Определение стоимости бизнеса

     В ходе произведенных вычислений было выявлено, что полная восстановительная стоимость здания - объекта оценки равна 13’688’779 рублей.

     Оценка  износа. Износ – это потеря стоимости  из-за ухудшения физического состояния объекта и его морального устранения. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения (восстановления) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

     В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

     Физический  износ – это потеря стоимости  за счет естественных процессов в  процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектов. Величина физического износа определяется по формуле 8:  

     ИФ=∑(ИФЭл*d),                                                                                         (8)

где     ИФ – физический износ;

     ИФЭл  – физический износ отдельного элемента, в %;

     d – восстановительная стоимость элемента. 

     Физический  износ может быть устранимым и  неустранимым. Устранимый физический износ (то есть износ, который можно  устранить в результате текущего ремонта) включает  себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации и может определяться соответственно как стоимостное выражение соответствующего ремонта. Неустранимый же физический износ рассчитывается по формуле 9: 

     ИФнеус = ХВ/СФЖ,                                                                                   (9)

где     ИФнеус – неустранимый физический износ;

     ХВ  – хронологический возраст;

     СФЖ – срок физической жизни. 

     При определение неустранимого физического  износа все элементы здания делятся  на короткоживущие (имеющие срок жизни  меньше, чем срок жизни всего здания) и долгоживущие.  

Таблица 8 – Расчет исправимого физического  износа недвижимого имущества 

     Таким образом, исправимый износ оцениваемого недвижимого имущества составил   4 459 688,92 рублей. 

Таблица 9 – Расчет неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания 

     Таким образом, неисправимый физический износ  в короткоживущих элементах здания составил 2 467 481,08 рублей.

Таблица 10 – Расчет неисправимого износа долгоживущих элементов здания  

     Неисправимый  физический износ в долгоживущих элементах здания составил 1 385 988,87 рублей.

     Функциональный  износ – это потеря стоимости  в следствие относительной неспособности  данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для тех же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованием по таким параметрам как размер, стиль, срок службы. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

     Оцениваемый объект – гараж, литер «А», условно  перенесенный в г.Хабаровск на ул. Промышленную 19, построен в 1987 году, а  в 2007 году проведен ремонт, в течение которого была произведена замена ворот, а так же восстановление полов, косметический ремонт внутренней отделки. Из этого следует, что объект на дату оценки не обладает значительным функциональным износом.

     Внешний износ вызывается фактором извне  – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и др. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в востребованном месте с целью сдачи в арену, удачно расположен в районе, где спрос на промышленную недвижимость стабилен, можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю. 
 
 

Таблица 11 –  Расчет рыночной стоимости недвижимого  имущества  

     Определение стоимости земельного участка. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

     В соответствии с ГК РФ земельные участки  отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости), которое регулируется так же Земельным кодексом РФ. Земельный участок – часть поверхности, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

     При определении стоимости земельного участка возможно использовать стандартные  подходы, применяемые в оценочной  практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.