Рынок недвижимости

СПбГУТ  им. проф. Бонч-Бруевича

Факультет экономики и управления 
 
 
 
 
 

Экономика недвижимости 

Контрольная работа на тему:

«Рынок  недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

Студент группы Э-61з

Петров  К. В. 

Проверил:

Ст.преп. Ю.В. Щербаков 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2011

Содержание: 
 

1. Содержание………………………………………………………………..2
2. Понятие рынка недвижимости …………………………………………..3
3. Особенности рынка недвижимости .………………………………….…3
4. Сегменты рынка недвижимости ………………………………………...4
5. Субъекты рынка недвижимости ………………………………………...5
6. Первичный и вторичный рынки недвижимости ……………………….6
7. Виды стоимости недвижимости …………………………………...……6
8. Список литературы……………………………………………………….8

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

-2-

1. Понятие рынка недвижимости

 

     Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

     С абстрактной точки зрения рынок  недвижимости можно представить  как фактический поток сделок с недвижимостью, с интересами и  правами на недвижимость, а также  поток информации, касающихся таких  сделок.

     Действия  на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения, что обуславливает тесную взаимосвязь  рынков недвижимости и финансов. Более  того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он используется для производства товаров или услуг, сдается в аренду, перепродается и т.п. В этом случае он взаимодействует также с рынками товаров, труда. Поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.

     Реальная  экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости. 
 
 

2.  Особенности рынка недвижимости

 
 

      Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными потребительскими свойствами: степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, материалом изготовления, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, его инфраструктурой и экологическими особенностями. Для жилой недвижимости важен вид из окна, близость к центру, метро, месту работы, этаж на котором находится квартира и т.д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как она в силу перечисленных потребительских свойств имеет высокую цену. Указанные обстоятельства приводят к формированию практически индивидуальных цен на каждый объект недвижимости. 

-3-

     Информация  о рынке недвижимости является не такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

     Рынок недвижимости более локализован, чем  другие рынки, его объекты не могут  быть перемещены и подвержены воздействию  физической среды. Объекты недвижимости более дифференцированы по своим характеристикам (каждый участок земли имеет свои уникальные свойства; один и тот же тип жилья, расположенный в разных местах, будет иметь разную ценность). 

3. Сегменты  рынка недвижимости.

 

     Рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:

     – по использованию: жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;

     – по географическому фактору: местный, городской, региональный, национальный, мировой;

     – по цене: покупатели жилья стоимостью, например, 150 000 … 200 000 $ будут иными, чем покупатели жилья стоимостью 15 000…20 000 $;

     – по качеству: квартиры одного и того же типа с ремонтом «евростандарт» могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем с обычным ремонтом, хотя обе могут находиться даже в одном доме;

     – по инвестиционной мотивации: как средство сохранения капитала, как выгодное вложение для получения дохода в будущем и т.д.;

     – по типу прав собственности: неограниченные права собственности, сервитуты, право на аренду, участие в кондоминиумах, право хозяйственного владения, право оперативного управления, право пожизненного владения, право постоянного пользования, другие виды прав.

     Сделки  с недвижимостью по своей природе  носят частный характер. Поэтому открытая публичная информация по ним часто бывает неполной или неверной.

     В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны  большого числа участников, на некоторых  сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего один или несколько покупателей или продавцов. Это 
 

     -4-

особенно  характерно для специализированных объектов или объектов уникального  назначения. 
 
 

4. Субъекты рынка недвижимости

 
 

Субъектами рынка  недвижимости являются:

– покупатели (физические и юридические лица);

– инвесторы;

     – продавцы (собственники имущества, фонды  имущества, органы, уполномоченные местной  властью);

     – всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

• агентства оценщиков;
• риэлтерские фирмы;
• юридические фирмы;
• рекламные агентства;
• биржи недвижимости;
• страховые компании;
• аукционные фирмы;
• фондовые биржи;
• конкурсные комиссии;
• чековые инвестиционные фонды;

                               - комиссии по приватизации предприятий;

          - банки (в т.ч. ипотечные) и др. 
– государственные органы:

- бюро технической инвентаризации (ПИБ);

• комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
• арбитражные суды;
• нотариальные конторы;
• налоговые инспекции;

                           - комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. 
 
 
 
 
 
 
 

     -5-

5. Первичный и вторичный рынки недвижимости.

     На  рынке недвижимости выделяются две  его составляющие: первичный и  вторичный рынок недвижимости.

     На  первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов 
 
 

     власти, а также строительные компании –  поставщики жилой и нежилой недвижимости.

     На  вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

     Подобное  деление рынка имеет место  и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там  товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города – определенному району или даже микрорайону.

     Учитывая, что потребности населения в  жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

     Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

6. Виды стоимости недвижимости.

Стоимость недвижимости – понятие неоднозначное. Существует множество определений, отражающих разное содержание этого понятия.

Рыночная  стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться. 
 

-6-

 

      Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости.

      Арендная  стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость.

      Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяется страховые суммы, выплаты и проценты.

      Ликвидационная  стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

      Инвестиционная  стоимость – это цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости имеет субъективный характер.

     Балансовая  стоимость отражается в бухгалтерской документации и представляет собой стоимость имущества, по которой оно числится на балансе предприятия.

     Налогооблагаемая  стоимость исчисляется для целей налогообложения. В соответствии с российским законодательством она тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

      Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.