Статистическое исследование рынка недвижимости

     Виды  жилья в Санкт-Петербурге (до 2000 г ):

• Типовые дома постройки 60-90-х годов
• Старый фонд.

Таблица 2.1 –Виды  жилья Санкт-Петербурга до 2000 года⁶

     Старый  фонд - разделяется на дома постройки до 1917 года, 1920-30-х годов (кировки), конца 30-х – 50-х годов (сталинки). Одним из важных показателей цены квартиры является был ли кап. ремонт в доме, какие перекрытия (деревянные или металлические). Однако, из-за того, что остается все меньше вариантов квартир «фасадных и видовых» в центре города, на сей день квартиры с деревянными перекрытиями, но в хорошем месте ценятся очень высоко. Планировки квартир могут быть самые разнообразные. Наименее качественными из квартир старого фонда являются «кировки».

     В строительстве стал быстро развиваться малый бизнес. По данным Петербургкомстата, структура строительных организаций и объемов выполненных в 2000 г. работ характеризовались следующими параметрами (табл. 2.2 – 2.3):

Табл. 2.2 Подрядные работы, выполненные собственными силами

Табл. 2.3 Объем подрядных работ, выполняемый компаниями в зависимости от численности работников

     Отрицательным последствием перехода к рыночной экономике  является общий спад объемов инвестиций, подрядных работ и ввода в действие объектов, особенно промышленного назначения. Это явилось следствием как объективных причин, связанных с общей структурной перестройкой экономики, так и просчетами и ошибками в ходе реформ. К объективным причинам относится коренная перестройка источников инвестиций, связанная с резким снижением объема и доли бюджетного финансирования. Если до 1989-90 г.г. практически все инвестирование происходило за счет средств государственного бюджета, то с начала и по ходу реформ эта доля неуклонно снижалась, что видно из табл. 2.3 - Объем подрядных работ, выполняемый компаниями в зависимости от численности работников.

Табл. 2.4. Распределение инвестиций в основной капитал по источникам финансирования ⁷

       
Рис. 2.1 Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования в 1992-2001 годах, тыс. кв. м⁸

     Характерны  в этом отношении объем и динамика жилищного строительства. Если в  конце 80-х годов в городе вводилось в эксплуатацию 2,0 - 2,2 млн. кв. м. общей площади домов на 40 - 42 тысячи квартир, то в годы реформ объем жилищного строительства снизился вдвое, причем неравномерно по годам. Резко изменились источники инвестиций в жилищное строительство (рис.2.1).

     Следует отметить, что жилье, построенное  в 1996-2001 г.г. качественно отличается от того, что было построено в 80-е  и в начале 90-х годов по уровню комфортности, общей площади квартир, архитектурному облику. Если в 1990 г. средний  размер квартир составлял 57,3 кв. м., то в 2000 г. - 71,2 кв. м.

     Начальный этап развития рынка жилой недвижимости в Петербурге (1991-1993 гг.) отличался  сверхвысокими темпами роста  цен - 50-100% в год. 1994-1995 гг. - это период постоянного, но более плавного роста  цен (30-50% в год). 1996-1998 гг. (до августа 1998 г.) - период относительной стабилизации цен (сезонные колебания 5-10%). В первой половине 1999 года произошел пост кризисный обвал - цены на большинство категорий жилья упали почти вдвое. Но этот период долго не продлился, и уже с начала 2000 года началась плавная реставрация докризисного уровня цен, резко набравшая темпы в течение конца 2001 - начала 2002 гг. На сегодня почти по всем типам жилья достигнут, а по некоторым и несколько превзойден докризиный уровень цен. Подробно ценовые тенденции последнего года изложены ниже.

     Определим структуру жилищного фонда в  начале перестройке.

Таблица 2.5-Жилищный фонд Санкт-Петербурга 1998-1999 год

Таблица 2.6 –Структура жилищного фонда

     Таким образом, за изучаемый период произошло  перераспределение жилищного фонда. Так если в предыдущем периоде основной удельный вес занимал государственный и муниципальный фонд, который составлял 84,4% всего фонда, то в текущем периоде только 61,09% занимает данный фонд. Снижение произошло в пользу частного сектора, удельный вес которого повысился на 2,52 пункта. 

     2.3 Современное состояние  рынка жилой недвижимости  

     В настоящее время рынок жилой  недвижимости в Петербурге распределен  между 20-ю административными районами (13 из них городских и 7 - пригородных) и насчитывает более 1,6 млн. квартир. Около 40% составляют двухкомнатные, около 30% - трехкомнатные, а на долю однокомнатных квартир приходится примерно 20%. Остальные типы квартир - это (в первую очередь) многокомнатные квартиры в историческом центре города - Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах. Причем большинство их так и не поменяло своего "коммунального" статуса. Часть таких квартир является потенциально элитным жильем. Их жилая площадь в зависимости от района расположения колеблется в пределах 110-150 кв.м, а общая - процентов на 20-30 больше. Инвестиционная привлекательность многокомнатных квартир не всегда и не везде одинакова - она зависит от конкретного места в районе (отличающегося по престижности, озелененности, удобству транспортного сообщения), расположения в доме (мало найдется любителей апартаментов, в которых практически все окна выходят в наши знаменитые дворы-колодцы), окружения (целый ряд промышленных предприятий так и не выведен из центра города) и состояния дома (множество строений не проходило капитальный ремонт, имеет деревянные междуэтажные перекрытия, ограниченные удобства). Также в эту группу входят несколько десятков тысяч малогабаритных четырехкомнатных квартир, расположенных в домах, получивших название "хрущевок". Эти дома преимущественно расположены в Кировском, Калининском, Красносельском, Фрунзенском и Невском районах. Общежития и жилье "коридорного" типа занимают 1,7% состава жилого фонда. Средняя обеспеченность петербуржцев жильем - чуть больше 11 квадратных метров жилой площади на человека. Но, в действительности, это распределение крайне неравномерно и более 300 тысяч семей стоит в очереди на улучшение жилищных условий.