Муниципальное управление жилищно-коммунальным комплексом и пути его совершенствования

ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое  состояние общего имущества в  многоквартирном доме. Оно самостоятельно принимает решение о форме управления домом, вправе заключать договор с выбранной управляющей организацией на управление многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, может своими силами выполнять работы для собственников помещений и оказывать им различные услуги. ТСЖ самостоятельно определяет смету доходов и расходов на год и на ее основе устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в соответствии с его долей в общей собственности.

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме является органом управления многоквартирным  домом. Такая форма управления осуществляется для тех многоквартирных домов, в которых по каким-либо причинам не создано ТСЖ или кооператив. К компетенции собрания собственников  помещений относятся:

• принятие решения о реконструкции  дома (в том числе с его расширением  или надстройкой), строительстве  хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме;

• принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный  дом, в том числе введение ограничений  пользования им; принятие решений  о передаче в пользование общего имущества дома;

• выбор способа управления многоквартирным домом;

• другие вопросы, установленные  Жилищным кодексом РФ.

Количество голосов, которым  обладает каждый собственник помещения  в данном доме, пропорционально его  доле в праве общей собственности  на общее имущество в данном доме. Порядок проведения общих собраний собственников определяется Жилищным кодексом РФ.

Управление жилищным фондом

Управление жилищным фондом — это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления является многоквартирный  жилой дом или совокупность жилых  домов.

Как отмечалось выше, современные  тенденции в управлении жилищным фондом состоят в постепенной  передаче этой функции от органов  местного самоуправления к гражданам  и их объединениям.

Приватизация квартир  в многоквартирных домах еще  не сделала их обладателей реальными  собственниками. Доля домов, в которых  были созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников  жилья, является крайне незначительной. Основная часть многоквартирных  жилых домов с различным набором  собственников оставалась на балансе  муниципалитетов и обслуживалась  муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Последняя выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист. Собственник квартиры практически не мог оказывать влияние на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступал лишь в роли их потребителя и жалобщика.

Реализация норм Федеральной  закона 2003 г. и нового Жилищного кодекса РФ призвана кардинально изменить эту ситуацию. Согласно Жилищному кодексу РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления им:

• непосредственное управление собственниками;

• управление через ТСЖ, жилищный либо иной потребительский кооператив;

• управление с помощью  привлечения управляющей организации.

Непосредственное управление возможно в том случае, если жильцы в состоянии самостоятельно содержать  общее имущество многоквартирного дома или по отдельности договариваться с обслуживающими жилищно-эксплуатационными  и коммунальными организациями. Такая ситуация является достаточно редкой.

Управление через ТСЖ  или кооператив предполагает наличие  в его руководстве квалифицированных  специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие  организации.

Наиболее эффективным  способом управления многоквартирным  домом является привлечение квалифицированной  управляющей организации, которая, в свою очередь, будет привлекать для оказания отдельных видов  услуг специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ремонтные, строительные и другие организации. Именно при  этом способе происходит полное разделение функций собственника, управляющей  организации и исполнителей жилищно- коммунальных услуг.

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений. Если собственниками помещений в течение года не выбран способ управления домом, или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.

По договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока  за плату обязуется самостоятельно или с привлечением, специализированных организаций оказывать услуги собственникам  и пользователям помещений в  таком доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным  домом. Договор может быть заключен на срок от одного года до пяти лет.

Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для  эффективного управления многоквартирными домами. С этой целью они:

• обеспечивают равные условия  для деятельности управляющих организаций  независимо от организационно-правовых форм;

• могут предоставлять  управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных  домов;

• содействуют повышению  уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих  намерение осуществлять такую деятельность.

Важную роль в управлении жилищным фондом играет общественное участие и общественный контроль. Через систему старших по домам  и  подъездам, домовых и квартальных  комитетов, органов территориально общественного самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей  и жилищных объединений с управляющими и  обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.

Одним из основных компонентов  управления жилищным фондом является система оплаты за жилое помещение.

Наниматели жилых помещений  в государственном или муниципальном  жилищном фонде вносят плату за пользование  жилым помещением (за наем), плату  за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества  дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом. Капитальный  ремонт общего имущества в многоквартирном  жилом доме производится за счет собственника.

Собственники жилых помещений  в многоквартирных жилых домах  в отличие от нанимателей не вносят плату за наем, но оплачивают расходы  по капитальному ремонту общего имущества  дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается  собственниками в размере, обеспечивающем содержание имущества в соответствии с требованиями законодательства, а  также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения  и месторасположения дома. Для  муниципального и государственного жилищного фонда размер платы  за наем, содержание и ремонт жилых  помещений устанавливается органами местного самоуправления. Органы местного самоуправления и управляющие организации  обязаны предоставлять гражданам  по их запросам информацию об установленных  ценах и тарифах на отдельные  виды услуг и работ.

Важную роль в системе  эксплуатации жилищного фонда играют расчетно

кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться  органами местного самоуправления в  форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ. При этом обеспечивается требование Жилищного кодекса РФ о по объектном учете расходов и доходов по каждому многоквартирному дому. На каждый дом открывается субсчет, на который перечисляются платежи граждан за оплату жилищно-коммунальных услуг.

Переход от централизованной системы обслуживания многоквартирных  домов муниципальными унитарными предприятиями  к функционально разделенной системе взаимоотношений объединений собственников, управляющих и эксплуатирующих организаций, представляет собой достаточно сложный процесс, который может осуществляться поэтапно. Возможные этапы перехода показаны на рис. 1.3

Рис. 1.3 Трансформация муниципального управления жилищным фондом

1.3. Проблемы  реформирования российского жилищно –

коммунального комплекса

Анализ состояния жилищно-коммунального  хозяйства

Анализ состояния жилищно-коммунального  хозяйства в субъектах Российской Федерации, исходя из  основных направлений  реформирования сферы, позволяет охарактеризовать достигнутый уровень ключевых показателей  преобразований в 2008 году следующим  образом.

Развитие конкурентных отношений  в сфере управления и обслуживания  жилищного фонда.

По итогам 2008 года нормативные  правовые акты субъекта Российской Федерации  и (или) муниципальные правовые акты, предусматривающие формирование благоприятных  условий для создания и деятельности ТСЖ, разработаны и приняты во всех субъектах Российской Федерации.

Результатом проведенной  работы стало увеличение доли многоквартирных  домов, собственники помещений в  которых выбрали и реализуют  способ управления посредством ТСЖ. В 2008 году значение указанного показателя в целом по Российской Федерации  составило 5 процентов, что в 2,2 раза выше уровня  2007 года (2,3 процента). Значение указанного показателя в среднем  по муниципальным образованиям, получившим финансовую поддержку за счет средств  Фонда, составляет 9,7 процента. Результатом  проводимых преобразований, направленных на создание конкурентной среды и  развитие рынка управляющих организаций, является увеличение количества многоквартирных  домов, управление которыми осуществляют организации с долей участия  в уставном капитале субъектов Российской  Федерации и муниципальных образований  не более чем 25 процента (далее –  коммерческие управляющие  организации). В 2008 году в целом по Российской Федерации  доля многоквартирных домов, находящихся  под управлением коммерческих управляющих  организаций достигла 20 процентов, в 2,3 раза превысив уровень  2007 года (8,8 процента).

Так, в 2008 году доля коммерческих организаций в общем числе  организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту  общего имущества, в  целом по Российской Федерации составила 79,8 процента, практически  достигнув целевого уровня 2009  года (80 процентов). Все управляющие организации (100 процентов) являются коммерческими  в Липецкой  и Тамбовской областях, Республике Ингушетия, Республике Тыва, Чукотском автономном округе.

Развитие системы управления имущественным комплексом коммунальной сферы с использованием концессионных соглашений и иных механизмов государственно-частного партнерства.

В целях привлечения инвестиций в сферу жилищно-коммунального  хозяйства и ликвидации ограничений, препятствующих развитию коммерческого  сектора коммунальных услуг, в 2008 году была продолжена передача государственного и муниципального имущества в  управление, аренду, концессию и  на  иных правовых основаниях организациям коммунального комплекса частной  формы собственности. Доля переданного  на вышеуказанных основаниях государственного (муниципального) имущества в общем  объеме государственного (муниципального) имущества коммунального хозяйства  по итогам 2008 года  в целом по Российской Федерации составила 12,8 процента. В 40 субъектах Российской Федерации  указанный уровень передачи имущества  в аренду, управление, концессию  превышен. При этом более 50 процентов  государственного (муниципального) имущества передано организациям коммунального комплекса частной  формы собственности в Тюменской, Амурской, Иркутской, Тамбовской и Курской областях, Красноярском  крае, Алтайском крае, Республике Башкортостан и Карачаево-Черкесской Республике, более 60 процентов –  Томской и Кировской областях, Еврейской автономной области, а максимальные значения сложились в Республике Бурятия (70,4 процента), Липецкой (73 процента) и Кемеровской областях (87,4 процента). На уровне ниже общероссийского остается объем переданного в аренду, управление, концессию государственного (муниципального имущества) в 36 субъектах Российской Федерации. Доля коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале  субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований не более чем 25 процентов, осуществляющих производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов и использующих объекты коммунальной инфраструктуры на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению, достигла 57,6 процента. Подавляющее большинство субъектов Российской Федерации по указанному показателю достигли  целевого значения 2008 года (25 процентов), 51 регион имеет данный показатель на уровне целевого значения 2009 года (50 процентов), а в четырех субъектах Российской Федерации он достиг уровня 2010 года  и составляет в Еврейской автономной области – 81,5 процента, Пензенской области – 82,4 процента, Кемеровской области – 84,4 процента, Республике Татарстан – 92,2 процента.

Завершение перевода льгот и  субсидий при оплате жилья  и коммунальных услуг в денежную форму.