Определение рыночной стоимости предприятия ООО Канатка

     Основные  этапы применения затратного подхода:

     1. оценка восстановительной стоимости  оцениваемого здания;

     2. оценка величины предпринимательской  прибыли (прибыли инвестора);

     3. расчет выявленных видов износа;

     4. оценка рыночной стоимости земельного  участка;

     5. расчет итоговой стоимости объекта  оценки путем корректировки восстановительной  стоимости на износ с последующим  увеличением полученной величины  на стоимость земельного участка.

     Необходимо  учитывать, что во многих случаях  затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так  как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание  сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной  понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

       Вывод о величине рыночной  стоимости оцениваемого объекта  делается оценщиком после тщательного  сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

     Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

     Стоимость  воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

     Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

     Более предпочтительным является расчет стоимости  «воспроизводства», поскольку в  противном случае определяются затраты  на строительство здания, отличающегося  от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

     Выбор расчета стоимости «замещения»  является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального  износа, что снижает коммерческую привлекательности для потенциального покупателя.

     Полная  восстановительная  стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

     В зависимости от цели оценки и необходимой  точности расчета существует несколько  способов определения восстановительной  стоимости:

            - метод сравнительной единицы;

            - метод разбивки по компонентам;

            - метод количественного обследования.

     Метод сравнительной единицы – предполагает  расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м2 , 1м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

       Важным этапом при использовании  этого метода является выбор  типичного объекта (аналога), для  этого необходимо учитывать:

            -единое функциональное назначение;

            -близость физических характеристик  (класс конструктивных систем);

            -сопоставимый хронологический возраст  сравниваемых объектов;

            -другие  характеристики.

       Поскольку в большинстве случаев  базой для сравнения является  стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.     Информационной базой для приведенной методики расчета  служит ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

     Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают, исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для создания единицы объема.

     Метод количественного  обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется смета воссоздания оцениваемого объекта. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно – информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

     Определение рыночной стоимости  объекта оценки затратным  подходом методом  сравнительной единицы.

     Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

     Важным  этапом при использовании этого  метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

     -единое  функциональное назначение;

     -близость  физических характеристик (класс  конструктивных систем);

     -сопоставимый  хронологический возраст сравниваемых  объектов;

     -другие  характеристики.

     Поскольку в большинстве случаев базой  для сравнения является стоимость  сравнительной единицы не идентичного  объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы  стоимость объекта является стоимостью замещения.     Информационной базой для приведенной методики расчета служит ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве».

     Последовательность  выполнения оценки в общем случае включает:

• выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
• определение класса  качества здания;
• определение класса конструктивной системы;
• определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;
• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.
• расчет физического износа здания;
• расчет стоимости объекта оценки с учетом физического износа;
• определение стоимости земельного участка;
• определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

     Переход к ценам на дату оценки выполняется  с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

     * прибыль застройщика: 20 %

     * НДС (18%)

Таблица  - Определение восстановительной  стоимости  объекта  оценки.

Восстановительная стоимость 1м3, руб.	302,27
Объем объекта недвижимости, м3	1270
Восстановит.стоимость в ценах 1999г., руб.	383883
Коэффициент 2006г.	1,63
Восстановит. стоимость в ценах 2006г., руб.	627881
Коэффициент на дату оценки	1,153
Восстановит. стоимость в текущих ценах , руб.	723947
Прибыль застройщика	1,20
НДС	1,18
Полная  восстановит. стоимость объекта  оценки, руб.	1025110

 

Определение физического износа объекта оценки. 

     Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние в внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

     Физический  износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека.

     Методы  расчета физического износа зданий следующие:

     - нормативный (для жилых зданий);

     - стоимостный;

     - метод срока жизни.

     Для определения физического износа используем нормативный метод расчета  физического износа, который предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

     Таблица  – Определение  физического износа объекта оценки.

Наименование  конструкций Доля от общей  Фактический физ. Доля физ. Износа элемента   стоимости, % износ элемента,% в общем физ.износе здания,% Фундаменты 6 10 0,6 Стены и перегородки 26 15 3,9 Перекрытия  и кровля 12 20 2,4 Полы 11 15 1,7 Проемы 17 15 2,6 Внутренние  санитарно-технические устройства 15 15 2,3 Электротехнические  устройства 8 15 1,2 Прочие  работы 5 10 0,5 ИТОГО 100   15,2

 
 

       Функциональный износ

             Функциональный износ, или функциональное  устаревание, вызывается недостаточностью  или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.