О состоянии и использовании земель в Тульской области в 2009 году

             В рамках реализации мероприятий данной подпрограммы,  в 2006 году на территории Тульской области проводились работы по актуализации государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Непосредственными объектами  государственной кадастровой оценки являлись земельные участки сельскохозяйственного  назначения в границах землевладений (землепользований), предоставленные  физическим и юридическим лицам  для целей сельскохозяйственного производства (всего подлежало оценке 8300 земельных участков).

В декабре 2006 года результаты данных работ были согласованы на заседании комиссии для координации  работ по государственной кадастровой  оценке земель на территории Тульской области и рассмотрения её результатов и утверждены постановлением администрации Тульской области от 28 декабря 2006 года № 646 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Тульской области» (приложение 16).

3.4.2.2 Земли садоводческих, огороднических  и дачных объединений

Комплекс  работ по  государственной кадастровой  оценке земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений  первоначально был проведен на территории Тульской области в 2003 году.

Методической  основой для проведения массовой кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений  служили единые для всех субъектов  Российской Федерации Методика государственной  кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений,  утвержденная  приказом  Росземкадастра  от  26.08.2002  года   № П/307 и Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденные Росземкадастром от 05.06.2002 года.

Работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялись на основании статистического анализа  рыночных цен и характеристик  земельных участков и проводились  в разрезе видов объединений: 1 вид – садоводческие и огороднические объединения, 2 вид – дачные объединения.

 Первый  вид включал в себя 1507 садоводческих  и огороднических  объединений,  второй вид  -  2 дачных объединения.

 Для определения  кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле- продаже, таким как: расстояние от центра субъекта Российской Федерации (г. Тулы), расстояние от районного центра; число рейсов общественного транспорта (всех видов) в день; доступность остановок общественного транспорта; расстояние до ближайшей остановки; вид покрытия подъездной дороги, водоем на доступном расстоянии; лес на доступном расстоянии; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения и т.д.

Наличие и  степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно- регрессионным анализом.

Результаты  данных работ были утверждены постановлением администрации Тульской области  от 01.04.2004 года № 176 «Об утверждении  результатов государственной кадастровой  оценки земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений  Тульской области».

В соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)»  Федеральной целевой  программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560,  в 2008 году на территории  Тульской области за счет средств федерального бюджета были организованы и проведены работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В соответствии с Государственным контрактом от 02.06.2008 года  № 1 на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Тульской области исполнителем указанных работ являлось ООО Тульская  аудиторская служба «ХАРС».

В рамках исполнения функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с Административным регламентом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости,  утвержденным приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 года  № 215, Управлением Роснедвижимости по Тульской области был сформирован перечень садоводческих, огороднических и дачных объединений Тульской области, а также перечень земельных участков, входящих в состав данных объединений, сведения о которых по состоянию на 01.01.2008 года  имелись в государственном земельном кадастре.

Результаты  работ государственной кадастровой  оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Тульской области, учитывая решение комиссии для координации  работ по государственной кадастровой  оценке земель на территории Тульской области и рассмотрения ее результатов от 31 октября 2008 года, акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений Тульской области Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 июля 2009 года № 4 и представление Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тульской области от 01.09.2009 № МТ 05-03/3700 , утверждены постановлением администрации Тульской области от 26.11.2009 № 894 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Тульской области».

Указанным постановлением администрации Тульской области  утверждена  кадастровая стоимость 156750 земельных участков в составе 1402 садоводческих, огороднических объединений и 222 земельных участков в составе 5 дачных объединений Тульской области.

3.4.2.3 Земли населенных пунктов

Правилами проведения государственной  кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 определено, что земли населенных пунктов оцениваются на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая  оценка земель населенных пунктов, проводимая на территории Тульской области в 2001 – 2002 годах, основывалась на экономическом  анализе факторов, оказывающих влияние  на стоимость земель. В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, показатели кадастровой стоимости земель рассчитывались с учетом ряда экономических факторов:

- информации о сделках  с земельными участками и другими  объектами недвижимости (и иной  информации об объектах недвижимости);

- факторов, характеризующих  влияние на объект различных  точечных и линейных объектов  инфраструктуры населенного пункта, вида территориальной зоны и  вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; 

- факторов, характеризующих  местоположение объекта недвижимости в границах населенного пункта.

Для расчета удельных показателей кадастровой стоимости  земель населенных пунктов учитывались  следующие группы факторов:

- уровень развития  инженерной инфраструктуры и  благоустройства территории; местоположение, близость к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- уровень развития  сферы социального и культурно-бытового  обслуживания населения;

- состояние окружающей  среды (уровень загрязнения воздуха на территории кадастрового квартала);

- эстетическая, историческая  ценность застройки, ландшафтная  привлекательность территории.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Тульской области явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов со среднегодовой численностью населения более 10 тысяч человек, а также в разрезе сельских населенных пунктов по видам функционального использования, которые были утверждены постановлением администрации Тульской области от 27.04.2005 года № 292 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тульской области».

Сравнение показателей  кадастровой стоимости земель различных видов использования в пределах одного кадастрового квартала населенного пункта позволяет сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земель в данном квартале, что в свою очередь является надежной информационной основой для органов государственной власти и местного самоуправления при принятии управленческих, градостроительных и инвестиционных решений.

Учитывая, что работы по кадастровой оценке земель населенных пунктов в Тульской области проводились  в 2001 – 2002 годах, а также установленные сроки периодичности проведения работ по государственной кадастровой оценке, в 2007 - 2009 годах на территории Тульской области проводились работы по актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Следует отметить, что  принципиальным отличием работ по актуализации кадастровой оценки земель населенных пунктов явилось то, что объектами  оценки служили не населенные пункты и кадастровые кварталы, а конкретные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет по состоянию на дату оценки. 

В 2007 году выполнены работы по актуализации государственной кадастровой  оценки земель населенных пунктов по шести муниципальным образованиям области (Алексинский район, Заокский район, Новомосковский район, Щекинский район, г. Тула, р.п. Новогуровский).

Для проведения указанных  работ был заключен Государственный  контракт с  ФГУП «Федеральный кадастровый  центр «Земля» от 20 июля 2007 года № 6 на сумму 6 768 037,50 руб. за счет средств бюджета Тульской области.

В 2008 году на территории Тульской области выполнены работы по государственной кадастровой  оценке земель населенных пунктов по оставшимся двадцати муниципальным  образованиям (Арсеньевский район, Белевский  район, Богородицкий район, Веневский  район, Воловский район, Дубенский район, Ефремовский район, Каменский район, Кимовский район, Киреевский район, Куркинский район, Ленинский район, Одоевский район, Плавский район, Суворовский район, Тепло-Огаревский район, Узловский район, Чернский район, Ясногорский район, г. Донской).

Для проведения данных работ  был заключен Государственный контракт с  филиалом ФГУП «Федеральный кадастровый  центр «Земля» по Центральному федеральному округу от 7 августа 2008 года № 10 на сумму 17 674 932,96 руб. также за счет средств бюджета Тульской области.

В 2009 году результаты государственной  кадастровой оценки земель населенных пунктов Тульской области, выполненной  по указанным контрактам,  приведены  к одной дате оценки – по состоянию  на 01.01.2008 года.

Методической основой для проведения массовой кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2007 – 2009 годах служили единые для всех субъектов Российской Федерации:

-  «Методические указания  по государственной кадастровой  оценке земель населенных пунктов», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39;

- «Технические рекомендации  по государственной кадастровой  оценке земель населенных пунктов», утвержденные приказом Роснедвижимости  от 29 июня 2007 года № П/0152;

- специальное программное  обеспечение.

Работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов проводились  в разрезе 16 видов функционального  использования земель согласно Методическим указаниям, утвержденным приказом Минэкономразвития  России от 15.02.2007 года  № 90.

Активное развитие рынка  недвижимости позволило при разработке новой технологии государственной  кадастровой оценки земель населенных пунктов расширить область применения экономико-статистического моделирования  и отказаться от использования коэффициентов перехода от стоимости земель одного вида функционального использования к другому исходя из плотности застройки земельных участков различных видов использования, которая установлена нормативно для земельных участков различных видов разрешенного использования и в полной мере не отражает различий в стоимости земли. Кроме того, исключено применение экспертно- аналитического подхода к определению кадастровой стоимости земельных участков, при котором в расчете используются громоздкие анкеты, заполненные экспертами, что в некоторых случаях приводило к субъективным решениям.

Предыдущая Методика разрабатывалась сразу после  принятия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном  кадастре». Принимая во внимание провозглашенный  указанным Законом   заявительный принцип постановки на кадастровый учет земельных участков, в качестве объектов оценки могли использоваться кадастровые кварталы. В 2004 году Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ « О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» введена в действие Глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации,  где в качестве объекта налогообложения установлен земельный участок. Проведенная в 2004-2005 годах работа по подготовке сведений, необходимых для исчисления земельного налога, и внесению в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельных участков позволяет выполнять расчет кадастровой стоимости непосредственно для каждого земельного участка.

Таким образом, новая  технология работ в лучшей степени  отражает состояние рынков недвижимости, повышает точность кадастровой оценки отдельных земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов.