Статистическое исследование рынка недвижимости

     Пример: Чтобы в большей степени донести физический смысл, на простом примере проиллюстрируем работу модели спроса и предложения. Сделаем несколько предположений относительно входных параметров модели:

     - Объем жилого фонда города составляет 1000 кв. м.

     - Объем вторичного рынка составляет 5% от объема жилого фонда в год. То есть 50 кв. м в год.

     - Объем первичного ввода составит 20 кв. м жилья в прогнозном году.

     - Средняя цена квадратного метра жилья в прошлых годах составляла 10 рублей за 1 кв. м.

     - Дисконт в цене между первичным и вторичным рынками жилья составляет 20%.

     - Город не покупает новое жилье.

     - Прогнозный объем новых денег, который придет на рынок составляет 500 рублей.

     Используя формулу (1) можно вывести следующее  соотношение.

     НД = VП * PПT + VВ * (PВT - PВT-1) (1)

     500 = 20 * X * 0,8 + 50 * (X – 10) , где X – средневзвешенная  цена текущего года.

     Таким образом, отсюда выражается X, который  равен 15,15

     То  есть при указанных нами условиях цена жилья вырастет в прогнозном году на 51,5%.

     Объем новых денег распределится между  рынками следующим образом: 242,4 рубля  на первичный рынок, и эта сумма пойдет на приобретение нового жилья, в том числе и на повышение его цены.

     При этом на вторичный рынок распределится 257,6 рублей, которые целиком пойдут на повышение цен вторичного рынка.

     Очевидно, что цена в прогнозном году остается на том же уровне в 10 рублей, если объем новых денег равен объему первичного рынка (1000 = 10 *100). То есть спрос равен предложению. Так же очевидно, что для того чтобы цена увеличилась вдвое (до 20 рублей), необходимо ввести на 100 кв. метров жилья меньше (то есть ноль), чем при равновесной цене в 10 рублей. А для того, чтобы цена уменьшилась вдвое, необходимо ввести на 200 квадратных метров жилья больше чем при равновесной цене (то есть 300 кв. метров). Из этого примера можно сделать вывод о том, что, так как зависимость объема ввода жилья и цен нелинейна, то для того, чтобы цена на жилье начала уменьшаться, необходимо серьезно увеличивать объем ввода, а для того, чтобы цена на жилье начала расти, достаточно незначительно уменьшить объем нового строительства. 

     3.3 Инфляционная модель прогнозирования цены на рынке недвижимости 

     Данная модель позволяет спрогнозировать изменение себестоимости строительства. Методика предполагает определение всех затратных статей строительства и расчет количества каждой компоненты затрат, приходящейся на квадратный метр построенной площади, в абсолютных единицах и для всевозможных типов домов. Эта модель позволяет определить нижнюю границу цены квадратного метра жилой недвижимости, поскольку застройщики не будут продавать построенную недвижимость по цене ниже себестоимости, увеличенной на величину минимально допустимой рентабельности. Необходимо отметить, что отдельные строительные компании, испытывающие трудности с финансированием строительства могут продавать квартиры по цене

себестоимости.

     Таблица 3.5 - Оценка себестоимости строительства квадратного метра

     Средняя цена квадратного метра на первичном  рынке на 01.12.2008 г. – 88140,1 руб./кв.м. ¹³

     Таким образом, текущая цена квадратного  метра на первичном рынке продается  немного выше минимальной требуемой  рентабельностью. Однако поскольку  рынок жилой недвижимости Санкт- Петербурга является рынком продавцов, а не покупателей (спрос значительно  превышает предложение), то результаты, полученные с использованием данной модели, приводятся здесь с информативной целью. Стоит отметить, что в текущей ситуации предложение ограничено. Основной проблемой рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга является невозможность увеличить предложение за короткий период времени (отсутствие финансирования нового строительства и инфраструктурные проблемы).

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Жилая недвижимость Санкт-Петербурга отличается большим разнообразием. Сложившаяся  структура рынка недвижимости формировалась годами.

     После Великой Отечественной войны  доля государственного участия в  жилищном строительстве стала постоянно  возрастать. В 1960 году она составила  в среднем по стране 50 процентов, а в 1985 году достигла 78 процентов. В  городах и поселках городского типа к этому времени удельный вес государственного и кооперативного строительства жилья составил более 90 процентов.

     Переход к рыночной экономике в инвестиционно-строительной сфере имел как положительные, так  и отрицательные последствия. К положительным результатам следует отнести существенное улучшение качества работы строительных предприятий, а также качества их продукции. Многие строительные организации вынуждены были, приспосабливаясь к рыночным условиям, менять свой профиль.

     Отрицательным последствием перехода к рыночной экономике является общий спад объемов инвестиций, подрядных работ и ввода в действие объектов, особенно промышленного назначения. Это явилось следствием как объективных причин, связанных с общей структурной перестройкой экономики, так и просчетами и ошибками в ходе реформ. К объективным причинам относится коренная перестройка источников инвестиций, связанная с резким снижением объема и доли бюджетного финансирования.

     В настоящее время рынок жилой  недвижимости в Петербурге распределен между 20-ю административными районами (13 из них городских и 7 - пригородных) и насчитывает более 1,6 млн. квартир. Около 40% составляют двухкомнатные, около 30% - трехкомнатные, а на долю однокомнатных квартир приходится примерно 20%. Остальные типы квартир - это (в первую очередь) многокомнатные квартиры в историческом центре города - Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах. Причем большинство их так и не поменяло своего "коммунального" статуса.

     В результате разница спроса и предложения на протяжении еще как минимум 4-5 лет будет только увеличиваться объемы ввода жилой недвижимости. Стоит также отметить тот факт, что далеко не все объекты недвижимости, которые считаются сданными, пригодны для заселения. 
 

      СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Бюллетень недвижимости /bn.ru
2. Виноградов Д. В.  Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.
3. Курс социально-экономической статистики: Учебник для вузов /Под ред. проф. М. Г. Назарова. – М.: Финстатинформ, ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 771 с.
4. “Менеджмент” (Современный Российский менеджмент), Под редакцией М.Л. Разу и Ф.М. Русинова , М.: “ФБК-Пресс”, 2008г.
5. Н.И. Кабушкин “Основы менеджмента”, М.: “Финансы, учет, аудит”, 2007г.
6. Основные индикаторы рынка Санкт-Петербурга/ http://www.bn.ru/graphs/
7. Росстат / www.gks.ru
8. Рынок недвижимости и его участники/ http://www.rips.ru/analit.phtml?id=18&print=ok
9. Рынок недвижимости, итоги года/ http://www.bn.ru/articles/2009/02/03/40235.html
10. Рынок недвижимости, итоги года/ http://www.bn.ru/articles/2009/02/03/40235.html
11. Рынок недвижимости и его участники/ http://www.rips.ru/analit.phtml?id=18&print=ok
12. Прогноз развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге/ http://www.g2p.ru/publications/index.php?opn=56518&part=1
13. Сальжанова З.А. Социально-экономическая статистика: Учебное пособие. – Караганда, ЦНТИ, 2008.- 42 с.
14. Смирнов С.В. “Организация управления предприяти-ем, С.-П.: “Экономпресс”, 2003г.
15. Социальная статистика: Учебник / Под ред. чл. - кор. РАН И.И. Елисеевой. – М.: Финансы и статистика,1997. –416 с.
16. Статистический сборник «Социально-экономическое развитие России», 2008 г.
17. Экономическая статистика: Учебник / Под ред. Ю.Н. Иванова. – М.: ИНФРА – М, 1998 – 480 с
18. Характеристика спроса на рынке жилой недвижимости/ www.bpn.ru/publications/6950/