Муниципальное управление жилищно-коммунальным комплексом и пути его совершенствования

Разделение функций собственника, управляющего жилищным фондом и обслуживающих  организаций на основе договорных отношений  между ними, позволит демонополизировать систему управления многоквартирными домами, их обслуживания и ремонта, обеспечить замену административных отношений  в данной сфере на рыночные, создать  конкурентную среду в сфере управления и обслуживания жилищного фонда, создать предпосылки для повышения  качества ЖКУ.

Изменение тарифной политики включает в себя введение государственного регулирования тарифов на услуги естественных монополий (поставка электроэнергии и природного газа) и ежегодное  установление федеральным законом  предельной стоимости ЖКУ на 1 м² » жилой площади дифференцированно по субъектам РФ. На все виды ЖКУ должны быть установлены экономически обоснованные тарифы, обеспечивающие покрытие текущих затрат эксплуатирующих организаций и затрат на ремонты. При этом должны быть созданы эффективные механизмы целевого использования таких составляющих тарифа, как амортизационные отчисления и прибыль, на цели модернизации и развития. При условии установления экономически обоснованных тарифов на оплату ЖКУ содержание жилищного фонда и систем инженерного обеспечения поселений становится потенциально привлекательным для частных инвесторов. Особенно это касается систем тепло- и водоснабжения, где за счет ресурсосберегающих мероприятий, может быть, достигнут крупный экономический эффект. Предусматривается основном переход с бюджетной на заемную основу инвестирования отраслей ЖКК (концессионные механизмы) с частичным бюджетным финансированием.

Особо важным и крупным  шагом в реформировании жилищно- коммунального комплекса станет передача управления многоквартирными домами с разным набором собственников от муниципальных органов к собственникам помещений. При этом собрания собственников будут самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом и управляющую организацию, и нести полную ответственность за текущее содержание и ремонт домовладения.

Совокупность указанных  мер, в конечном счете, позволит существенно  повысить качество ЖКУ, обеспечить сдерживание  роста, а в ряде случаев — снижение тарифов на отдельные виды ЖКУ.

Несовершенство нормативно-правовых актов, программ, концепций. Правовое закрепление  целей управления ЖКХ

Неудовлетворительный ход  реформ в ЖКХ в немалой степени  обусловлен несовершенством и неполнотой законодательства, затрагивающего функционирование этой сферы экономики. Причина - непоследовательность и бессистемность принятых законов  и положений, противоречащих друг другу. Поскольку цели управления ЖКХ находят  отражение в нормативных правовых актах, федеральных целевых программах, Концепции реформы ЖКХ, имеет  смысл рассмотреть их закрепление, изменение и развитие в этих документах.

В качестве основных задач реформы ЖКХ в упомянутых документах выделялись: создание эффективной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством через формирование муниципальных заказчиков жилищно-коммунальных услуг и товариществ собственников жилья; переход на договорные отношения с поставщиками услуг; демонополизация и развитие конкуренции в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг; нормализация тарифной политики; введение адресной помощи семьям на оплату жилищно-коммунальных услуг в зависимости от их доходов.

Процесс реформ идет крайне медленными темпами. В силу этого  негативные явления не только не ликвидируются, но и продолжают нарастать. Наблюдается  ухудшение качества жилищно-коммунальных услуг. Состояние ЖКХ признается кризисным. Это говорит о том, что цели Концепции были сформулированы недостаточно четко и не были достигнуты. Следовательно, цели управления ЖКХ, поставленные на федеральном уровне, нуждаются  в дополнительном теоретическом  обосновании.

Таблица 1.1 Правовое закрепление целей управления ЖКХ

Цели управления ЖКХ, поставленные на федеральном уровне, нуждаются  в дополнительном теоретическом  обосновании.

Изучение Концепции реформы  ЖКХ, федеральных целевых программ, нормативных правовых актах показало, что у правительства РФ до настоящего времени отсутствует ясное и  четкое представление о том, как  надо проводить реформу в отрасли. Логика новых экономических отношений  требует, чтобы цели реформы формулировались  не как желаемое состояние, которого необходимо достичь, а как действия и механизмы, создающие условия, при которых это состояние само собой наступает и воспроизводится.

Задачи органов местного самоуправления по реформированию ЖКК

Реализация положений  Подпрограммы реформирования ЖКК и  нового Жилищного кодекса существенно  повлияет на деятельность органов местного самоуправления в сфере ЖКК, избавит  их от непосредственного выполнения хозяйственных функций по управлению и обслуживанию жилищного фонда, позволит существенно сократить  расходы местных бюджетов на дотирование  предприятий ЖКК. В то же время  в условиях реформирования ЖКК перед  местными органами возникает много  новых задач. В каждом муниципальном  образовании должна быть разработана  собственная, экономически и социально  обоснованная программа реформирования жилищно-коммунальной сферы, учитывающая  местную специфику. В результате ее реализации будет осуществлен  переход на систему договорных отношений  между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного  фонда, управляющими организациями  и исполнителями жилищно-коммунальных услуг. Создана конкурентная среда  в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации, а также  система концессионных соглашений по передаче в управление частному бизнесу систем инженерного обеспечения  населенных пунктов. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение  качества предоставления ЖКУ.

В составе практически  всех муниципальных администраций  имеются структурные подразделения, отвечающие за вопросы ЖКК Важно  их укреплять, осуществлять переподготовку специалистов применительно к новой  экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучать  их работе с населением, не муниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями. В администрациях  некоторых городов  созданы специальные структурные  подразделения по вопросам реформирования ЖКК.

Изменение отношений собственности  в жилищной сфере

Последние годы характеризуются  существенным изменением отношений  собственности в жилищной сфере, что оказывает определяющее влияние  на формы управления жилищным фондом.

По формам собственности  жилищный фонд делится на частный, государственный и муниципальный. В большинстве развитых стран основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. Собственник многоквартирного дома сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало, как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения. В СССР основная часть жилищного фонда находилась в государственной собственности. В период массовой приватизации промышленных предприятий объем государственного (ведомственного) жилищного фонда резко сократился и соответственно увеличился объем муниципального жилищного фонда. С другой стороны, по мере приватизации квартир возрастал объем частного жилищного фонда и сокращался объем муниципального.

В зависимости от целей  использования, новый Жилищный кодекс РФ разделяет жилищный фонд на:

• жилищный фонд социального  использования для малоимущих и  некоторых других категорий граждан (в основном муниципальный и частично государственный);

• специализированный жилищный фонд (также в основном муниципальный  и частично государственный), предназначенный  для временного проживания отдельных  категорий граждан;

• индивидуальный жилищный фонд, предназначенный для собственного проживания граждан и членов их семей;

• жилищный фонд коммерческого  использования, предназначенный его  собственником для проживания граждан  на условиях возмездного пользования.

В соответствии с нормами  Федерального закона 2003 г. и нового Жилищного кодекса РФ предусматривается дальнейшее резкое сокращение муниципального жилищного фонда. В муниципальной собственности останется:

• жилищный фонд социального  назначения для малообеспеченных граждан (вопросы обеспечения жильем этих категорий' граждан являются компонентом  социальной политики);

• служебные жилые помещения  и общежития;

• маневренный жилищный фонд, предназначенный: для временного

проживания граждан в  связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором  находятся муниципальные жилые  помещения; для граждан — несостоятельных  должников, утративших жилые помещения, полученные за счет кредитов или целевых  займов и заложенные в их обеспечение, если на момент обращения у них  нет другого жилья; для граждан, у которых единственные жилые  помещения стали непригодными для  проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Все остальные муниципальные  жилые помещения подлежат приватизации. Приватизации или перепрофилированию подлежат также муниципальные нежилые  помещения, в том числе расположенные  на первых этажах жилых домов, сдаваемые  в аренду хозяйственным обществам  и не предназначенные для решения  вопросов местного значения.

В отношении муниципального жилищного фонда органы местного самоуправления обладают всеми полномочиями собственника. По отношению к иному  жилищному фонду к компетенции  органов местного самоуправления относится  только принятие в установленном  порядке решений о переводе жилых  помещений в нежилые и обратно  и согласование переустройства и  перепланировки жилых помещений. Остальные  решения по поводу владения, пользования  и распоряжения принимаются собственниками помещений и их объединениями.

Для многоквартирных домов  Жилищный кодекс РФ предусматривает  следующие формы объединений собственников:

• жилищные и жилищно-строительные кооперативы;

• товарищества собственников  жилья (ТСЖ);

• общее собрание собственников  помещений.

 Жилищным или жилищно-строительным  кооперативом признается добровольное  объединение граждан и (или)  юридических лиц на основе  членства в целях удовлетворения  потребности граждан в жилье,  а так же управления жилыми  и нежилыми помещениями в кооперативном  доме. Порядок организации и деятельности  кооперативов определяется Жилищным  кодексом РФ и федеральным  законодательством. Жилищный или  жилищно-строительный кооператив, в  котором все его члены внесли  паевые взносы за жилые помещения,  подлежит преобразованию в ТСЖ  или ликвидации.

Товариществом собственников  жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников  помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме, обеспечения  эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном  законодательством порядке распоряжения общим имуществом в многоквартирном  доме. Число членов ТСЖ, создавших  товарищество, должно превышать 50 % от общего числа голосов собственников  помещений. При наличии в многоквартирном  доме муниципальных жилых и нежилых  помещений уполномоченный орган  местного самоуправления имеет в  ТСЖ количество голосов, пропорциональное его доле в общей площади помещений  дома.

Решение о создании ТСЖ  принимается на общем собрании собков помещений, обладающих более чем 50 % голосов. ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, а также односемейных домов, дачных домов с приусадебными участками, гаражами и другими объектами при наличии общего или соседних земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфра' структуры. Два и более ТСЖ могут создать объединение для совместного управления общим имуществом. Порядок организации, управления и деятельности ТСЖ определяется Жилищным кодексом РФ.