Муниципальное управление жилищно-коммунальным комплексом и пути его совершенствования

При этом сохранение традиционных схем управления и источников финансирования жилищно-коммунального комплекса  приведет к дальнейшему снижению эффективности его функционирования.

Все эти проблемы, обусловленные  современным состоянием жилищно-коммунального  комплекса г. Златоуста объективно предопределяют следующие последствия:

невозможность выполнения нормативного регламента обслуживания жилищного  фонда и инженерной инфраструктуры и, как следствие, низкая надежность и ресурсная эффективность жилищно-коммунальных услуг;

ориентация экономического механизма в жилищно-коммунальном комплексе на экстенсивное развитие, не стимулирующее инвестиционное использование средств организаций жилищно-коммунального комплекса на развитие инженерной инфраструктуры;

занижение инвестиционного  потенциала и, как следствие, проблемы с обновлением основных фондов.

несоответствие существующих способов управления в жилищно-коммунальном комплексе области внедряемым рыночным механизмам хозяйствования, что приводит к диспропорциям интересов субъектов  жилищно-коммунального комплекса (потребителей жилищно-коммунальных услуг; производителей, поставщиков и исполнителей жилищно-коммунальных услуг; субъектов, выполняющих законодательные, исполнительные, регулирующие и контрольные  функции в отношении потребителей, производителей, поставщиков и исполнителей жилищно-коммунальных услуг; субъектов  инвестирования в жилищно-коммунальный комплекс), без устранения которых  невозможно нормализовать функционирование ЖКХ, повысить надежность и качество жилищно-коммунальных услуг, а также  обеспечить формирование эффективной  тарифной политики и экономически обоснованной стоимости услуг.

Низкая инвестиционная привлекательность  жилищно-коммунального комплекса  объясняется:

Отсутствием в г. Златоусте комплексных планов развития коммунальной инфраструктуры, прогнозов строительства, финансовой поддержки обеспечения участков новой застройки коммунальной инфраструктурой;

недостаточным использованием органом местного самоуправления г. Златоуста возможности воздействия  на состояние и перспективы развития жилищно-коммунальной сферы при  установлении тарифов, утверждении  технических заданий по разработке инвестиционных программ организаций  коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры, техническому перевооружению парка  коммунальной техники, повсеместному  внедрению приборов эффективного энергосбережения, регулирования, контроля, учета и  рассмотрении соответствующих проектов инвестиционных программ.

Техническое состояние коммунальной инфраструктуры г. Златоуста характеризуется высоким уровнем износа, высокой аварийностью, что требует серьезных экономических вложений и стимулов к оптимизации структуры тарифов и снижению нерациональных затрат материально-технических ресурсов.

Жилищный фонд г. Златоуста по степени износа представлен в таблице 2.2

                                                                                                            Таблица 2.2

п/п	Перечень категорий домов	Площадь жилого помещения, м2	Соотношение площади, %
1	Износ дома до 30%	1 151 168,0	66,07
2	Износ дома от 31% до 50%	471 200,0	27,04
3	Износ дома от 51% до 60%	70 480,0	4,05
4	Износ дома б  Износ дома  более 61%	49 470,0	2,84
	ИТОГО:	1 742 300,0	100,00

Характеристика жилищного  фонда г. Златоуста представлена в таблице 2.3

                                                                                                             Таблица 2.3

п/п	Перечень категорий домов	Жилого помещения, м2	Соотношение площади, %
1.	Жилые дома с полным перечнем услуг	1556 187,15	88,44
2.	Жилые дома с центральным отоплением, ХВС, канализацией (без ГВС)	161 044,32	9,15
3.	Жилые дома с центральным отоплением, ХВС	21 882,46	1,24
4.	Жилые дома без центрального отопления	20 521,86	1,17
	ИТОГО:	1 759 635,79	100,00

Выбор способа управления домом; критерии; достоинства и недостатки

Собственники помещений  в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости  от конкретной ситуации, учитывая достоинства  и недостатки.

Один из вариантов решения проблемы управления многоквартирными домами - самоуправление граждан в жилищной сфере и создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества. Но оно не получило должного развития. Сдерживают развитие этой формы самоорганизации жителей, отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, а также возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ, недостаточное знание вопросов управления домовладением и территорией в установленных границах, а также экономическая нестабильность в обществе.

Проведение капитального ремонта  многоквартирных домов в г. Златоусте и Челябинской области.

Выбор подрядчика

Подрядчика выбирают собственники помещений или управляющая организация. Органы местного самоуправления не в  праве сами выбирать подрядчиков  или устанавливать перечень организаций, которые могут быть привлечены для  выполнения работ. Для того чтобы  выбрать подрядчика необходимо рассмотреть  несколько предложений, как минимум  трех, подрядных организаций. Утвердить  решение о выборе на общем собрании собственников жилья. Если подрядчик  выбран управляющей компанией, то при  обращении собственников, в компании обязаны обосновать свой выбор.

Достигнутые результаты

В целях создания безопасных условий для проживания граждан  и формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом был издан Федеральный закон от 21.07.2007 года № 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Этот закон устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки собственникам помещений в многоквартирных домах в проведении капитального ремонта. Прилагается презентация проведения и достигнутых результатов капитального ремонта многоквартирных домов г. Златоуста в 2009 году.

В целом в 2008 году в Челябинской  области проведен капитальный ремонт 2265 многоквартирных домов на сумму 1 931 млн. руб. Оформили заявку и получили финансирование на проведение капитального ремонта 18 муниципальных образований Челябинской области.

В 2009 году в Фонде содействия реформированию ЖКХ защищена заявка Челябинской области на проведение капитального ремонта 2 321 дома на сумму 2,6 млрд. руб. В 2009 году используется лимит финансовых средств 2010 года и первого полугодия 2011 года. Из средств бюджета Челябинской области выделено 212 млн. руб., из бюджетов муниципалитетов - 52,3 млн. руб., средства собственников помещений - 151 млн.руб. Всего в Челябинской области в 2009 году на капитальный ремонт выделено 3 046 млн.руб. В заявку 2009 года вошли 30 муниципальных образований Челябинской области: 12 городов и 18 районов. В Челябинске запланировано отремонтировать 401 дом на сумму 1 031 948,0 тыс. руб.

Основные проблемы по реализации программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов» в г. Златоусте.

Таких проблем несколько. Во- первых, итоги работ по проведению капитального ремонта 2008 года и работы, начатые в 2009 году, показывают, что собственники помещений, либо их представители не всегда участвуют в приемке выполненных работ, не контролируют качество работ, не знают какие работы и в каком объеме в их доме проводятся.

Во-вторых, вызывает много  вопросов и качество составления  проектно-сметной документации управляющими компаниями и ТСЖ, иногда проектно-сметная документация не соответствует существующим требованиям.

В-третьих, в некоторых  управляющих организациях технический  надзор за поведением работ по капитальному ремонту не выполняет возложенных  на него функций, либо выполняет их не в полном объеме. Управление государственного строительного надзора и Государственная  жилищная инспекция Челябинской  области участвуют только в окончательной  приемке выполненных работ. Государственная  жилищная инспекция в процессе проведения ремонта и при приемке выполненных  работ часто фактически осуществляет функции технического надзора, подменяя тем самым управляющие организации, не выполняющие свои функции по техническому надзору.

В Челябинской области  государственной экспертизой не осуществляется согласование проектов, предусматривающих применение современных  материалов из-за отсутствия в Управлении государственной экспертизы Челябинской  области утвержденных нормативов на новые материалы  и технологии.

Решение проблем

Необходимо постоянно  информировать граждан. Собственники помещений в многоквартирных  домах не знают о проведении капитального ремонта, видах и объемах работ, стоимости и сроках, о подрядных  организациях, выполняющих работы. А главное - собственники не знают  своих прав и не всегда могут воздействовать на подрядные организации, даже через  свои управляющие компании, в случае некачественного проведения работ. Они не могут воспользоваться  своим правом в согласовании выполненных  работ через своих уполномоченных представителей. Хотелось бы, чтобы цели государственной поддержки населения в виде финансирования проведения капитального ремонта и создания благоприятных условий для проживания наших граждан были достигнуты при непосредственном их участии и максимальной отдаче от использования бюджетных средств.

 

3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ Г. ЗЛАТОУСТА

3.1 Рекомендуемые  направления и пути совершенствования управления ЖКХ г. Златоуста

Цель реализации рекомендаций

- повышение эффективности управления ЖКХ г. Златоуста;

- привлечение средств частных инвесторов на основе концессионных соглашений для финансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры г. Златоуста;

- создание и развитие товариществ собственников жилья многоквартирными домами, как эффективного способа управления многоквартирными домами в г. Златоусте.

 

В проделанной  работе, организационно-управленческий анализ позволил выявить ряд проблем присущих ЖКХ г. Златоуста, к их числу относятся;

- большое  количество жалоб населения на качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

- большое  количество аварий в системах  инженерного обеспечения;

- низкое качество  предоставляемых услуг;

- высокая  степень износа основных фондов;

- постепенное  увеличение ветхого и аварийного  жилищного фонда; более половины  жилищного фонда нуждается в  сносе, в капитальном ремонте  и реконструкции; 

- высокие  затраты на оказание услуг;

- большие  потери теплоэнергии, воды и других  ресурсов;

- неэффективная  тарифная политика;

- многолетнее  недофинансирование, предопределяющее дотационность ЖКХ.

Наиболее важными проблемами управления жилищно-коммунальным комплексом г. Златоуста являются

- низкая эффективность управления  жилищно-коммунальным комплексом;

- низкая инвестиционная привлекательность  жилищно-коммунального комплекса,  неразвитость конкурентной среды;

- проблемы с управлением многоквартирными  домами.

Для устранения выявленных проблем  предлагается 2 направления совершенствования  управления МУ «ЖКХ» г. Златоуста:

1. Рекомендации по выбору эффективного  способа управления многоквартирным  домом в г. Златоусте.

2. Развитие концессионных отношений  в МУ «ЖКХ» г. Златоуста.

3.2 Рекомендации по выбору эффективного  способа управления многоквартирным  домом в г. Златоусте

Согласно Жилищному кодексу  РФ собственники помещений в многоквартирном  доме обязаны самостоятельно выбрать  один из способов управления им:

- непосредственное управление собственниками;

- управление через ТСЖ, жилищный либо иной потребительский кооператив;

- управление с помощью привлечения управляющей организации.

 

Предлагаются критерии выбора способа управления.

Преимущества и недостатки способа управления.

Критерии выбора способа  управления домом представлены в  таблице 3.1

                                                                                                            Таблица 3.1.

Способ управления	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖСК, иные ПК	Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями  – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются  с каждым собственником помещения  отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются ТСЖ, ЖСК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями  с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным  домом	Заключения договора не требуется	Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ  и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать  ТСЖ (ЖК, ПК).	Заключается с каждым собственником  отдельно
Обучение и переподготовка персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя  по доверенности для ведения дел.	Да, если в органы управления выбраны  не профессионалы в области управления многоквартирным домом.	Не предполагается, так как управляющие  компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала	Могут быть.	Могут быть.	Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет.	Есть.	Есть.
Количество собственников в доме	До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов  собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.	Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК сами представляют интересы собственников, или нанимают для этого специалистов со стороны.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений  в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в  управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников  на содержание и обслуживание дома	Нет расходов на управление домом.	Оказание некоторых видов услуг  собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);  содействие органов  МСУ в виде предоставления  бюджетных средств на капитальный  ремонт и обучение персонала  (ст. 165 ЖК);  осуществление коммерческой  деятельности (перечень видов деятельности  – ст. 137 ЖК).	Выбор управляющей организации, предоставляющей  услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.
Достоинства	1.Нет расходов на управление  домом.  2. Возможность выполнения  отдельных видов работ собственными  силами. 3. Прямые договора с  РСО	1. Возможность уйти от монополии  муниципальных, эксплуатационных  организаций. 2. Целевое использование  средств для ремонтных работ. 3. Определение приоритетов  в выборе вида текущего ремонта,  периодичность его выполнения. 4. Осуществление права  контроля за качеством работ, выполняемых по содержанию и ремонту дома. 5. Нет необходимости часто  проводить общие собрания для  принятия решений по управлению, содержанию и ремонту общего  имущества (данные функции выполняют  правление и председатель ТСЖ,  ЖСК). 6.  Ежегодный отчет  о выполнении работ перед собственниками.	1. Выполнение работ по перечню,  утвержденному общим собранием  собственников. 2. Профессиональное управление  домом. 3. Гарантия качества предоставления  ЖК услуг. 4. Защита законных интересов  собственников помещений при  некачественном предоставлении коммунальных услуг РСО. 5. Выполнение со стороны  УО дополнительных работ и  услуг, выходящих за рамки обязательных  требований. 6. Ежегодный отчет УО  о выполнении договора управления.
Недостатки	1.Частые собрания собственников. 2. Взаимоотношения с юридическими  лицами. 3.Уклонение собственников  помещений от расходов по содержанию  и ремонту общего имущества.	1. Ответственность перед третьими  лицами в виде штрафов, пеней  и другой задолженности. 2. Отсутствие профессиональной  подготовки членов правления  ТСЖ, ЖСК в области управления  жильем. 3. Заключение договоров  о содержании и ремонте общего  имущества дома с собственниками  помещений, не являющимися членами  ТСЖ, ЖСК и т.д.	1. Дополнительные издержки собственников  помещений за управление. 2. Проблемы между УО  и РСО, возникающие в случае  неоплаты собственниками потребленных  коммунальных услуг,  что чревато ограничениями  в поставке коммунальных услуг тем, кто добросовестно их оплачивает и т.д.