Определение стоимости бизнеса

 

     Коэффициент капитализации единого объекта  недвижимости рассчитан по следующей формуле:  

       Rкап =  Ron +Rof ,                                                                                 (1)

где    Ron – ставка доходности на капитал; Rof – ставка возврата капитала. 

     Ron =R_безр+ П₁+П₂+П₃,                                                                            (2)

     где R_безр – безрисковая ставка (ставка по вкладам в государственные ценные бумаги) равна 7,59%⁵; П₁, П_2, П₃  - поправки:

     П₁ – поправка на низкую ликвидность - это поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу. Срок продажи составляет около шести месяцев, за которые инвестор получит 3,8 % стоимости капитала.

     П₂ – учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, поправка может быть принята в размере страховых отчислений она составляет 1,5⁶%.

     П₃ – поправка на инвестиционный менеджмент. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитать с учетом коэффициента недозагрузки здания – 8%.

     Rоn= 7,59+3,8 +1,5 +8=20,89%.  

     Ставка  возврата капитала   рассчитана  по методу Инвуда:  

     Rof =Кол3 (I – Ron(20,89) , n –30 лет), Rof = 0,34%                                (3)

     Таким образом, ставка капитализации для  помещения гаража автобусов составит 21,23%.

     П₁ – поправка на низкую ликвидность - это поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу. Срок продажи составляет около шести месяцев, за этот период инвестор получит 3,8 % стоимости капитала (расчет производится при безрисковой ставке в 7,59%).

     П₂ – поправка на риск, учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, поправка может быть принята в размере страховых отчислений 1,0%.

     П₃ – поправка на инвестиционный менеджмент, зависит от сложности управления объектом, с учетом типа и места расположения здания принимается ставка, а также с учетом потерь при недозагрузке здания – 13%.

     Rоn= 7,59+3,8 +1,0+13= 25,39% 

     Ставка  возврата капитала   рассчитана  по методу Инвуда:

     Rof =Кол3 (I – Ron(25,39) , n –30 лет), Rof = 0,11%                               (4)

     Таким образом, ставка капитализации для  помещения склада составит 25,50%

     Проведенный анализ ННЭИ показал, что первый вариант  использования предпочтителен, а именно использование объекта оценки, расположенного по адресу г.Хабаровск ул. Промышленная 19, в качестве гаража.

     В затратном подходе при оценке объекта недвижимости реализуется  затратный метод. Этот метод включает в себя определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта,  оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости объекта на дату оценки.

     Оценка  объекта оценки осуществлена по стоимости  восстановления.

     Процедура оценки включает в себя:

• расчет затрат а возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.
• определение величины накопленного износа зданий и сооружений.
• уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточно стоимости зданий и сооружений.
• определение стоимости земельного участка.

     Оценка  стоимости восстановления. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий. В данной работе стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.

     Полная  восстановительная стоимость рассчитывается по формуле: 

     В_оо= V_oo*C₁₉₆₉*K_кр*К_кап*К_р *I_1984/1969*K_пер*I_до/1991*П_п*Н_дс                                            (5)

     Где В_оо - полная восстановительная стоимость объекта оценки;

       V_oo – строительный объем оцениваемого объекта;

     C₁₉₆₉ – стоимость 1 м³  аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений №

     K_кр – коэффициент учитывающий климатические особенности района по сборнику УПВС;

     К_кап – поправка на группу капитальности;

       К_р – стоимость неучтенных работ по сборнику УПВС (10%);

       I_1984/1969 – индекс удорожания на 01.01.1984 г. по сравнению с 01.01.1969 г.

     K_пер – переходный коэффициент от первой к другим зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края;

     I_до/1991 – индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991 г. Данные Регионального центра по ценообразованию в строительстве и строительстве и оценки недвижимости правительства Хабаровского края – Региостройинформ на 01.05.2008 г.

     П_п - прибыль предпринимателя

     Н_дс – налог на добавленную стоимость. 

Таблица 6 – Расчет восстановительной стоимости  недвижимого имущества   

 

     Для расчета полной восстановительной  стоимости используется формула:

     В_зд= V_зд*C₁₉₆₉*K_кр*К_кап*К_р *I_1984/1969*K_пер*I_до/1991*П_п*НДС,                          (6)

     где     В_зд - полная восстановительная стоимость здания;

       V_зд– строительный объем здания;

     C₁₉₆₉ – стоимость 1 м³  аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений №26;

     K_кр – коэффициент учитывающий климатические особенности района по сборнику УПВС;

     К_кап – поправка на группу капитальности;

       К_р – стоимость неучтенных работ по сборнику УПВС (10%);

       I_1984/1969 – индекс удорожания на 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969 г;

     K_пер – переходный коэффициент от первой к другим зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края;

     I_до/1991 – индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991 г, индекс взят с портала www.ocenshik.ru (дата обращения 1.02.2011) .

     П_п - прибыль предпринимателя;

     НДС–  налог на добавленную стоимость. 

     При расчете прибыли предпринимателя  была использована методика Озерова Е.С., которая основывается на том, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь тогда, когда прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

     Сначала рассчитывается ставка дисконта (необходима для определения альтернативного  дохода в методике Озерова Е.С.) способом кумулятивного построения по формуле:

     R_диск =R_{безрисковая} +П₁+П₂+П₃,                                                                       (7)

     где     R_{безрисковая} – безрисковая ставка равна 7,59%.

     П₁ – поправка на низкую ликвидность - это поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу. Срок продажи примерно составляет около шести месяцев, за этот период инвестор получит 3,8 % стоимости капитала (расчет производится при безрисковой ставке в 7,59%).

     П₂ – поправка на риск, учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, поправка может быть принята в размере страховых отчислений 1,5%.

     П₃ – поправка на инвестиционный менеджмент, зависит от сложности управления объектом, с учетом типа и места расположения здания принимается ставка, а также с учетом потерь при недозагрузке здания 8%.

     R_диск = 7,59+3,8 +1,5 + 8= 20,89 %

     Расчет  прибыли предпринимателя осуществлен  ниже (см. таблицу??). 

Таблица 7 – Расчет прибыли предпринимателя