Сегментирование рынка недвижимости

align="justify">      Сегодня рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в наем и т. д.

      Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов: (рисунок 1.8)

      Спрос – это количество объектов, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

      Предложение – это количество земли и другой недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

      Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

      Менеджмент – кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы.

      Маркетинг – анализ, прогнозирование, мониторинг, ценообразование, сегментация.

      Инфраструктура – консалтинговая, информационная, юридическая, риелторская и др.

      Деловые процедуры – оценка, аукцион, конкурс.

      Рынок недвижимости имеет свои специфические  характеристики, которые необходимо учитывать при совершении операций (таблица 1.3). 

Рисунок 1.8. Основные элементы рынка недвижимости

      Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• передачу прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
• инвестирование в недвижимость.

Таблица 1.3 – Специфические характеристики рынка недвижимости

Продолжение таблицы 1.3

      Составлено  по: [10]

      На  рынке недвижимости функционируют  различные субъекты или участники. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы: экономические субъекты, институциональные и неинституциональные участники (таблица 1.4).

Таблица 1.4 – Субъекты рынка недвижимости

Продолжение таблицы 1.4

       Составлено по: [10]

      Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами:

• законами Российской Федерации;
• актами Правительства РФ;
• актами Правительства города;
• законами области (края) и акты областной (краевой) Думы [40].

     Классификация рынков недвижимости – это дифференциация рынка недвижимости по признакам (таблица 1.5):

• вид объекта;
• географический фактор;
• функциональное назначение;
• степень готовности к эксплуатации;
• тип участников;
• вид сделок;
• отраслевая принадлежность;
• форма собственности;
• способ совершения сделок.

Таблица 1.5 – Классификация рынков недвижимости

Составлено по: [34]

     Как видно из таблицы 1.5, рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду объекта, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

      Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров, услуг и т. д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения [10].

      Итак, сущность рынка недвижимости проявляется  в его особенностях, которые обеспечивают деятельность субъектов рынка в области создания и управления объектами недвижимости.

 

2. СЕГМЕНТИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Г. ВЛАДИВОСТОКА 

2.1. Разработка подходов  к исследованию  рынка

недвижимости  г. Владивостока 

     Каждая  исследовательская проблема требует особого подхода к ее решению. Поскольку каждая проблема является уникальной в своем роде и исследовательская процедура, как правило, разрабатывается с учетом ее особенностей, значения. Тем не менее, можно выделить ряд шагов, называемый процессом исследований, который необходимо учесть при составлении исследовательского проекта.

     На  основании вторичной информации о состоянии рынка недвижимости, можно сделать вывод, что основной проблемой данного рынка является малоизученность потребительских  предпочтений.

     При сборе вторичной информации о  рынке недвижимости г. Владивостока и России были использованы такие  поисковые системы, как «Google», «Yandex», «Rambler», «Alta Vista», «Aport», «Yahoo».

     Перед началом исследования были проведены  кабинетные исследования, в ходе которых была собрана интересующая вторичная информация по исследуемой теме. После анализа вторичных источников была определена проблема, требующая решения и затем преобразована в проблему требующую исследования:

• Проблема, требующая решения – оценка состояния и тенденций развития рынка жилой  недвижимости г. Владивостока;
• Проблема, требующая исследования – выявление и изучение региональных особенностей рынка жилой недвижимости г. Владивостока, оценить предложение на рынке, выделить сегменты рынка недвижимости.