Статистическое исследование рынка недвижимости

     На  первичном рынке недвижимости наиболее дорогими районами города по данным за 12 мая по-прежнему являются Петроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевым – Красносельский район города и Всеволожский район, а также другие районы Ленинградской области. 
За неделю, цены по районам не изменились, показав лишь небольшое снижение по Всеволожскому району (-1.6%) и по Калининскому району (-0.5%). 
 
 
Рис. 2.7 –Индексы цен первичного рынка жилья, 2009 год

     Данные  по новостройкам в Адмиралтейском, Колпинском и Кронштадском районах  отсутствуют.

     Различия  с индексами БН по первичке по-прежнему наиболее сильны по Петроградскому, Центральному и Красногвардейскому району, где индекс БН стабильно выше индекса БСН. По Петродворцовому, Московскому, Кировскому и Фрунзенскому районам, индексы БСН превосходят уровень БН.

     Рис. 2.8 –Сравнение индексов БСН и БН по районам города 

     На  вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен по-прежнему не меняется. Пальма первенства принадлежит  Центральному, Петроградскому, Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам.

     Местами снижение составило более 4% - Кировский, Колпинский районы. А где-то, в пригородах Санкт-Петербурга, цены наоборот пошли  вверх на 2-2,5% – Всеволожский, Пушкинский районы. Резкий, фантастический всплеск  цен наблюдается по Кронштадскому району и области в целом (+24,7% и +79,5% соответственно). Причина его, скорее всего, выброс на рынок новых объектов. По индексу БН таких всплесков не наблюдается. На графике цветом выделены районы, где цены растут, и где снижаются. Интенсивность цвета отражает динамику изменений.

     Рис. 2.8 –Индексы цен вторичного рынка  жилья

     Отличия индексов БСН и БН по вторичке не меняются и по-прежнему ярко проявляются  в центральных районах, а также в ценах на квартиры в области, где уровень цен по БН – выше, чем БСН. ости на рынке недвижимости Санкт-Петербурга привело к легкому снижению цен на вторичном рынке. Цены первичного рынка почти не менялись. Средняя стоимость квартир на первичном рынке составила, по данным БСН на 12 мая 2009 года, 75 792 рубля. По сравнению с прошлой неделей, средняя стоимость квартир снизилась на 0,5%.

     Для сравнения, индекс средних цен первичного рынка жилья БН на 11 мая 2009 года составляет 77 707 рублей за квадратный метр, снизившись почти на 1000 рублей за метр.

     Стоимость квартир в панельных новостройках на 12 мая не изменилась по сравнению  с прошлой неделей и составила 49 088 рублей за квадратный метр. Индекс БН для данного сегмента на 11 мая  составляет 69 684 рубля и снова снизился по сравнению с прошлой неделей, уже на полторы тысячи рублей.

     Цены  на кирпичные новостройки составляют 72 728 рублей за квадратный метр, точно  так же, как и на прошлой неделе. Индекс БН для кирпичных новостроек на 11 мая составляет 73 530 рублей за квадратный метр, также упав за неделю, но на 500 рублей.

     Самыми  дорогими квартирами, представленным на рынке первичного жилья, по-прежнему остаются квартиры в кирпично-монолитных домах. Средняя стоимость квартиры в данном сегменте на 12 мая составила 77 836 рубль за квадратный метр. В этом сегменте, по отношению к прошлой неделе, цена снизилась на 0.6% или примерно 600 рублей. Индекс БН для данного сегмента на 11 мая составляет 79 442 рубля за метр, также снизившись за неделю на 1000 рублей.

     Самый большой разрыв между индексами  БСН и БН по-прежнему наблюдается  в сегменте панельного жилья. Разрыв составляет около 20 тысяч рублей за метр. По другим сегментам, отличия  менее заметны. Общий тренд –  опережающее снижение индексов БН. Цена за метр однокомнатной квартиры в новостройках на 12 мая составила 81 628 рублей за квадратный метр. По сравнению с нашими данными за прошлую неделю, индексы снизились на 0.5% или примерно на 400 рублей. Индекс БН в этом сегменте на 11 мая составляет 77 871 рубль за квадратный метр, демонстрируя тенденцию к постепенному снижению (примерно -600 рублей за неделю). 
Средняя стоимость двухкомнатных квартир в строящихся домах составила на 12 мая 2009 года 75 066 рублей. По сравнению с предыдущей неделей, индекс также снизился, на 0.4%. Индекс БН для двухкомнатных квартир на 11 мая составляет 76 302 рубля за квадратный метр, снизившись за неделю на 600 рублей.

     На 12 мая, стоимость квадратного метра  трехкомнатной квартиры составила 70 045 рублей, также продемонстрировав  спад в 0,4%. Индекс БН по сегменту трехкомнатных квартир на 11 мая составляет 75 537 рублей за метр, резко упав за неделю почти на 2 тысячи рублей.

     Стоимость квадратного метра многокомнатной квартиры на 12 мая 2009 года значительно  снизилась по сравнению с прошлой неделей и составила 62 681 рубль. Падение составило 7,1%, что крайне существенно. А вот индекс БН на 11 мая по этому сегменту не изменился и составляет 99 988 рублей за квадратный метр. По данным БСН за 12 мая 2009 года средняя цена квартир на вторичном рынке Санкт-Петербурга составила 84 454 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за прошлую неделю, цены снизились на 1,7%, или почти на 1400 рублей за метр.

     Индекс  БН для вторичного рынка на 11 мая 2009 года составляет 89 863 рубля за квадратный метр, незначительно снизившись за неделю.

     Самыми  дорогими на вторичном рынке по-прежнему остаются «сталинки». Стоимость квартир  в «сталинках» составила, на 12 мая, 95 346 рублей за квадратный метр, снизившись за неделю на 1,2%, или примерно на 1200 рублей. Индекс БН для данного сегмента за 11 мая показывает более высокий уровень цен – 101 497 рублей за метр, но снизившись за неделю на 700 рублей.

     Стоимость квартир в старом фонде на 12 мая  составляет 94 634 рубля за квадратный метр. За неделю цены здесь также снизились, на 1,6%. Индекс БН резко упал почти на 2 тысячи рублей за метр, до уровня в 101 328 рублей за метр.

     Квартиры  в кирпичных домах на вторичном  рынке 12 мая 2009 года стоят 85 464 рубля  за квадратный метр. В этом сегменте цены также снизились, но на 1,1%. Индекс БН за 11 мая также снизился примерно на 600 рублей, до уровня в 90 520 рублей за квадратный метр.

     Самыми  дешевыми на вторичном рынке остаются квартиры в панельных домах –  их цена на 12 мая 2009 года резко упала  и составила 73 675 рублей за метр. Индекс БН за 11 мая составляет 80 398 рублей, с небольшим понижением в 400 рублей относительно прошлой недели. Средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире на вторичном рынке по данным БСН за 12 мая 2009 года составляла 88 340 рублей. За неделю цены снизились на 2.2% или примерно на 2 000 рублей за метр. Индекс БН за 11 мая составляет для однокомнатных квартир 90 121 рубль за метр, снова упав с прошлой недели примерно на 1000 рублей.

     Средняя стоимость квадратного метра  жилья в двухкомнатной квартире на вторичном рынке остановилась на отметке 85 121 рубль. За неделю, цены снизились на 1,6% или примерно на 1400 рублей. Показатель индекса БН по данному сегменту составляет 88 697 рублей за метр, также снизившись за неделю на 1000 рублей.

     Стоимость трехкомнатной квартиры на вторичном  рынке 12 мая составляла 81 214 рублей за квадратный метр. За неделю цена мало изменилась (-0.9% или -700 рублей). Индекс БН для трехкомнатных  квартир на вторичном рынке составляет 88 329 рублей, снова снизившись за неделю, на 400 рублей за метр.

     Средняя стоимость метра жилья в сегменте многокомнатных квартир составила  на 12 мая 78 752 рубля за квадратный метр. За неделю, цены снизились на 1,9% или  на 1500 рублей за метр. Индекс БН составляет для данного сегмента 95 455 рублей за метр, упав за неделю на 1500 рублей. Но несмотря на это, различия с индексом БСН здесь все еще очень существенные.

     Эксперты  прогнозируют спад цен на жилую недвижимость вплоть до весны 2009 года: в общей  сложности на 10-15%. Низшая точка спроса на жилье будет достигнута в июле-августе 2009 года. Именно в этот промежуток времени, по словам специалистов, будет выгоднее всего покупать недвижимость.

     Развитие  первичного рынка недвижимости способствует повышению качества жизни, благоустройству городской среды. Трудно переоценить его влияние на общее экономическое положение в Санкт-Петербурге. В настоящий момент рынок характеризуется высоким уровнем конкуренции и перед его игроками стоит первоочередная задача создания конкурентоспособных проектов. Рецепт создания востребованного рынком объекта прост: проект должен формироваться с учетом предложения конкурентов (бенчмаркинг), анализа клиентов (покупателей недвижимости) и анализ спроса со стороны потенциальных покупателей. Если первые два инструмента - общепринятая практика строительных компаний и агентств недвижимости, то изучению спроса отводится мало внимания.

     Собственно, в Петербурге еще и не сложились  четко ограниченные зоны проживания людей с одинаковым уровнем доходов  или социальным статусом.

     Лидирующие  позиции, с точки зрения, объемов  потенциального строительства занимают Приморский и Выборгский районы. Среди  южных районов наиболее востребована недвижимость в Красносельском и  Московском. Чаще всего петербуржцы  предпочитают не переезжать в другие районы, а покупать квартиры в том же районе, где и живут.

      3 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  

     3.1 Факторы развития  рынка жилой недвижимости в  Санкт-Петербурге 

     Рост  экономики Санкт-Петербурга, измеряемый валовым региональным продуктом, превосходит рост ВВП России. В Петербурге ВРП на душу населения превосходит показатель ВВП на одного жителя России. Принимая во внимание прогнозы Минфина России относительно динамики ВВП России и планы международных корпораций по открытию в Санкт-Петербурге своих производственных подразделений, можно сделать вывод о том, что такая ситуация сохранится и в ближайшем будущем.

     На  рисунке 3.1 представлено ВВП России и Санкт-Петербурга, с прогнозом  до 2011 года, проведенного Росстатом. 

     Рисунок 3.1 –Динамика ВВП и ВРП по России и Санкт-Петербургу, в %¹²

     Среднедушевой доход жителя Санкт-Петербурга на 25–30% выше среднедушевого дохода в среднем  по России. Ожидается, что величина номинального дохода жителя Санкт-Петербурга в 2008 году составит $8 870 (официальные доходы без учета теневой экономики), а в целом по России – $7 040. К 2011 году средняя величина номинального дохода должна достичь, по нашим оценкам, $13 475 в Санкт-Петербурге и $10 538 в России. Рост доходов населения будет стимулировать спрос на недвижимость.

     Стоит заметить, что представленные выше данные взяты из официальных источников. В России сектор теневой экономики  достаточно велик, и, для того чтобы  избежать уплаты налогов, работникам зачастую выдают заработную плату «в конверте». Теневые доходы и «чулочные» сбережения уже достаточно давно подпитывают экономику России: так, в основном именно за счет их совершаются крупные покупки (автомобили и квартиры).

     Факторы, сдерживающие рост объема предложения

     Рисунок 3.2 –Распределение объемов первичного рынка недвижимости по срокам ввода 

     Существенное влияние на объем предложения первичного рынка недвижимости окажет мировой финансовый кризис, в результате которого доступ строительных компаний к финансовым ресурсам резко ограничился. Так, с лета 2007 года значительно снизился объем выпуска облигаций. Для большинства застройщиков условия банковских кредитов ужесточились до запретительного уровня. На сегодняшний день, строительный сектор может рассчитывать лишь на государственную поддержку. Но финансировать новое строительство только за счет государственных кредитов не представляется возможным. В результате существенная часть застройщиков была вынуждена заморозить новые проекты и направить имеющиеся ресурсы на завершение начатых проектов. Таким образом, в 2010-2011 годах нас ожидает значительный провал в объемах ввода нового жилья.

     Наряду с недостатком финансирования существуют многочисленные инфраструктурные проблемы, большие бюрократические издержки (получение всей необходимой для строительства разрешительной документации занимает до двух лет), а также дефицит пятен под застройку. Сегодня данные проблемы отошли на второй план, но их актуальность вновь заявит о себе после восстановления активности строительных компаний. Говоря о перечисленных проблемах, необходимо указать на то, что в настоящее время в Санкт-Петербурге практически не осталось подготовленных для жилищной застройки пятен. Подготовка инфраструктуры (электричество, канализация, строительство дорог), которая предшествует строительству дома, в среднем занимает 1,5-2 года. Из сложившейся ситуации можно сделать вывод о том, что даже с активизацией строительных компаний нарастить объемы ввода удастся не ранее 2012-2013 годов.