Определение рыночной стоимости предприятия ООО Канатка

     Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как “потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов“. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

     В данном случае функциональный износ  не учитывается, так как оцениваемое  здание отвечает современным требованиям, предъявляемым к  зданиям коммерческого  назначения.

     Внешнее (экономическое) устаревание

            Данный вид износа обусловлен местоположением объекта и сопровождается в глазах потенциального покупателя снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность.

     Износ, вызванный внешним воздействием, может возникнуть из-за ряда причин, таких как: общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка.

           В данном случае, учитывая постоянный спрос на нежилые помещения  подобные оцениваемому в г. Пятигорске, а также местоположение объекта  оценки, данный вид износа отсутствует.

     При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

     Рыночная  стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При  изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

     Оценка  земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования  земли. Это значит, что рыночную стоимость  земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

     При определении наиболее эффективного использования земельного участка  следует принимать во внимание:

     его целевое назначение и разрешенное  использование;

     преобладающие способы землепользования в ближайшей  окрестности оцениваемого земельного участка;

     ожидаемые изменения на рынке земельных  участков;

     существующее  использование земельного участка. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Проведение  расчетов:

     Таблица   – Информация по ценам предложения  в г.Пятигорске.

Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
г. Пятигорск , Центр	г. Пятигорск , Центр	г.Пятигорск , Центр
земельный участок 26 соток, р-н место дуэли  Лермонтова, коммуникации	земельный участок 12 соток, р-н ул.Калинина, коммуникации	земельный участок 15 соток, р-н  угол Любчика, коммуникации
25 000 000	14 000 000	15 000 000
Газета  "Из рук в руки" №90 от 16.11.2009г.	Газета "Из рук  в руки" №90 от 16.11.2009г.	Газета "Из рук  в руки" №90 от 16.11.2009г.

Таблица –  Определение рыночной стоимости земельного участка оценки.

Элементы сравнения		Объект  оценки		Аналог 1		Аналог 2		Аналог 3
Местоположение		г. Пятигорск		г. Пятигорск  р-н Центр		г. Пятигорск  р-н Центр		г. Пятигорск  р-н Центр
Цена  предложения, руб.				25 000 000		14 000 000		15 000 000
Общая площадь, кв.м.		1902		2600		1200		1500
Корректировки
Стоимость 1кв.м. объекта оценки, руб.			9615		11667		10000
Корректировка на торги, %			-5%		-5%		-5%
Откорректир.цена, руб./кв.м.			9134,3		11083,6		9500
Поправка  на услов. финансир.,%	Рыночные		Рыночные		Рыночные		Рыночные
Откорректир.цена, руб./кв.м.			9134,3		11083,6		9500,0
Право на земельный участок	Собственность		Собственность		Собственность		Собственность
Откорректир.цена, руб./кв.м.			9134,3		11083,6		9500,0
Кор.на транспортную доступность			1		1		1
Откорректир.цена, руб./кв.м.			9134		111084		9500
Корректировка на юридические права			1		1		1
Откорректир.цена, руб./кв.м.			9134		111084		9500
Корректировка по наличию улучшений			1		1		1
Откорректир.цена, руб./кв.м.			9134		111084		9500
Корректировка по площади			1		0,8		0,9
Откорректир.цена, руб./кв.м.			9134		8867		8550
Корректировка на местоположение			1		1		1
Откорректир.цена, руб./кв.м.			9134		8867		8550
Ст-сть 1 м2 объекта оценки, руб.	8850
Ст-сть  объекта оценки, руб.	16832700

 

     Основываясь на анализе цен, сложившихся  на рынке продаж земельного участка г. Пятигорска с учётом перечисленных поправок, стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет: 16 832 700 рублей.

           ВС × F_ф + зем. уч.

     Таким образом, рыночная стоимость нежилого здания, с учетом физического износа  и  земельного участка составляет                                        1025110 х (1-0,152)+ 16832700 = 17 702 000 рублей.

                      Земельный участок – это часть  поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном  земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

     Владелец  земли в первую очередь имеет  право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость  зданий, сооружений и других улучшений  на земельном участке носит вторичный  характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

     Земля является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в  составе недвижимости по следующим  причинам:

           - специфика данного объекта;

           - неразработанность нормативно – правовой базы;

           - неразвитость земельного рынка  в стране.

     Экономически  обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так  как должна учитывать возможность  их одновременного использования как  природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

     Большое значение при оценке имеет категория  использования земли, так как  она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и  различные сервитуты, относящиеся  к конкретному земельному участку.

       К землям поселений (городов,  поселков и сельских поселений)  относятся все земли в пределах  черты поселений, находящиеся  в ведении городских и сельских  администраций. Черта поселений  – это внешние границы земель  города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

     Рыночная  стоимость  нежилого здания с земельным  участком расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, бульвар Гагарина 1, определенная затратным подходом составляет:

     17 702 000 (семнадцать миллионов семьсот две тысячи) рублей. 
 

     2.3. Сравнительный подход. 

     Сравнительный подход к оценке базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами.

     Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка,  делают применение этого подхода нецелесообразным.

     Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в  сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

     Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип  замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости алогичной полезности.

     Основные  этапы оценки недвижимости сравнительным  подходом:

     1-й  этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

     2-й  этап. Собирается и проверяется информация по объектам – аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

     3-й  этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

     4-й  этап. Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

     Основные  критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

     - права собственности на недвижимость;

     - условия финансирования;

     - условия и время продажи;

     - местоположение;

     - физические характеристики.

     Классификация вводимых поправок основана на учете  разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся  между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

     Поправки  могут бить стоимостными и процентными.

     Процентные  поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта – аналога  или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различий в характеристиках объекта  – аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

     Стоимостные поправки могут вноситься к единице  сравнения, могут вноситься к  цене всего объекта аналога (например, на наличие и отсутствие дополнительных улучшений). 
 

     Проведение  расчетов.

     Субъекты  рынка стремятся совершать сделки по аналогии, основываясь на доступной  им информации о ранее имевших  место сделках с аналогичным  имуществом.

     Ниже  в таблице приведен расчет скорректированной  стоимости аналогов объектов оценки. За основу рыночных цен взяты удельные (в расчете на 1 кв.м общей площади) цены предложения  2008 г. г. с учетом, что фактические цены сделок в  среднем отличаются от цен предложения на 2-5 %.

     Таблица   – Информация по ценам предложения  в г.Пятигорске. 

Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
г. Пятигорск , Центр	г. Пятигорск , Центр	г. Пятигорск , Центр
помещение на 1 эт. в 1 эт.доме площадь, 250 кв.м, коммуникации	помещение под  кафе, р-н Центра, площадь 180 кв.м.	торговое офисное  помещение, площадь 216 кв.м, коммуникации
6 500 000	8 000 000	5 000 000
Газета "Из рук в руки" №90 от 16.11.2009г.	Газета "Из рук  в руки" №90 от 16.11.2009г.	Газета "Из рук  в руки" №90 от 16.11.2009г.