы реализации каждого из них.

     Рассмотрим  подробней рынок жилья: в целом он развит значительно больше, чем другие сегменты. Здесь есть уже определенная  законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства и т.д. Объем жилого фонда России ориентировочно составляет 2,8 млрд. кв. м. Примерно половина жилья была построена до 1970 года.⁵

     Потенциально  масштабы этого рынка огромны. Особенно широкие масштабы в России рынок приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости.

     Рынок жилья включает в себя не только продажу жилья, как объекта рынка, но и продажу жилищных услуг, т.е. рынок аренды жилья. По оценке экспертов  журнала «RWAY» годовой объем  операций на этом рынке составляет около 1,2 млрд.долларов. Стоимость арендной платы на рынке зависит от местоположения, состояния и оборудования жилья, сезонного спроса и др. величина влияния фактора местоположения достигает 65-70% от среднегородского значения размера арендной платы. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры.    

     Таким образом, рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему. 

     1.3 Виды жилой недвижимости 

     На  примере Санкт-Петербурга принято выделять следующие типологические характеристики:

• Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования:

       •размещение в наиболее престижных  районах города;

     • принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

     • кирпичные стены;

     • общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

     • наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

     • наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

     Для малоэтажных домов коттеджного  типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

     •размещение на таком расстоянии до города, когда  поездка занимает не более 1 ч.;

     • кирпичные стены;

     • застройка в двух и более уровнях;

     • наличие объектов бытового и инженерного  обслуживания.

• Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

     • возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

     • некоторое снижение требований к  площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

     • наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

     • большее разнообразие конструктивно-технологических  параметров.

     Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

• Типовое жилье. Для него характерно:

     • размещение в любом районе города;

     • соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

     • по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам  второго поколения индустриального  домостроения и современным.

     Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

• Жилье низких потребительских качеств