Статистическое исследование рынка недвижимости

     Исходя  из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора  платежеспособности, требования к этому типу жилья следующие:

     • размещение в непрестижных районах;

     • удаленность от основных транспортных коммуникаций;

     • принадлежность к таким конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

     • размещение в первых этажах домов  других типов;

     • заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.

     Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности. Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

     Так, при принятии экономических решений  на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:

     • дома «старого» фонда, построенные  в дореволюционный период;

     • дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

     • «сталинские» дома, срок возведения которых  пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой  возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

     • дома первого поколения индустриального  домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся  заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

     • дома второго поколения индустриального  домостроения, построенные в 70-80-х  гг., когда в градостроительном  проектировании использовались более  высокие нормы и стандарты;

     • современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

     Существует  и классификация объектов жилой  недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

     - дома с кирпичными стенами;

     - панельные дома;

     - монолитные дома;

     - деревянные дома;

     - дома смешенного типа.

     Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не проходили госрегистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

     Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом  сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

     На  спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при  покупке жилой недвижимости, большое  значение имеют личные пристрастия  к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

     Наибольшим  спросом в Ленинградской области  пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и др. 

      ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 

     Жилая недвижимость Санкт-Петербурга отличается большим разнообразием. Сложившаяся структура рынка недвижимости формировалась годами. 

     2.1 Формирование рынка  недвижимости в период 1980-1990 годы 

     Градостроители  первых лет советской власти предлагали в качестве альтернативы дворам-колодцам концепцию не располагавшего к домоседству и уединению города-сада. Рядовые квартиры того времени состояли из спален и миниатюрных кухонь (где помещалась, разве что, тумбочка с примусом). Остальные помещения - столовые, библиотеки и даже уборные - часто выносили в разряд мест общего пользования.

     В 1935 году на смену романтическому "общежитейскому" конструктивизму пришел сталинский ампир. В сегодняшнем представлении  сталинский дом - это массивное здание из кирпича или керамических панелей  с высоким бельэтажем. Тем не менее, эти дома были разными: одни - "номенклатурные", другие - рядовые, рассчитанные на коммунальное заселение. Строения того периода - это 15% сегодняшнего жилого фонда Петербурга.

     В 1955 году появилось постановление "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве", открывшее эру хрущевок. К числу излишеств отнесли "сталинские" арки, портики и башенные надстройки, а также "недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений". Директива предписывала разработать проекты, призванные удешевить строительство жилья, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая семья встретила его в отдельной, а не коммунальной квартире. Панельные пятиэтажки рассматривались как временное жилье, которое через 25 лет эксплуатации пойдет под снос. Тем не менее, первые хрущевки скоро отметят полувековой юбилей.

     1961 по 1965 годы (седьмая пятилетка) в  Ленинградской области было возведено  2,9 млн. кв. метров, с 1966 по 1970 годы (восьмая пятилетка) – 3,5 млн.  кв. метров, а с 1970 по 1980 годы (девятая и десятая пятилетки) в области было построено 8,6 млн. кв. метров жилой площади. В среднем, на ленинградской земле в это время в год вводилось по 860 тысяч кв. метров жилья, а в 2007 – 2010 годах ежегодно будет строиться более одного млн. кв. метров жилой площади.

     С 1966 года, в СССР ежегодно строилось  порядка 100 млн. кв. метров жилой площади. В одиннадцатой пятилетке (1980 – 1985 годы) вводилось по 110 млн. кв. метров жилья  в год. В 1985 – 1988 годы в Советском  Союзе произошло снижение объема жилищного строительства до 72 млн. кв. метров. С 1988 по 1996 год ежегодный ввод жилья в России снизился с 72 до 32,5 млн. кв. метров.

     После Великой Отечественной войны  доля государственного участия в  жилищном строительстве стала постоянно возрастать. В 1960 году она составила в среднем по стране 50 процентов, а в 1985 году достигла 78 процентов. В городах и поселках городского типа к этому времени удельный вес государственного и кооперативного строительства жилья составил более 90 процентов.

     В сегодняшнем Питере хрущевок больше, чем домов старого фонда. С 1956 по 1965 год в городе построено 13 тысяч  жилых домов (из которых львиная  доля - именно панельные пятиэтажки), в то время, как дореволюционных  жилых зданий сохранилось 11,3 тыс. Но ведь никому и в голову не придет называть "город дворцов и музеев" городом хрущевок!

     Наиболее  характерные и узнаваемые дома-"семидесятники" - "корабли". На сегодняшнем рынке  недвижимости квартиры в них считаются  самым доступным жильем. Зато в  брежневские времена новенькие постройки, похожие на палубные надстройки пассажирских лайнеров, казались вполне комфортными и почти престижными.

     В 1980-х годах подошла очередь  ориентиров на более просторное "семейное" жилье. С крупнопанельными сериями 137.11 и 600.11 связывались надежды на выполнение забытой сегодня программы "Жилище-2000", и возможно, что если бы бюджетный кризис случился позже, вослед брежневкам появились бы и "горбачевки" 

     2.2 Формирование рынка  недвижимости в период с 1990 по 2000 годы 

     С началом рыночных преобразований в стране (начало девяностых годов) командно-административная система со строительными главками, министерствами и т.п., а также генеральный план развития Ленинграда (1986 г.) остались в прошлом. Начался новый, современный для нас период развития города, его архитектуры, экономики, организации и управления инвестиционно-строительным процессом. И это, безусловно, связано с переходом от планово-распределительной, полностью огосударствленной к рыночной экономике. Поскольку это означало переход к принципиально другому общественно-политическому и хозяйственному укладу жизни, то такой процесс не мог не быть сложным, болезненным, противоречивым и избавленным от ошибок и трудностей. В инвестиционно-строительной сфере становление рыночных отношений проходило с начала девяностых годов весьма жестко и, можно сказать, "обвально".

     Во-первых, вместе с командной экономикой рухнула  и вся линейно-штабная система  управления инвестициями и строительством – Госплан (государственный план), строительные министерства. Строительные компании получили вместе со свободой действий и всю ответственность за свою работу - поиски инвесторов, партнеров, ресурсов, кредитов и т.д.

     Во-вторых, в 1992-93 г.г. строительная отрасль была включена в число первоочередных при приватизации государственных и муниципальных предприятий. При этом те строительные тресты, которые еще ранее (в 1989-90 г.г.) перешли на аренду с правом выкупа имущества, получили возможность образовать акционерные общества закрытого типа (ЗАО), причем все работники стали акционерами своих трестов. Таких трестов в Петербурге оказалось 80 % от общего числа. Остальные 20 % преобразовывались в акционерные общества открытого типа, хотя практически никакой эмиссии акций и их свободной продажи не было. [1]

     В-третьих, наряду с приватизацией происходил болезненный процесс разукрупнения строительных трестов, т.е. предоставление самостоятельности их структурным подразделениям.

     В-четвертых, произошли коренные изменения в  источниках инвестиций. Резко уменьшилось  бюджетное финансирование строительства, возросли частные, в том числе иностранные инвестиции, а также средства населения.

     В-пятых, стала создаваться и развиваться  инфраструктура рынка - коммерческие банки, биржи, риэлтерские компании и т.п.

     Наряду  с приватизированными компаниями в виде акционерных обществ, на рынке стали возникать и частные строительные компании, которые также регистрировались как закрытые акционерные общества.

     Строительные  компании сравнительно быстро адаптировались в рыночных условиях, так как строительство является одной из наиболее рыночных отраслей, ибо для начала и развития строительного дела (особенно специальных работ - отделочных, электромонтажных, сантехнических и т.п.) не требуется, как правило, производственных площадей, а практически все необходимое можно купить на рынке.

     Переход к рыночной экономике в инвестиционно-строительной сфере имел как положительные, так  и отрицательные последствия. К  положительным результатам следует  отнести существенное улучшение  качества работы строительных предприятий, а также качества их продукции. Многие строительные организации вынуждены были, приспосабливаясь к рыночным условиям, менять свой профиль. Наиболее частые случаи такого преобразования произошли с трестами, перешедшими от промышленного к жилищному строительству, ибо оно было востребовано рынком. К положительным явлениям реформ можно также отнести и повышение роли архитекторов, которые стали тесно взаимодействовать с конкретными строительными компаниями, в результате чего была сломлена унылая типизация строительства и созданы архитектурно оригинальные объекты как жилищного, так и коммерческого назначения.

     Появились и многочисленные частные архитектурные  и, в основном, архитектурно-проектные  компании, работающие по заказам инвесторов и строителей. В Санкт-Петербурге за годы реформ, особенно за последние 7 лет, построено много прекрасного жилья с новой архитектурой и планировкой квартир. При этом, построенные дома предназначены для различных слоев населения - от элитных до домов для среднего класса. Построены новые торговые комплексы, ряд крупных коммерческих, транспортных и промышленных объектов, восстановлен ряд храмов. К сожалению, в Петербурге не строились так называемые социальные дома, в результате чего очередь на получение жилья практически не двигается.