Определение рыночной стоимости предприятия ООО Канатка

Таблица –  Определение рыночной стоимости объекта оценки. 

Элементы  сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	г. Пятигорск  р-н Центр	г. Пятигорск  р-н Центр	г. Пятигорск  р-н Центр	г. Пятигорск  р-н Центр
Цена  предложения, руб.		6 250 000	8 000 000	5 000 000
Общая площадь, кв.м.	282,2	250	180	216
Корректировки
Стоимость 1кв.м. объекта оценки, руб.		25000	44444	23148
Поправка  на торги, %		-2%	-2%	-2%
Откорректир.цена, руб./кв.м.		24500	43555,12	22685,04
Поправка  на услов. финансир.,%	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Откорректир.цена, руб./кв.м.		24500	43555,12	22685,0
Корректировка на условия продажи,%	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Откорректир.цена, руб./кв.м.		24500	43555,12	22685,0
Корректировка на дату продажи		1	1	1
Откорректир.цена, руб./кв.м.		24500	43555	22685
Корректировка на местоположение		1	1	1
Откорректир.цена, руб./кв.м.		24500	43555	22685
Ст-сть 1 м2 объекта оценки, руб.	30247
Ст-сть  объекта оценки, руб.	8535703

 
 

       Основываясь на анализе цен, сложившихся на рынке продаж коммерческой недвижимости г. Пятигорска с учётом перечисленных поправок, стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет: 8535703 рублей.

     Рыночная  стоимость нежилого здания , расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, бульвар Гагарина, 1, определенная сравнительным подходом с учетом округлений составляет:

     8 535 700 (Восемь миллионов пятьсот тридцать пять тысяч семьсот) рублей.

     2.4. Доходный подход.

     Доходный  подход основан на принципе замещения  и принципе ожидания.

       Имеются два метода превращения  дохода, получаемого от владения  имуществом, в оценку стоимости. 

     

• Метод прямой капитализации, основанный на использовании  ставки капитализации.
• Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения зданием/помещением, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

           В основе данных методов лежит  предпосылка, что стоимость имущества обусловлена его способностью генерировать потоки дохода в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потока дохода.

           При использовании метода капитализации  доходов в стоимость объекта  оценки преобразуется доход за  один временной период, а при  использовании метода дисконтирования  денежных потоков – доход от  его предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта оценки в конце прогнозного периода.

     Метод капитализации доходов используется, если:

     - потоки доходов стабильны длительный  период времени, представляют  собой значительную положительную величину;

     - потоки доходов возрастают устойчивыми,  умеренными темпами.

     Результат, полученный данным методом, состоит  из стоимости зданий, сооружений и  из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта  недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

     C= NOY    или     C =     ЧОД / Коэффиц. капитализации

                                           RK

     где,  С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.)

              RK  - коэффициент капитализации      

     Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость,.

     При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

     - нестабильность потоков доходов;

     -если  недвижимость находится в стадии  реконструкции или незавершенного  строительства.

                           Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

     Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

     ПВД = S x Ca,      где

       S – площадь, сдаваемая в аренду, м2,

       Ca, - арендная ставка  за 1 м2.

     Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату  во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является  Гражданский кодека РФ.

     Арендные  ставки бывают:

     - контрактными (определяемыми договором  об аренде);

     - рыночными (типичными для данного  сегмента рынка в данном регионе).

     Рыночная  арендная ставка представляет собой  ставку, преобладающую на рынке аналогичных  объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет , распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

     Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключении. Все арендные договора делятся на три большие группы

     - с фиксированной арендной ставкой  (используются в условиях экономической стабильности);

     - с переменной арендной ставкой  (пересмотр арендных ставок в  течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

     - с процентной ставкой (когда  к фиксированной величине арендных  платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

     Метод капитализации доходов целесообразно  использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных  денежных потоков.

     Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

     ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы. 

     Обычно  эти потери выражают в процентах  по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях  наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствие таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

     Кнд = Дп х Тс

               Na

     где,  Дп –  доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года

                       перезаключаются договора;

              Тс – средний период в течение  которого единица объекта недвижимости 

                      свободна;

              Na – число арендных периодов в году.

     Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

     - общеэкономической ситуации;

     - перспектив развития региона;

     - стадии цикла рынка недвижимости;

     - соотношения спроса и предложения  на оцениваемом региональном  сегменте 

     рынка недвижимости.

     Коэффициент загрузки зависит от различных типов  недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных  домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

     Помимо  потерь от недоиспользования и при  сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

     Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением  амортизационных отчислений):

     ЧОД = ДВД – ОР

     Операционные  расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

     Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. 
 
 

     Анализ  арендных ставок.

     Согласно  аналитическим данным, имеющимся у специалиста-оценщика, среднемесячный объем арендной платы за 1 кв.метр площади  , составляет 1800 рублей в месяц. Инфляция принята на уровне прогнозов Минэкономразвития РФ.