Определение стоимости бизнеса

Таблица 12   – Описание земельного участка 

 

    Так как оцениваемый земельный участок  может приносить доход в течение  всего срока своей эксплуатации, расчет стоимости данного земельного участка осуществлен с помощью доходного подхода с применением метода капитализации.

В соответствии с Постановлением Администрации  города Хабаровска от 24.11.2010 года №3797  «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2011 год» базовый размер арендной платы за земельный участок, расположенный в 24 оценочной зоне, равен 51,27 рублей за 1 кв.м. в год. Таким образом, размер арендной платы в год за весь земельный участок 

I= 51,27*576,9= 29 577,66 руб. 

                                                                      

Расчет  коэффициента капитализации для  земли:

     Rз=r_без+r₁+r₂,                                                                                             (10)

 где   Rз – коэффициент капитализации для земли;

     r_без  - безрисковая 7,59%;

     r₁  - премии за риск инвестирования в земельный участок, принимаемый как ½ ставки рефинансирования (3,8%);

     r₂ – премия за риск, связанный с низкой ликвидностью земли, которая рассчитывается как доход на капитал, получаемый за время экспозиции участка на рынке по безрисковой ставке. Данный земельный участок застроен, оценка осуществляется для конкретного участка, на котором находится объект,  и, таким образом, срок экспозиции можно принять, как типичный срок экспозиции для помещений гаража: 7,59*6/12=3,8%;

      Rз =7,59+3,8+3,8=15,19% 

     Расчет  стоимости земельного участка произведен по следующей формуле: 

     V зем. = I/Rз;           (11)

где V зем – стоимость земли;

        I – арендная плата в год;

       Rз - коэффициент капитализации для земли; 

     Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка, путем деления величины арендной платы в год на коэффициент капитализации доходов от земли составила 194 718 рублей.

     Рыночная  стоимость объекта оценки (гараж, расположенный по адресу г.Хабаровск ул. Промышленая 19) затратным подходом определяется суммированием восстановительной стоимости улучшений ( за вычетом износа) и стоимости земельного участка  составляет 5 800 238,76 рублей.

     Подход  к оценке объекта недвижимости с точки зрения сравнительных продаж на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезный объект.

     В сравнительном подходе реализуется  метод сравнительных продаж, называемый также рыночным методом, методом прямого сравнительного анализа продаж, который является наиболее широко применяемым методом оценки.

     Анализ  рынка коммерческой недвижимости г. Хабаровска показал, что в данном сегменте ранка осуществляется наибольшее количество сделок купли-продажи. Были отобраны объекты, которые по своему наилучшему наиболее эффективному использованию и по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

Расчёт  рыночной стоимости оцениваемого недвижимого  имущества методом сравнительного анализа продаж представлен в  приложении Д.

Расчет корректировок

1. Корректировка на дату продажи: в следствие того, что объекты-аналоги имеют незначительный промежуток по дате продажи, в данная корректировка не проводится.

2. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.

3. Корректировка на условия финансирования не проводится, так как у всех объектов условия финансирования – открытая продажа.

4. Корректировка на местоположение. Этот фактор оценивается по коэффициентам дифференциации, применяемым к ставке земельного налога и базовым величинам нормативной цены земли по зонам г. Хабаровска (постановление мэра г. Хабаровска от 20.11.2000 г., № 411).

5. Корректировка на техническое состояние. Корректировка рассчитывается исходя из конкретного технического состояния объекта оценки и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем. В данном случае корректировк анне производилась.

6.       Корректировка на площадь объекта.  Данная корректировка учитывает  тот факт, что цена единицы  площади больших зданий ниже, чем меньших. Расчетная формула 12: 

     Км=-0,02536*(Sо.о.- Sо.а.),                                                                           (12)

где     Км  - корректировка на масштаб;

     Sо.о  – площадь оцениваемого объекта;

     Sо.а  – площадь объекта-аналога. 

     Скорректированная цена аналога находится по формуле 12:

     Ц = (Цо.а./Sо.а.+ Км)*Sо.о.,                                                                       (13)

где     Ц - скорректированная цена;

     Цо.а  –цена объекта-аналога;

     Sо.а.  – площадь объекта аналога;

     Км   - корректировка на масштаб;

     Sо.о.  – площадь объекта оценки. 

7. Корректировка на функциональное решение. Корректировка определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем, так как все объекты аналоги используются под гараж, следовательно, корректировка не будет проводиться.

8. Корректировка на наличие подъездных путей не проводится, так как у всех объектов подъездные пути автомобильные.

9. Корректировка на экологическое состояние. Корректировка определяется исходя из экологического состояния района, в котором расположен оцениваемый объект и объекты-аналоги, и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на экологическое состояние не вносится, так как у всех объектов экологическое состояние признано удовлетворительным.

    Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средневзвешенной величины.

    Наибольший  вес придан объектам-аналогам 3 и 4 ввиду соответствия большинства ценообразующих параметров данных объектов характеристикам оцениваемого объекта.

    Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составила 4 611 285,14 руб.

    При оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, доходным подходом используется метод капитализации чистого операционного дохода. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости, при её продаже в будущем. 

Таблица 2.11 – Расчет чистого операционного  дохода 

 

    Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки (гараж, расположенный по адресу г. Хабаровск ул. Промышленная 19) согласно доходному подходу составляет 4’539’945,80 рублей. 

          Выполненное в данной курсовой работе определение рыночной стоимости недвижимого имущества – гараж расположенный по адресу г. Хабаровск, ул. Промышленая 19, здание 1987 года, дало следующие результаты:

    - Затратный метод – 5 800 238,76 руб.

    -Метод  сравнительного анализа продаж - 4 611 285,14 руб.

    -Метод  капитализации –  4 532 945,80 руб.

      Рыночная стоимость объекта оценки  определяется как средневзвешенная  величина между результатами  расчетов, полученных в рамках  доходного, затратного и сравнительного подходов. Рыночная стоимость при согласовании определяется по формуле: 

                Voo=Vз*Вз+Vс*Вс+Vд*Вд,                                                        (14)

где Voo - стоимость объекта оценки;

           Vз,с,д – стоимость объекта оценки, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходным подходом;

            Вз,с,д – вес затратного, сравнительного  и доходного подхода соответственно. 

     Для определения конкретного значения итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта применен метод анализа иерархий.  В основе метода лежит процедура оценки альтернатив, шкала для оценки которых показан в таблице 2.20 

Таблица 2.12 – Шкала для оценки результатов сравнения альтернатив