Определение рыночной стоимости предприятия ООО Канатка

     Коэффициент недозагрузки и потери платежей торговых площадей составляет 13 % (так как общая площадь составляет 282,2 кв.м., а основная полезная – 248,6 кв.м.).

           Операционные расходы по объекту оценки составляют порядка 1104813 рублей в год .

     Арендная  плата составляет 751272 рублей.

     Дополнительные  риски.

     1.Премия  за страновой риск – 1,0 %.

     2.Совокупная  премия за риски деятельности  в РФ – 5,0%.

     3.По  степени инвестиционного риска  Ставропольский край является  регионом с пониженным потенциалом  и характеризуется умеренным  инвестиционным риском (3В1).

     Средневзвешенный  индекс риска (Регион / Россия) по Ставропольскому краю составляет  1,035.

      4.Величина риска за владение  данным объектом оценки принимается  на уровне страховой премии  по данному виду имущества  – 0,10 % в среднем.

     5. Премия за риск ликвидности  исчисляется исходя из  ставки по ипотечным кредитам, равной 14 % и срока экспозиции объекта оценки на рынке. Премия за риск не должна превышать при этом 5%.

       Учитывая  ликвидность объекта  оценки премия за риск ликвидности  составляет 2,0%.

     Ставка  капитализации для  реверсии.

        В данном случае, оценщик при расчете стоимости объекта недвижимости, счел возможным использовать метод Ринга, который предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т.е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций .

     Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на капитал  равную ставке дохода на капитал К  и фактор фонда возмещения А (норма возврата), который позволяет сформировать фонд возмещения, соответствующий полному     возврату     первоначальных     инвестиций. Ставка     возмещения рассчитывается как величина, обратная остаточному сроку полезной жизни.  

     Расчет    стоимости   реверсии   в    соответствии    с    методом    Ринга производится по формуле:

                                          С =ЧОДпг :(К±А), 

     где С – стоимость реверсии объекта  оценки;

     ЧОДпг–  чистый операционный доход последнего года, генерируемый объектом оценки

     К      - ставка дохода на капитал( ставка дисконтирования);

     А      - норма возврата капитала.

     Таблица   - Расчет ставок дисконтирования  и капитализации  для реверсии.

Наименование  риска	Величина, %
Безрисковая ставка доходности	6,50
Премия  за риск ликвидности	2,00
Премия  за страновой риск	1,00
Совокупная  премия за риски деятельности в РФ	5,00
Индекс  риска по Ставропольскому краю	1,04
Премия  за риск владения объектом оценки	0,10
Ставка  дисконтирования	15,64
Норма возврата капитала	0,8
Ставка  капитализации для  реверсии	16,44

 

     Шаг и горизонт расчета.

     Оценка  предстоящих затрат и результатов  при определении эффективности  осуществляется в пределах расчетного периода. Его продолжительность (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в нашем случае принят равным 3 годам.

     Горизонт  расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета выбирается исходя из устойчивости проекта на данной стадии реализации, темпов операционной деятельности, частоты получения доходов и расходов, удобств расчета. В настоящем отчете шаг расчета выбран равным одному году.

     Таблица  – Определение  чистого операционного  дохода.

1	Площадь помещения  по техпаспорту, кв. м	282,20
2	Арендная плата  за 1 кв.м / руб. в год	18000,00
3	Потенциальный валовой доход, руб. / год.	5079600,00
4	Коэффициент недозагрузки и потери платежей	0,13
5	Действительный  валовой доход, руб. / год.	4419252,00
6	Переменные  затраты (операционные расходы), руб./год.	1104813,00
7	Арендная плата  по договору аренды, руб.	751272,00
8	Налог по ЕНВД, руб.	220000,00
9	Чистый операционный доход , руб./год	2343167,00

 
Текущая стоимость  денежного потока получаемого в  конце определенного периода  времени: 
PV = FV / (1+R)n, где: 
FV – сумма накопления к концу определенного периода, 
R – ставка дисконта, 
n – период (годы). 
 

Таблица  – Определение  рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

	1-й год	2-й год	3-й год
Ожидаемые денежные потоки от использования актива	2343167	2577484	2783682
Чистый  денежный поток от реализации актива(PV=NOI / R)			16937526
Коэффициент дисконтирования R, %	15,64
Норма возврата капитала	0,8
Коэффициент капитализации для реверсии	16,44
Факторы дисконтирования	0,92994	0,80420	0,69547
Дисконтированный  ожидаемый денежный поток	2179007	2072822	1935960
Будущая дисконтированная стоимость (реверсия)			10954235
Рыночная  стоимость помещения, руб.	17142024

 

     Рыночная  стоимость нежилого здания , расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, бульвар Гагарина, 1, определенная определенная доходным подходом с учетом округлений составляет:

     17 142 020 (Семнадцать миллионов сто сорок две тысячи двадцать) рублей.

     2.5.  Согласование результатов.

     Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с  которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

     Для определения весов используем критерии, которыми будем описывать те или  иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.  
 
 

     Таблица - Согласование результатов.

№ п/п	Наименование  подхода	Стоимость, руб.	Весовой показатель	Удельный вес
1.	Затратный подход	17 702 000	0,3	5310600
2.	Сравнительный подход	18 063 290	0,4	7225316
3.	Доходный подход	17 142 020	0,3	5142606
4.	Рыночная  стоимость объекта оценки, руб.			12 367 922

 

     Рыночная  стоимость нежилого здания , расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, бульвар Гагарина, 1, определенная с учетом округлений составляет:

     12 367 920 (Двенадцать миллионов триста шестьдесят семь тысяч девятьсот двадцать) рублей.

     2.6……….

       Результаты в любой сфере бизнеса зависят от наличия и эффективности использования финансовых ресурсов, которые приравниваются к кровеносной системе, обеспечивающей жизнедеятельность предприятия. Поэтому забота о финансах является отправным  моментом и конечным результатом деятельности любого субъекта хозяйствования, в условиях рыночной экономики эти вопросы имеют первостепенное значение; выдвижение на первый план финансовых аспектов деятельности субъектов хозяйствования, возрастание роли финансов является характерной чертой и тенденцией во всем мире.

        Чтобы выжить в условиях рыночной  экономики и не допустить и  не допустить банкротства предприятия,  необходимо при помощи финансового  анализа своевременно выявлять  и устранять недостатки в финансовой  деятельности и находить резервы улучшения состояния предприятия и его платежеспособности.

        Анализ хозяйственной деятельности  является важным элементом в  системе управления производством.  Роль анализа как средства  управления производства с каждым  годом возрастает. Это обусловлено разными обстоятельствами: во-первых – необходимостью неуклонного повышения эффективности производства в связи с ростом дефицита и стоимости сырья; во-вторых отходом от командно- административной системы управления и постепенным переходом к рыночным отношениям; в третьих – созданием новых форм хозяйствования в связи с частой формой собственности. Ни одно организованное, техническое и технологическое мероприятие не должно осуществляться до тех пор, пока не обоснованно его экономическая целесообразность. Экономическая эффективность общественного питания выражается показателями характеризующими соотношение между достигнутыми результатами и совокупными затратами, с которыми связанно получение этого результата. 

     2.7 Оценка финансового состояния предприятия как инструмент управления.

     Финансовое  состояние: понятие, значение, источники  информации

         Под финансовым состоянием предприятия  понимается способность предприятия  финансировать свою деятельность. Оно характеризуется обеспеченностью  финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования предприятия, целесообразностью их размещения и эффективностью их использования, финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими и физическими лицами, платежеспособностью и финансовой устойчивостью.

        Финансовое состояние предприятия характеризуется системой показателей, отражающих состояние капитала в процессе его кругооборота и способность субъекта хозяйствования финансировать свою деятельность на фиксированный момент времени.

          В процессе снабженческой, производственной сбытовой и финансовой деятельности происходит непрерывный процесс кругооборота капитала, изменяются структура средств и источников их формирования, наличие и потребность в финансовых ресурсах и как в следствие финансовое состояние предприятия, внешним проявлением которого выступает платежеспособность.

          Финансовое состояние может быть  устойчивым, неустойчивым (предкризисным)  и кризисным. Способность предприятия  успешно функционировать и развиваться,  сохранять равновесие своих активов и пассивов в изменяющейся внутренней и внешней среде, постоянно поддерживать свою платежеспособность и инвестиционную привлекательность в границах допустимого уровня риска свидетельствуют о его устойчивом финансовом состоянии, и наоборот.

          Если платежеспособность – это внешнее проявление финансового состояния предприятия, то финансовая устойчивость – его внутренняя сторона, отражающая сбалансированность денежных и товарных потоков, доходов и расходов, средств и источников их формирования. Для обеспечения финансовой устойчивости предприятие должно обладать гибкой структурой капитала, уметь организовать его движение таким образом, чтобы обеспечить постоянное превышение доходов над расходами с целью сохранения платежеспособности и создания условий для нормального функционирования.

            Финансовое состояние предприятия,  его устойчивость и стабильность  зависят от результатов его  производственной, коммерческой и  финансовой деятельности. Если производственный  и финансовые планы успешно  выполняются, это положительно влияет на финансовое положение предприятия. Напротив, в результате спада производства и реализации продукции происходит повышение ее себестоимости, уменьшение выручки и суммы прибыли и как вследствие – ухудшение финансового состояния предприятия и его платежеспособности. Следовательно, устойчивое финансовое состояние является не игрой случая, а итогом грамотного, умелого управления всем комплексом факторов, определяющих результаты финансово- хозяйственной деятельности предприятия.