Рынок недвижимости

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..  3

2. АНАЛИЗ  И  ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА,  РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ  

                 Значение, сущность и особенности рынка недвижимости

                  в экономике страны…………………………………………………………  5

3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

                 Сущность, классификация

                 и основные параметры оценки недвижимости……………………………  13

                 Выбор подходов и методов оценки………………………………………..  25

 

4. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ

            УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

                 Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения….. 28

                 Рекомендации по регулированию рынка недвижимости…………………32

 

5. СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ………………………………35

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость (недвижимое имущество) - земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Real estate, Realty).

         Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика,  так как знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

        Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот недавно, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений.

        Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

           Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

После принятия Конституции  РФ 1993 г., провозгласившей право граждан  на частную собственность человек вправе теперь иметь в собственности, как предметы потребления, так и средства производства для осуществления предпринимательской деятельности; владеть и распоряжаться ими, продавать и покупать вещи, в том числе относящиеся к недвижимости.

 

 К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. (ст. 130 ГК).

        Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав

(ст. 131 ГК).

Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

Именно недвижимость формирует  центральное звено всей системы  рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий  разнообразные личные потребности  людей, но и одновременно капитал  в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой  инвестирования с целью получения  прибыли.

Развитие оценочной  деятельности в Российской Федерации  определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

   Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.

АНАЛИЗ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Значение, сущность и особенности рынка недвижимости

в экономике  страны.

           Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

«Рынок недвижимости –  это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение  рынка недвижимости как комплекса  отношений, связанных с созданием  новых и эксплуатацией уже  существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

Рынок недвижимости, как  любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

 

К основным функциям рынка недвижимости относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

 

          С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности  рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки:

 

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства и

является специфическим  сектором экономики:

        На рынке недвижимости, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

          Спрос – это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием экономических, социальных, демографических, природно-климатических и других факторов. Значительное влияние на него оказывает цена.

         Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность спроса и предложения.

Немаловажную роль на рынке  недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов и покупателей (арендаторов). Основной причиной несоответствия ожиданий собственников и покупателей  является недостаток аналитической  и экспертной информации о рынке  недвижимости при одновременной  массовой информации о непрерывно возрастающем спросе. В этой ситуации собственник  объектов недвижимости завышает цены, количество продаж снижается, а спрос  останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка  недвижимости не совпадают во времени  с экономическими циклами  спад на рынке недвижимости предшествует спаду  экономики в целом, а подъем наступает  раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, ибо, если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени  последует ухудшение ситуации в  национальной экономике, и наоборот – за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

При пересыщении рынка  объектами недвижимости на нем наблюдается  спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственникам  сложно их продать, цены снижаются. Это  – рынок покупателя.

 После возрастания  спроса наблюдается поглощение  созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически  отсутствуют.

 В результате повышения  спроса на вновь созданные  объекты новое строительство  достигает апогея, цены на объекты  строительства растут, возникает  излишек строительных мощностей  и перепроизводство строительной  продукции, строительная деятельность  сокращается. Это – рынок продавца.

    Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Государство не предъявляет  претензий к реализации объектов недвижимости (как и любого другого  товара), но в то же время от имени  общества контролирует режим их использования  и порядок реализации.

Права владения, пользования  и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности  и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все  операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны  с определенными процедурами  – государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванной обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости.

 

Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа  товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как  товар, необходимый для производства или личного потребления.

В условиях современной  экономики рынок недвижимости можно  охарактеризовать

с трех позиций:

1. Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.
2. Как сферу, где объекты недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.
3. Как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

                   Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности: