Сегментирование рынка недвижимости

        Затем были определены подходы  к проведению исследования:

1. Цели исследования:
• проанализировать состояние и тенденции развития рынка недвижимости г. Владивостока;
• оценить предложение на рынке;
• выделить сегменты рынка недвижимости и описать их с позиции доступности, измеримости, достижимости.

     2.  Задачи исследования:

• выявление основных тенденций и особенностей развития рынка жилой недвижимости России в период 2010-2011 гг.;
• выявление и изучение региональных особенностей рынка жилой недвижимости г. Владивостока;
• определение предпочтений и ожиданий потребителей на рынке жилой недвижимости г. Владивостока;
• выделить сегменты рынка недвижимости г. Владивостока
• разработка предложений региональным операторам рынка недвижимости  г. Владивостока на основе проведенного исследования.

     3.  Гипотезы:

• на рынке недвижимости г.Владивостока предложено большое количество жилья, но в связи с высокой ценой и невыгодными условиями ипотечного кредитования, его очень сложно приобрести;
• спрос и предложение на рынке жилой недвижимости г. Владивостока колеблются в зависимости от складывающейся политической и экономической ситуации в городе;
• дифференциация населения по доходам, несоответствие уровня доходов основной части населения г. Владивостока уровню цен на жилое недвижимое имущество – это главный тормоз нормального функционирования рынка жилой недвижимости г. Владивостока;
• на вторичном рынке жилья г. Владивостока предлагается качественная недвижимость;
• недвижимость на вторичном рынке жилья г. Владивостока является более доступной, по сравнению с недвижимым имуществом на первичном рынке.

     4.  Объекты и границы исследования:

• Объекты – организации, функционирующие на рынке жилой недвижимости (строительные организации, агентства недвижимости, государственные органы, выполняющие регулирующие функции и др.), жилищный фонд, потребители на данном рынке;
• Границы – г. Владивосток

     5. Вид исследовательского проекта:

1. описательное исследование
2. поисковое исследование

       Перед началом сбора интересующей  информации нужно определиться  методами их сбора. Окончательный выбор метода сбора информации должен делаться с учетом требований к получаемой информации, целей исследования, бюджетных ограничений.

     Для данного исследования были выбраны  следующие методы сбора информации:

• кабинетное исследование на основе поиска и анализа вторичной информации о рынке жилой недвижимости России и г. Владивостока;
• полевое исследование в форме анкетного опроса потребителей на рынке жилой недвижимости г. Владивостока.

      Изучение  вторичных источников позволит изучить особенности функционирования российского и Владивостокского рынков жилой недвижимости и выделить региональные особенности данного рынка в г. Владивостоке. Кабинетное исследование будет представлять собой поиск информации в периодических изданиях, на сайтах поисковых систем и корпоративных сайтах компаний, функционирующих на данном рынке с последующим ее анализом.

     Анкетный  опрос позволит выявить предпочтения и ожидания потребителей на рынке жилой недвижимости г. Владивостока. Этот метод сбора первичных данных наиболее актуален для данного исследования, так как он прост в проведении, полученные ответы достоверны, так как ограничено число заданных вариантов ответов, анализ и интерпретация данных относительно несложны.

     Таким образом, в основе данного исследования лежит сбор информации посредством: кабинетных исследований российского и Владивостокского рынков жилой недвижимости и анкетного опроса потребителей на рынке жилой недвижимости г. Владивостока.

     После того как определена проблема исследования, поставлены цели и задачи, выбраны методы сбора информации, разработан план, можно приступать к проведению непосредственно самого исследования. 

2.2. Анализ результатов кабинетных исследований для сегментирования рынка недвижимости г. Владивостока по продукту 

     В первой главе было дано определение  сегментирования. На основе изученной  информации и собранных вторичных  данных мы просегментировали рынок  недвижимости г. Владивостока по продукту. В итоге мы выделили восемь основных сегментов рынка недвижимости г. Владивостока: новостройки; вторичное жилье; элитное жилье; аренда жилья; земельные участки; офисы, бизнес центры; склады; гаражи, паркинги.

Рассмотрим  эти сегменты подробно:

1. Рынок новостроек и жилых комплексов – один из наиболее емких и актуальных сегментов рынка недвижимости. В условиях дефицита жилья квартиры в новостройках являются ключевым решением квартирного вопроса для большинства людей. Строительство новых домов и жилых комплексов, участие в долевом строительстве, а также информация о застройщиках, волнуют сейчас многих.

     Некоторые строительные компании заявляли ближе  к концу 2008 г., что скоро в г. Владивостоке вновь развернётся  бурное строительство. Часть из них  действительно продолжило возведение своих объектов, но это практически все те, кто и в зимний период не прекращал профильных работ.

      За  контролем этого строительства  и его качеством следит мэрия  г. Владивостока. Вышло несколько  постановлений на изменение вида разрешенного использования участков под цели строительства жилых домов. Согласуются вопросы и требования по проектам строительства жилых массивов в районах бухты Патрокл и Зеленого Угла, а также Снеговой Пади (недалеко от кольца Багратиона), где строительство уже ведётся. Помимо этого было отменено разрешение на ввод в эксплуатацию одного здания, сданного ещё несколько лет назад.

     В г. Владивостоке существует проблема дефицита земель. Строительных площадок во Владивостоке год от года все меньше, а желание  застройщика заработать — все  больше. Строить на дорогой земле  дешевые дома эконом-класса просто невыгодно. Поэтому, как отмечают эксперты, структура предложения в дальнейшем неизбежно будет смещаться в сегмент жилья бизнес-класса.

     Средняя цена за квадратный метр на вторичном  рынке составляет 66700 рублей, а на большинстве строящихся объектов ещё недавно цена была более чем сопоставима с этой цифрой. Исключение составляли лишь проекты, находящиеся на начальных этапах реализации. На сегодняшний день практически все снизили цены до 45000-55000 тыс. рублей за будущий квадратный метр.

2. Квартиры и вторичное жильё составляют основной сегмент рынка недвижимости.

     На  рынке жилой недвижимости г. Владивостока практически все показатели изменения цен за три месяца 2009г. со знаком минус. По данным исследований «Дальневосточного Маркетингового Центра» в марте 2009 года на рынке вторичного жилья во Владивостоке индекс стоимости снизился на 11,2% по сравнению с декабрём прошлого года и составил 66701 рубль за квадратный метр. Тем самым она достигла прошлогоднего уровня в конце января – начале февраля 2008 года.

     За  прошедшие 3 месяца стоимость квадратного  метра снизилась от 10% до 12,5% в  зависимости от типа квартир: 1-комнатные  до 68457 руб., 2-комнатные до 64350 руб., 3-комнатные  до 64177 руб. и гостинки до 73209 руб. Если рассматривать годичный период, то сильнее всего снизилась цена на кв. м именно квартир небольших площадей, которые год назад были «сильно переоценены»: 1-комнатные квартиры на 18,5%, а гостинки  на 21,2%. 2- и 3-комнатные квартиры – на 13% и 5,5% соответственно (таблица 2.3). Произошло это в основном вследствие появления на рынке большого количества квартир такого типа в отличном состоянии и с высокой ценой.

       Квартиры в целом за рассматриваемый период стали ближе к своим потенциальным правообладателям на те же самые 9,5-12,8%. Поэтому здесь стоит опять посмотреть и сравнить их в годовом разрезе. 3-комнатные квартиры уменьшились в цене за год на 15,5%, а в натуральном выражении это примерно 775 тыс. рублей. Квартиры гостиничного типа, равно как и с планировкой в 2 жилые комнаты упали в цене  на 20%, а именно 405 и 825 тыс. рублей соответственно. Средняя стоимость на однокомнатные квартиры снизилась практически на четверть – с 3000 до 2300 тыс. рублей. В ближайшие несколько месяцев снижение цен на рынке жилой недвижимости г. Владивостока будет продолжаться.

     Стоимость 1 кв. м по районам в г. Владивостоке представлена на рисунке 2.1. 
 

     Таблица 2.1 – Динамика средней стоимости 1 кв. м с детализацией по районам  г. Владивостока

     Составлено  по: [29]

     И, исходя из того, что структура предложения  не поменялась, можно сделать вывод  – повысился спрос на жилье  с площадью больше 30 кв.м. Причиной тому может быть сократившийся интервал между стоимостью гостинок и однокомнатных квартир. Он снизился до 25% за объект жилья вместо обычных 30%-35%. 

Рисунок 2.1 Детализация стоимости 1 кв. м по районам в г. Владивостоке в мае 2010 г. 

      По  площади жилья цены на 1 кв. м распределились следующим образом (рисунок 2.2).

Рисунок 2.2 Стоимость 1 кв. м в г. Владивостоке в мае 2010 года.

     Структура предложения в разрезе площади  квартир, выставленных на продажу в  г. Владивостоке представлена на рисунке 2.3

     

Рисунок 2.3 Структура предложения в разрезе  площади квартир, выставленных на продажу в г. Владивостоке представлена 

     

3. Понятие «элитное жилье» появилось примерно в середине 90-х годов и оно обозначало фактически любой «непанельный»  новострой, в котором большая  часть квартир предназначалась  на продажу. Чаще всего таким домом во Владивостоке являлась 10-14-этажная «свечка», не отличавшаяся от своих советских аналогов практически ничем, кроме даты постройки.

     Элитная недвижимость представляет собой достаточно узкий сегмент, однако он всегда привлекает внимание многих. На сегодняшний день актуальнее новинки и тенденции рынка дорогой элитной недвижимости становятся на этапе приобретения квартиры бизнес класса или элитного жилья для себя, своей семьи или вложения в этот сегмент личных денег.

     Огромный  спрос на квартиры в этих домах предъявляли, прежде всего бизнесмены «первой волны». Они лишь требовали, чтобы их недвижимость была эксклюзивна и чтобы соседи являлись людьми, равными с ними по статусу. Эти  преимущества новых строений как раз и объясняют то, почему, например, в 1995 г., когда рынок жилья для обеспеченных граждан только зарождался, строительные компании могли оставить без внимания многие важные составляющие понятия «элита». В это же время в Москве, которая является своеобразной законодательницей строительной моды, утвердились определенные стандарты для жилья такого типа. Эти стандарты предполагают в первую очередь расположение здания в экологически чистом районе, индивидуальность его проекта, наличие развитой инфраструктуры, использование при строительстве высококачественных материалов и т.д.