Определение рыночной стоимости предприятия ООО Канатка

     Анализ  цен на рынке недвижимости показывает, что в начале 2008 года отмечался  некоторый застой в росте цен  на недвижимость, однако за последующие 12 месяцев до конца 2008 года цены поднялись почти на 100%. Такие показатели роста цен привлекли на рынок недвижимости большое количество инвесторов. В 2008 году стремительный рост цен на недвижимость привел к превращению рынка недвижимости из потребительского в финансовый. Количество инвестиционных сделок по разным сегментам рынка колебалось от 30% до 70%. К концу 2009 года рост цен приостановился . Частным инвесторам, приобретавшим недвижимость с целью последующей перепродажи, вероятно разумнее пока сдавать, однако для окончательного принятия решения необходимо оценить ликвидность недвижимости и потенциал ее роста. Если рассматривать недвижимость в долгосрочной перспективе – это один из наиболее ликвидных товаров. Практика показывает, что срок инвестирования должен быть не менее пяти-семи лет, в условиях отсутствия стремительных скачков роста цен, характерных для 2008 года. За этот период доходность на рынке недвижимости позволяет не только сохранить капитал, но и заработать, в том числе за счет управления недвижимостью. Тем более, макроэкономическая ситуация в стране позволяет просчитывать риски и выгоды на такой длительный период. Наиболее высокая доходность наблюдалась при инвестировании в новостройки на этапе котлована, на «вторичном рынке» доходность заметно ниже, но зато купленную недвижимость можно было сдавать в аренду. Разница в стоимости недвижимости , приобретенной  на начальной стадии строительства, и недвижимости в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах может достигать 20-35% в зависимости от ценовой политики застройщика. В случае с новостройками можно рассчитывать на разницу между начальной и конечной ценой, но не на сдачу в аренду, так как строительный цикл монолитных домов равен примерно трем годам, а разница, которую получит инвестор сравнима с доходом от сдачи в аренду готовой недвижимости.

     Ситуация  на рынке недвижимости позволяет  сделать вывод, что для краткосрочных  сделок условия на рынке не подходящие, поэтому с целью скорой перепродажи  недвижимость уже практически не покупают. Сдача же недвижимости в аренду в разных сегментах рынка может принести в среднем от 5% до 30% годовых, не учитывая простоя и прочих расходов, связанных с  поиском клиента. В 2008 году прирост цен предполагается на 10-25% , а совокупная доходность в нижнем диапазоне 15-35%.

     Главной тенденцией 2008 года ожидается сегментация  рынка, каждый сегмент может приобрести различную направленность, морально устаревшая, неликвидная недвижимость – дешеветь, современная, качественная – дорожать. В 2008 году предполагается также повышающийся спрос на загородную недвижимость,  прогнозируемый средний рост на рынке загородной недвижимости превысит инфляцию и составит порядка 20%.

     Еще один ресурс на рынке недвижимости – поиск недооцененных, по тем  или иным причинам, объектов, которые имеют перспективу роста. Например, если в том или ином районе в скором времени появится жилой микрорайон, крупная дорожная развязка, объекты социальной инфраструктуры и т.д., то цены на такую недвижимость могут возрасти на 10 – 15% по сравнению со средним приростом. 

     Динамично развивающимся и перспективным  сегментом торговой недвижимости города является сектор магазинов.  В городе Пятигорске за последнее время остается высоким спрос на торговые помещения  в связи с развитием предпринимательской  деятельности. По сравнению с предыдущим годом в 2008 году осталась неизменной доля свободных помещений в связи с высоким уровнем спроса и увеличивающимся объемом предложения. В 2008 году выросли на 20-30% запрашиваемые цены продажи на торговые помещения, а рост средних запрашиваемых арендных ставок на торговые площади составил приблизительно 500 - 1200 рублей за квадратный метр. Фактические арендные ставки могут отличаться от этого уровня на 10-15% в ту или иную сторону в зависимости от ряда факторов. В связи с прогнозируемым высоким уровнем спроса и ростом предложения, средние запрашиваемые арендные ставки на торговые помещения останутся на том же уровне. Тем не менее, реальные ставки, по которым могут заключаться договора аренды в 2008 году, могут быть немного ниже из-за растущего предложения. На рынок торговой недвижимости магазины выводятся путем нового строительства / реконструкции. В основном собственниками магазинов являются сами же  товаропроизводители для реализации своей продукции. Наибольшую долю в структуре рынка торговой недвижимости составляют встроенные помещения в жилых зданиях. В основном активно функционируют магазины в центре города, в спальных микрорайонах Белая Ромашка, Квартал, в промышленной зоне города, где магазины располагаются исключительно вдоль главных городских магистралей, в том числе ул. Ермолова.

1.4 Характеристика района и площадки расположения объекта.

     Кафе - ресторан ООО «Канатка»  расположено  в живописном месте у подножия  г. Машук, рядом со станцией канатной дороги. Проехать можно из аэропорта - автобусом до ж/д вокзала «Минеральные Воды», затем электропоездом до ж/д вокзала «Пятигорск»; 
с привокзальной площади ж/д вокзала г.Пятигорска маршрутным такси № 1, до остановки «санаторий «Ленинские скалы».

     Водоотвод по участку обеспечен. На территории имеются посадки зеленых насаждений. Сейсмичность площадки на которой расположено здание составляет 8 баллов с учетом изменения ном. 3 СНиП 2-7-81..

     Объект  оценки расположен на земельном участке  общей площадью 1902.5 кв.м., а площадь здания составляет 282,28 кв.м.

     Большой зал имеет 100 посадочных мест, малый  зал – 30 посадочных мест, так же имеются  летние площадки, беседки.

     Участок расположен в IIIБ климатическом районе со следующими характеристиками:

• климат территории умеренно-континентальный;
• Средняя температура воздуха наиболее жаркого месяца      +20,4ºС;
• Средняя температура воздуха наиболее холодного месяца -3,6ºС;
• Среднегодовая скорость ветра – 3,15 м/сек;
• Ветровая нагрузка (район – V) – 60 кгс/м² (0,6 кПа);
• Преобладающее направление ветров – восточное;
• Среднегодовое количество осадков - 620 мм;
• Сейсмичность площадки – 8 баллов;
• Вес снегового покрова – 120 кПа (1,20 кгс/ м²);

               - Максимальная глубина сезонного промерзания грунта – 0,8

     Существующее  здание расположено на спланированной площадке горного склона. К площадке имеется асфальтобетонный подъезд.  
 
 
 
 

      Таблица – Описание благоустройства территории

     Инженерно-геологические  условия:

     Согласно  данным инженерно-геологических и  инженерно-геофизических изысканий, выполненных ООО "Инжгеопроект" г. Пятигорск в рамках данного проекта в 2009 г., в основании фундаментов залегает супесь коричневая слабовлажная твёрдая, непросадочная. 

     Физико-механические характеристики супесей:

• Плотность грунта при естественной влажности – 1,62 тс/м куб.
• Модуль деформации в сухом состоянии 3,4 МПа, в замоченном состоянии -          3,3 МПа.
• Угол внутреннего трения φ° - 28°.
• Удельное сцепление грунта – 4,7 кПа.
• Толщина слоя супеси 1,2 - 1,5 м.
• Супесь  подстилают песчаники толстослоистые.
• Подземные воды не обнаружены.
• Грунты неагрессивны к бетонам на портландцементе по ГОСТ10 178-76 нормальной проницаемости.

       1.5 Конструктивное решение здания.

     Конструктивная  система – стеновая. Конструктивная схема – с перекрестным расположением  несущих стен. Жесткость и устойчивость здания обеспечивается взаимной перевязкой рядов кладки в местах  пересечения поперечных и продольных несущих стен здания. Балки перекрытия имеют глубину опирания 200 мм  и скрепляются между собой и  наружными  стенами стальными анкерами.

     Свободная длина наружных несущих  стен не превышает допустимой величины – 18 м.

       Фундамент.

      Глубину заложения фундамента на пучинистых грунтах принимают не менее расчетной  глубины промерзания грунтов, которая  в районе строительства равна

     Н _зал.= Н_пр m=0.9х1,4= 1.71м, но  в связи с тем, что в здании предусмотрен подвал, глубину заложения фундамента принимаем с учетом  высоты подвала, которая равна – 2.2м ,Н = -3,5 м.  В запроектированном здании под несущими стенами запроектирован, фундамент из сборных железобетонных элементов.

     Ширина  отмостки –1000, высота цоколя –800 мм.

     Стены и перегородки.

     Наружная  отделка стен состоит из мелкоштучных камней толщиной 380 мм.,масляная окраска стен под штукатурку.

       При кладке стен применяется  шестирядная система перевязки  швов, когда один тычковый ряд  чередуется  с пятью ложковыми рядами. Кладка ведется на цементно-песчаном растворе. Толщина швов: вертикальных – 10 мм,   горизонтальных – 15 мм. Конструкция наружных  стен – трехслойная. Они содержат поперечныее стены толщиной: с внутренней стороны -380 мм  для возможности опирания балок перекрытия, с наружной стороны – 130 мм.

     Связи между слоями гибкие в виде стальных скоб.

     Связи в углах и пересечениях наружных стен с внутренними усиливают  арматурными стержнями, которые  укладываются в растворе горизонтальных швов в трех уровнях по высоте этажа. Привязка к оси наружной     стены- 200 мм от внутренней грани стены, внутренних стен – по середине.

     Цоколь  здания высотой  800 мм представляет собой продолжение бутобетонного  фундамента.

     Проемы  перекрывают металлическими балками,  которые воспринимают вертикальную нагрузку от вышележащей кладки,  а в несущих  стенах и от перекрытий.

       Перекрытия и полы.

     В запроектированном здании в соответствии с заданием применяются перекрытия по железобетонным балкам.

     Шаг балок – 0,9 мм.

     Балки имеют глубину опирания  на стены 200 мм и крепятся  между собой и с наружными стенами стальными анкерами.

       Стропильная система  и кровля

     Крыша стропильная  скатная.

     Конструктивная  схема стропильной  системы –  наклонная. Она представляет собой  ряд параллельно расположенных наклонных балок – стропильных ног сечением 150х50, опирающихся нижним концом на подстропильные брусья – мауэрлаты сечением 150х150. Мауэрлаты укладываются для закрепления концов строительных ног и распределения давления на  большую площадь намеченной кладки. Стропильные ноги опираются  на коньковый прогон сечением 150х100, уложенный по ряду стоек сечением  150х100, которые в свою очередь опираются на лежень сечением 160х100.

     Шаг стропильных ног равен 0,9 м. Для  восприятия ветровых нагрузок концы стропильных ног через одну прикреплены к стене скруткой из проволоки Æ6. Для устройства крыши над карнизом частью стены к концам стропильных ног прибиты гвоздями короткие доски-кобылки сечением 40х100. Все деревянные элементы стропил в местах соприкосновения изолированы от каменной   кладки слоем толя.

     Между крышей и чердачным перекрытием  образуется замкнутое  пространство  - чердак, который  используется для  размещения вентиляционных каналов, разводок трубопроводов. Для освещения и  проветривания чердака устраиваются слуховые окна, расположенные на расстоянии 1,2 м от уровня верха чердачного перекрытия. Имеется выход на чердак по приставной металлической лестнице.