Определение рыночной стоимости предприятия ООО Канатка

        Кровля устроена из асбестцементных  волнистых листов, листы крепятся  гвоздями к обрешетке, в порядке от низа кровли к коньку.

     Между собой в рядах : Кровлю пересекает вентиляционные каналы и дымоход.

       Окна и двери

        Окна предусматривается для обеспечения  естественной освещенности основных  помещений и возможности визуального  контакта с окружающей средой. Размеры окон приняты в соответствии с нормативными требованиями естественной освещенности и стандартами. В связи с тем, что t  = -1 ºC окна принимаются с одинарным остеклением в деревянных переплётах. Окна принимаются следующих размеров:

       ОК – 1 = 1500х1500, ОК – 2 = 1200х1500,  ОК – 3 = 900х1500

     Двери служат для связи помещений друг с другом и здания с улицей. Двери  принимаются следующих размеров:

     ДН  – 1 =1200х2100, Д – 1 =900х2100, Д – 2 =  1500х2100

     Конструкция дверей внутри здания выполнены таким образом, чтобы их открывание не мешало передвижению.

     1.6 Архитектурно- планировочные решения

     Наименование  здания - Кафе-ресторан «Канатка» в  г.Пятигорске по ул. Бульвар Гагарина в районе горы «Казачка»

     Здание  одноэтажное

     Год постройки – 1999г.

     Кровля трехскатная с деревянными стропилами и обрешеткой, кровля- из оцинкованных листов кровельной стали.

     Высота  кухни составляет -3,0 м

     Высота  малого зала составляет – 3,5 м

     Высота  большого зала составляет -5,2 м

     Наружная  отделка стен состоит из мелкоштучных камней толщиной 380 мм.,масляная окраска стен под штукатурку. Мелкоштучные бетонные блоки, раствор, металлические трубы, отделочный материал эксапан.

     Внутренняя  отделка предусматривает масляную краску

     Стены по штукатурку, панели стен облицованы глазурованной плиткой.

     Полы  из керамической плитки.

     Междуэтажные  перекрытия, покрытия выполнены из монолитного ж/б толщиной 150 мм., опертой по контору, армированной в растянутой зоне сетками с ячейкой 150х200мм. , из арматуры О 14, А 111, уложенными между швеллерами ном.16, которые установлены с шагом 75 см.

     Двери – металлические.

     Окна из алюминиевого профиля.

     Пространственная  жесткость здания - Пространственная жесткость здания обеспечивается совместной работой стен и жесткого диска  покрытия

     Благоустройство площадки, планировка двора, наличие отмосток - По периметру здания выполнена отмостка из монолитного бетона

     Выводы  по качеству кладки, прочность раствора и кирпича - Прочность мелкоштучных бетонных стеновых камней 43,7-58,6 кгс/см²

     Прочтоность раствора

     ср. значение 55,6 кгс/см²

     Заполнение - Монолитный бетон, утеплитель.

     Показатели  прочности элементов перекрытия и поправочные коэффициенты - Прочность  бетона в монолитном покрытии 190-200 кгс/см²

     Основание под фундамент - Скальные грунты

     Фундаменты - Ленточные из сборных бетонных блоков стен подвалов, толщиной 400мм. 
 

      Таблица 3 – Описание помещений. 

№	Номер помещения, согласно тех.паспорта	Фактическое использование  помещений	Площадь помещения,кв.м.
1	1	Зал	248,6
2	2	Туалет	2,3
3	3	Туалет	2,7
4	4	Балкон	22,2
5	5	Раздевалка	6,4
Площадь,  кв.м.			282,28

 

      Таблица   - Описание систем инженерного  обеспечения здания 

№	Системы инженерного обеспечения	Тип
1	Водопровод	централизованный
2	Электроосвещение	централизованный
3	Газоснабжение	централизованный
4	Отопление	централизованный
5	Вентиляция	имеется
6	Телефон	имеется
7	Радио	нет

 

       Крыльца и ступени выполняются из натурального местного природного камня     (доломит, травертин, доломитизированный известняк). Ступени лестниц из цельного тесаного  камня. Покрытие летней террасы и облицовка цоколя - из камня пиленой фактуры.

       1.7 Определение физического износа кафе- ресторана «Канатка». 

       Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние в внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

       Физический  износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека.

       Методы  расчета физического износа зданий следующие:

       - нормативный (для жилых зданий);

       - стоимостный;

       - метод срока жизни.

       Для определения физического износа используем нормативный метод расчета  физического износа, который предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

       Таблица  – Определение  физического износа кафе – ресторана «Канатка.

Наименование  конструкций Доля от общей  Фактический физ. Доля физ. Износа элемента   стоимости, % износ элемента,% В общем физ.изное  здания,% Фундаменты 6 10 0,6 Стены и перегородки 26 15 3,9 Перекрытия  и кровля 12 20 2,4 Полы 11 15 1,7 Проемы 17 15 2,6 Внутренние  санитарно-технические устройства 15 15 2,3 Электротехнические  устройства 8 15 1,2 Прочие  работы 5 10 0,5 ИТОГО 100   15,2

 

     Условия и охрана труда работающих. 

     Штатная численность персонала – 15 чел.

     Трудовой  процесс (годовой фонд времени работы, фонд рабочего времени в неделю) определяются с учетом требований ТК, в том числе по Охране труда, рационального решения труда и отдыха персонала. Продолжительность рабочей недели для работников 40 часов в неделю.

     Микроклимат рабочей зоны определяется температурой, влажностью, скоростью движения воздуха.

     Закрытые  помещения обеспечены комбинированным (естественным и искусственным) освещением в соответствии с требованиями СНиП 23-05-95.

       Энергосберегающие мероприятия

     В целях повышения эффективности  использования топливно-энергетических ресурсов, экономии тепла, учета и  контроля за потреблением энергоресурсов  при реконструкции объекта предусмотрено применение энергоэкономичных источников света для внутреннего освещения.

     Для выполнения архитектурно-художественного  освещения объекта предусматривается использование современных энергоэффективных светодиодных систем освещения. 
 

     1.8 Санитарно техническое и инженерное оборудования здания.

        Санитарное оснащение запроектированного  здания включает в себя трубопроводы  горячие и холодной воды, канализационные  и газовые; устройства очистки  и подогрева воды, газовые приборы.

        В здании оборудованы электрические,  слаботочные, телефонная сеть, а  также освещение.

     Техническое обследование конструкций : кухни, большого и малого зала в г. Пятигорске по ул. Бульвар Гагарина 1 в районе  горы «Казачка», заключающегося в осмотре их поверхностей, внешнего вида, лабораторных испытаний материалов, определение прочности конструкций, ознакомление с документацией- выполнено Кавминводской лабораторией сейсмостойкого строительства согласно письма от 15 декабря 2000г. выявлено следующие:

1. Здание одноэтажное без подвала.
2. В плане здания прямоугольные.

     - кухня

     - большой зал

     - малый зал

               3. Основания под фундаменты –  скальные грунты.

               4. Фундаменты

                   - под стены кухни, большого  и малого зала- ленточные из  сборных бетонных блоков.

               5. Стены:

                   - кухня, большой и малый зал  – из мелкоштучных бетонных  стеновых камней толщиной 380 мм.

               6. Перегородки:

                   - Отсутствуют.

               7. Покрытия:

                   - кухня – монолитная железобетонная плита толщиной 150 мм., опертой по контуру, армирование в растянутой зоне сетками с ячейкой  150x200 мм. Из арматуры О 14 А 111, уложенными между швеллерами ном. 16, которые установлены с шагом 75 мм.

                  - большой зал – монолитная железобетонная плита

                  - малый зал – монолитная железобетонная  плита

                8. Крыша, кровля:

                    - кухня, большой и малый зал-  трехскатная с деревянными стропилами  и обрешеткой, кровля – оцинкованное  кровельная сталь.

                9. Пространственная жесткость зданий:

                    - кухня, большой и малый зал  – обеспечивается совместной  работой стен и жесткого диска  покрытия.

                10. Прочность характеристики строительных  материалов отвечают требованиям  СНиП 2-7-81.

                С учетом  вышеизложенного, а также принимая  во внимание что прочностные характеристики материалов, изделий и конструкций соответствуют требованиям СНиП 2-7-81 можно сделать вывод, что здания кухни, большого и малого зала могут использоваться по своему функциональному назначению.

     2. Экономическая экспертиза 

     2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки.

     2.2 Затратный подход.

     Затратный подход – совокупность методов оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

       Необходимое условие для использования  затратного подхода – достаточно  детальная оценка затрат на  строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом  износа оцениваемого объекта.