Муниципальное управление жилищно-коммунальным комплексом и пути его совершенствования

 

В г. Златоусте сохраняется инертность всех участников системы управления многоквартирными домами. Нет инициативы как со стороны собственников, так и со стороны местных властей; механизм эффективного принятия решения собственниками жилья по выбору способа управления находится на начальной стадии формирования. Статистика по выбору способов управления многоквартирным домом в сравнении с Российской Федерацией показывает, что в городе также основной проблемой остается низкая активность собственников по выбору способа управления, тем самым собственники предоставляют решать этот вопрос органам местного самоуправления города.

В г. Златоусте отсутствуют:

организационно-методическая поддержка управляющих организаций  и товариществ собственников  жилья;

система оценки обоснованности затрат и соответствия качества предоставляемых услуг  расходам городского бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство;

отсутствует методика оценки эффективности;

отсутствует система мониторинга целевых  параметров социально-экономического развития жилищно-коммунального комплекса.

При этом сохранение традиционных схем управления и источников финансирования жилищно-коммунального  комплекса ведет к дальнейшему  снижению эффективности его функционирования.

Разработка модели управления жилищно-коммунальным комплексом

в г. Златоусте

Создание товариществ  собственников жилья в других городах РФ, является на сегодня одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации эффективного управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.

Для формирования позитивного  отношения населения к созданию ТСЖ в г. Златоусте, основные усилия должны быть направлены в первую очередь на жителей активистов, которые хотят и зачастую могут взять на себя заботы по управлению многоквартирным домом.

МУ «ЖКХ» г. Златоуста необходимо:

- Активизировать жителей г. Златоуста в части реализации прав и обязанностей собственников жилых помещений в отношении управления и содержания своей недвижимости.

- Проводить разъяснительную работу с населением, старшими домов и оказывать помощь собственникам помещений в многоквартирных домах по созданию и регистрации ТСЖ.

- Проводить обучающие  семинары для представителей  ТСЖ и представителей инициативных групп граждан, желающих создать ТСЖ.

- Проводить регулярные  встречи руководителей, специалистов  органа местного самоуправления с представителями ТСЖ и представителями инициативных групп граждан, желающих создать ТСЖ.

- Распространять через  средства массовой информации  лучшего опыта деятельности ТСЖ.

- Содействовать в развитии  товариществ собственников жилья. 

Рекомендуется стимулирование формирования объединений собственников  жилых помещений, что предполагает, в частности:

предоставление бюджетных  кредитов товариществам собственников  жилья для проведения капитального ремонта, включение затрат на капитальный  ремонт в субсидируемые платежи (предусматривается действующим  жилищным законодательством);

пропаганду преимуществ создания товариществ собственников жилья;

организацию обучения членов правлений товариществ собственников жилья (проведение семинаров, "круглых столов", практическая стажировка).

Предлагается прогнозная модель, где главная роль отводится  жильцам, имеющим возможность сообща влиять на качество, количество и режим  предоставления ЖКУ, а этого можно  добиться только с созданием ТСЖ.

 

 

Прогнозная модель управления жилищно-коммунальным комплексом

г. Златоуста представлена на рис. 3.1

 

УК или организации, занимающиеся обслуживанием  жилищного фонда

 

Рис. 3.1. Прогнозная модель управления жилищно-коммунальным комплексом г. Златоуста.

Данная модель лежит в  основе социальной технологии «Совместного управления». Эта технология позволяет  собственникам квартир совместно с муниципалитетом при создании ТСЖ стать хозяевами многоквартирного дома как единого жилищного земельно-имущественного комплекса и одновременно заказчиком услуг при заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими и иными обслуживающими организациями на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт. При этом члены ТСЖ совместно с муниципалитетом могут создавать и реализовать собственные инвестиционные проекты как по капитальному ремонту, так и по реконструкции своих многоквартирных домов. Все отношения между ТСЖ (от лица жителей) и жилищно-коммунальными предприятиями будут вестись в соответствии с заключенными договорами.

Технология  «Совместного управления» предполагает в г. Златоусте:

1. Выявить жителей активистов, которые хотят взять на себя заботы по управлению многоквартирным домом и направить их деятельность на создание ТСЖ.

Обучить управлению многоквартирным  домом. Программа обучения может включать в себя проведение семинаров с участием опытных управленцев, руководителей муниципальных органов.

2. Привлечь управленцев-профессионалов в жилищном комплексе, владеющими современными социальными технологиями и умеющими работать с людьми для:

– вовлечения жителей в процесс принятия решений;

– взаимодействия между жителями-соседями, управляющей компанией, работниками эксплуатирующих служб;

– консультаций и переговоров;

– изучения мнения жителей путем простых регулярных опросов по оценке качества;

– разрешения конфликтов;

– разрешения жилищных (качественных) споров.

3. Определить и привлечь жителей к совместной работе с управленцами ТСЖ, у которых есть необходимые знания в следующих вопросах:

– защита интересов жителей (как заказчиков, так и потребителей жилищно-коммунальных услуг);

– стандарты предоставления и качества услуг;

– механизмы оценки стандартов и качества;

– процедуры снижения платежей при несоблюдении качества предоставления услуг.

4. На общем собрании жильцов создать совет ТСЖ, который будет готовить собственные инвестиционные проекты, разрабатывать опросные листы позволяющие ознакомить, выявить мнение жителей и принять решение по их исполнению.

5. ТСЖ совместно с муниципалитетом может реализовать инвестиционные проекты, утвержденные на общем собрании жильцов, в основу которых может входить:

– решение вопросов по эффективности управления жилищным капиталом;

– проведение текущего и капитального ремонтов;

– использование земельных участков и застройку между жилыми домами.

6. Для предоставления коммунальных услуг заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими и иными обслуживающими организациями на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт дома.

Данная технология позволяет  эффективную реализацию партнерских  отношений между населением, муниципалитетом  и предприятиями отрасли, для  совместного решения проблем, связанных  с обслуживанием жилищного фонда. В сложившейся ситуации население имеет самостоятельную возможность выбора интересующего его предприятия по предоставлению ЖКУ и на основе договорных отношений с ним может согласовать необходимое количество и качество их предоставления. Жители будут заинтересованы в работе ТСЖ, получая наглядные результаты решения стоящих перед ними проблем.

Очень важной в прогнозной модели, остается работа по просвещению жителей о преимуществах управления многоквартирными домами ТСЖ, а также о ходе проводимых преобразований отрасли. Поэтому роль СМИ в этой модели по прежнему имеет важное значение.

Другим этапом построения прогнозной модели может стать «расчетный информационный центр» (РИЦ) созданный  на базе РКЦ, который утратит свои позиции, так как в этой модели все расчеты как с населением, так с жилищно-коммунальными предприятиями  ведут представители ТСЖ. В то же время у РКЦ остались информационные базы данных, содержащие сведения о  населении, о договорах и о  текущих документах, а также высококвалифицированные  специалисты, которые могут предоставить юридические и бухгалтерские услуги, в которых могут нуждаться ТСЖ.

Поэтому в прогнозной модели выстраивается сотрудничество между  РИЦ и ТСЖ осуществляемое на договорных отношениях.

Следующим шагом построения модели должно стать создание «Центра  субсидий и льгот» и перевод в  него из РКЦ специалистов.

Отношения между ресурсоснабжающими организациями и муниципалитетам  строятся на концессионных соглашениях.

Роль муниципалитета сводится только к отслеживанию через систему  мониторинга и целевых показателей, насколько коммунальные предприятия  выполняют свои обязанности, справляются  они со своей задачей или нет.

Разработанная прогнозная модель, представляет собой отражение реальной ситуации проводимых преобразований в  жилищно-коммунальном комплексе г. Златоуста, направленные на улучшение механизмов управления, где главная роль отводится реализации партнерских отношений между населением, муниципалитетом и предприятиями для совместного решения проблем. В сложившейся ситуации население имеет самостоятельную возможность выбора интересующего его предприятия по предоставлению ЖКУ и на основе договорных отношений с ним может согласовать необходимое количество и качество их предоставления. В случае нарушения жилищно-коммунальным предприятием договорных отношений, население имеет возможность решать эти вопросы в судебном порядке. В результате предприятие обязано будут стремиться к качественному и эффективному предоставлению ЖКУ.

3.3 Развитие концессионных  отношений в жилищно-коммунальном  хозяйстве г. Златоуста

Реформирование жилищно-коммунального  комплекса предполагает широкое  использование частно-государственного партнерства.

Жилищно - коммунальный комплекс г. Златоуста требует значительных инвестиционных вложений. При этом объекты сетевой коммунальной инфраструктуры должны сохраняться в муниципальной собственности. В этой ситуации концессионные соглашения являются практически единственным возможным механизмом привлечения средств частных инвесторов для финансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры г. Златоуста. Концессионные соглашения позволят окупить затраты инвестора на ремонт и модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры без потери муниципального контроля. В законе «О концессионных соглашениях» Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ однозначно оговорено, что объект концессионного договора может быть только реконструирован или модернизирован, не допускается изменений целевого назначения объекта.

Разработка предложений  для развития концессионных отношений  в жилищно-коммунальном хозяйстве  г. Златоуста:

Для развития концессионных отношений  в жилищно-коммунальном хозяйстве  г. Златоуста необходимо:

1. Включить в штатное  расписание МУ «ЖКХ» г. Златоуста,

1 человека с юридическим  образованием и необходимыми  знаниями, на должность специалиста  по заключению концессионных  договоров. 

Возложить на него обязанности  по:

- Разработке типовых форм  документов, образцов документов, а  также информации по их оформлению, необходимых при заключении концессионного  договора.

- Принятию участия в работе по заключению концессионных договоров.

- Обеспечению соблюдения  законности, защиты правовых интересов  концедента и концессионера (концедентом  выступает муниципальное образование,  концессионер— индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо,— вкладывающий средства в проект по концессионному договору).

ТИПОВОЕ КОНЦЕССИОННОЕ  СОГЛАШЕНИЕ представлено в приложение 3.1

в отношении  систем коммунальной инфраструктуры и  иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий.

2. Создать систему подготовки  и переподготовки руководящих  кадров организаций жилищно-коммунального  комплекса, способных профессионально  решать вопросы организации управления  жилищно-коммунальным хозяйством  в г. Златоусте в условиях рыночной экономики на основе концессионных соглашений, и начать формировать школу экономистов-рыночников для жилищно-коммунального комплекса.

3. Методическое обеспечение  заключения концессионных соглашений  в коммунальном комплексе.

4. Формирование условий  для привлечения частных инвестиций  в проекты по развитию и  модернизации систем коммунальной инфраструктуры.

5. Проведение разъяснительной  работы среди управляющих компаний  и ТСЖ по формированию условий  для привлечения частных инвестиций  в проекты по капитальному  ремонту (модернизации) многоквартирных домов.

Определение концессии применительно  к объектам ЖКХ.

Концессия – это форма  делегированного управления, при  которой одна сторона предоставляет  другой стороне, (концессионеру) при  условии осуществления им оговорённых  в соглашении и работ, услуг или  инвестиций:

• право пользования государственным или муниципальным имуществом (концессионным объектом);
• право на строительство концессионного объекта и его использование, с последующей передачей в муниципальную собственность.