Определение стоимости бизнеса

     Результаты  расчета весов подходов к оценке оцениваемого объекта недвижимости представлены в таблице 2.21 

Таблица 2.12 – Расчет весов подходов к оценке 

     Отношение 7/1 показывает, что сравнительный  подход имеет очень сильное превосходство над затратным подходом, то есть значимость сравнительного подхода в итоговом согласовании в семь раз выше, чем затратного.

     Согласно  данным таблицы наибольший удельный вес (50 %) был присвоен доходному подходу, т.к. он учитывает те доходы, которые  владелец рассчитывает получить от собственности в будущем. Сравнительному подходу присвоен вес 40 % , т.к. данный подход наиболее верно отражает ситуацию на рынке и ориентирован на фактически достигнутые результаты.  Затратному подходу присвоен вес 10%, т.к. с его помощью определена стоимость здания, как если бы мы попытались создать аналогичный объект с учетом износа. Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных решений, используемых при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Затратный подход применяется для оценки только что построенных объектов недвижимости либо для объектов с незначительным износом.

Стоимость объекта =5 800 238,76*0,1+4 611 285,14*0,4+ 4 532 945,80*0,5 =  4 691 010,83» 4 691 000 рублей.

     Таким образом, рыночная стоимость недвижимого  имущества – гаража автобусов, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Промышленная 19, по состоянию на 01.02.2011 г. составила 4 691 000 рублей.

На балансе  ОАО «ДАКГОМЗ» находится легковой автомобиль Nissan Bluebird Sylphy  2002 года выпуска. Автомобиль был приобретён организацией в 2005 году. Данный объект движимого имущества оценивается сравнительным и затратным подходами.

     Затратный подход – подход к оценке, определяющий текущую стоимость транспортного  средства путём расчёта восстановительной  стоимости с последующим учётом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа (внешнего, функционального, физического).

     Затратный подход – подход к оценке, определяющий текущую стоимость транспортного  средства путём расчёта восстановительной  стоимости с последующим учётом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа (внешнего, функционального, физического).

     В качестве стоимости замещения была взята среднерыночная стоимость нового аналогичного автомобиля, не имеющего пробега с учетом доставки, которая составила 440 000 рублей.

    Расчет  физического износа представлен в таблице 3. 

Таблица 3 - Параметры и характеристики технического состояния  
 

    Техническое состояние транспортного средства на 1.02.2011 г. оценивается как хорошее, что соответствует диапазону физического износа 20-40%.

    Физический  износ для оцениваемого автомобиля принят на уровне 25%, так как на дату оценки автомобиль был отремонтирован.

    Функциональным  устареванием (моральным износом) называется потеря стоимости объекта, вызванная  появлением новых, конструктивно более  совершенных, аналогичных объектов.

    В связи с тем, что выпуск автомобилей  модели Nissan Bluebird Sylphy  в комплектации, аналогичной оцениваемому автомобилю, прекращен в 2006 году; и в настоящее время (а также и на дату оценки) выпускаются новые модификации данной модели, отвечающие современным нормам технической и эксплуатационной безопасности, величина функционального износа принята в размере 10 %.

    Внешний (экономический) износ представляет собой обесценение, обусловленное влиянием внешних макроэкономических факторов, оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, приводящими к резкому, катастрофическому падению спроса на определенные объекты (например, изменения в законодательстве, изменение ситуации на рынке объекта оценки, низкий спрос на продукцию).

    В ходе проведенного анализа рынка  объекта оценки, было установлено, что легковые автомобили производства Японии, аналогичные по году выпуска и имеющие схожие технические параметры с объектом оценки, в том числе и полностью аналогичные модели, в большом количестве предлагаются к продаже на автомобильных рынках городов Хабаровского и Приморского края и пользуются спросом. Никаких изменений в законодательстве, которые бы повлекли за собой снижение стоимости в данном сегменте рынка, на дату оценки не вводилось, поэтому можно сделать вывод о том, что объект оценки не имеет внешнего (экономического) износа.

    Для расчета совокупного износа применяется  следующая формула: 

    Исов. = 1-(1-Ифиз./100)*(1-Ифункц./100)*(1-Ивнеш./100),                     (15)

где   Исов. – совокупный износ;

    Ифиз. – физический износ;

    Ифункц. – функциональный (моральный) износ;

    Ивнеш. – внешний (экономический) износ. 

    Таким образом, совокупный износ оцениваемой  машины составит:

    Исов = 1 – (1-25/100)*(1-10/100)*(1-0/100) = 32,5%.

    Сумма совокупного износа (0,325*440 000)= 143 000; итого, стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом 440 000 – 143 000= 297 000 рублей.

    Сравнительный подход к оценке транспортного средства позволяет рассчитать стоимость оцениваемого автомобиля на основе имеющейся ценовой информации на аналогичные автомобили. Применяя сравнительный подход при наличии достаточного количества достоверной информации о продаже объектов-аналогов, можно получить рыночную стоимость оцениваемого объекта максимально точно для конкретного рынка.

    Сбор  информации по объектам-аналогам производился с использованием следующих источников: сайт газеты «Презент» - www.prezent-khv.ru, сайт газеты «Из рук в руки» - www.khabarovsk.irr.ru, сайт www.drom.ru и сайт www.japancar.ru).

    В качестве объектов-аналогов были выбраны  автомобили, предлагаемые к продаже и максимально приближенные к объекту оценки по своим техническим характеристикам. Информация по объектам-аналогам представлена в таблице 5.  

Таблица 6 - Информация по объектам-аналогам 

Таблица 6 - Расчет рыночной стоимости объекта  оценки сравнительным подходом.