Преспективы развития рынков недвижимости в России

Авторский курс читал  Стерник Геннадий Моисеевич. Слушателям в качестве раздаточного материала  было предоставлено методическое пособие  «Стерник Г.М. Технология анализа рынка  недвижимости. – Москва, ноябрь 2006.

На курсах присутствовало 32 человека из Москвы, Петербурга, Екатеринбурга, Волгограда, Новосибирска, Тюмени, Волгограда, Ижевска, Кемерово, Новокузнецка, Омска, Ростова-на-Дону, Рязани, Стерлитамака, Твери, Уфы, Уральска (Казахстан). В составе  слушателей впервые более половины составляли люди не только со специальной  подготовкой (экономика, статистические методы и программы, базы данных), но и с собственным опытом аналитической  работы на рынке недвижимости.

Слушатели единодушно дали высокую оценку организации  и проведению занятий, качеству раздаточного материала и предложили ряд рекомендаций по дальнейшему их совершенствованию. Рекомендации, сводятся в основном, к расширению содержания занятий: проведению большего количества практических расчетов, более детальному изложению отдельных  разделов, бизнес-туров по новостройкам Москвы и др.

Наиболее интересное предложение – подготовка и проведение курсов второго уровня, для «продвинутых»  аналитиков, в том числе для  сертифицированных.

На этих курсах можно  было бы рассмотреть такие новые  разделы:

- Рынок недвижимости  как сложная социально-экономическая  и кибернетическая система (инфраструктура  рынка недвижимости, структура объектов, субъектов, процессов и операций  на рынке, основные закономерности  рынка как колебательной системы),

- Новые методики  анализа рынка составных объектов (новостройки, бизнес-центры, коттеджные  поселки и т.п.) в условиях недостаточной  и недостоверной информации,

- Методология использования  результатов анализа рынка недвижимости  при проведении инвестиционного  консалтинга и оценки, и др.

Рынок, на котором  действуют риэлторские фирмы, можно  отнести к его организованным формам. Вместе с тем продолжает действовать стихийный рынок  недвижимости на котором действуют  в основном маклеры-индивидуалы. Эту  часть рынка отличает существенный разброс цен в отличии от среднерыночных и правила, которые устанавливают  для себя участники сделки. По мере становления цивилизованного рынка  недвижимости, на котором будут действовать  профессионалы, имеющие лицензию и  прошедшие сертификацию, доля стихийного рынка будет уменьшаться, так  как гарантии риэлторских фирм намного  весомее.

Одной из форм деятельности профессиональных объединений риэлторов  является организация мероприятий  пропаганды на рынке недвижимости.

В Центральном Доме Художника 15-18 марта прошла специализированная выставка-ярмарка «Недвижимость 2007», организованная компанией «Привет-Экспо».

Эта выставка проходит в Москве с 1998 года дважды в год - весной и осенью и за девять лет  своего существования успела стать  одной из примечательных московских традиций. И не только. Эта выставка, по словам первого заместителя мэра Москвы и руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Владимира  Ресина, приобрела репутацию серьезного российского форума инвесторов, строителей и риэлторов. Здесь можно получить ответы на вопросы о механизмах приобретения новых квартир и ипотечного кредитования, о том, как будет развиваться  столица, какие дома и другие объекты  недвижимости будут строиться во всех административных округах города и в Подмосковье.

Работа городской  выставки-ярмарки «Недвижимость 2007»  традиционно сопровождалась обширной деловой программой, в рамках которой  были проведены семинары, круглые  столы и конференции, затрагивающие  актуальные проблемы на рынке недвижимости и строительства.

Следует отметить некоторые  из мероприятий:

· Пресс-конференция на тему «Тенденции рынка недвижимости Москвы и Московской области».

· Презентация нового информационно-справочного приложения к газете «Из рук в руки»- «Новый адрес. Из рук в руки» Медиа Ходинга «Пронто- Москва». В рамках презентации с докладами выступили руководитель направления «Недвижимость» Департамента продаж рекламы Галина Верещагина, руководитель направления «Недвижимость» Департамента маркетинга – Светлана Антонова.

· Круглый стол Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU”.

· Семинар компании «Инвестиционная Компания МГСН » на тему «Где мы будем завтра жить?» На семинаре состоялось выступление постоянного ведущего юридической рубрики вопросов и ответов жилищной газеты московского правительства «Квартирный Ряд» - известного московского адвоката – Александра Владимировича Молохова.

· И другие мероприятия.

В числе 130 участников были представители строительных, инвестиционных компаний, банки и банковские структуры, операторы рынка недвижимости, юридические  и страховые фирмы с крепкой  деловой репутацией.

Среди участников были: Сбербанк России, Банк Москвы, Домостроительный комбинат №1, компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», ЗАО «Пик Регион», Строительное управление-155, Мосжилрегистрация, Первая ипотечная  компания и многие другие.

Деловая программа  выставки была по-настоящему деловой: встречи, семинары, круглые для разных целевых аудиторий. Руководитель этого  проекта Нина Трофимова рассказала, что на разных этажах ЦДХ одновременно проходили две выставки, посвященные  жилью: «Недвижимость-2007» - продажа  и консультации о квартирах в  Москве и выставка-ярмарка «Второй  дом».

Сегодня цены на квадратные метры в городе и Подмосковье  практически сравнялись, поэтому  проект «Второй дом» подразумевает  не только загородную недвижимость, а  и вторую квартиру в Москве, за городом, в ближнем и дальнем зарубежье. Здесь же можно было узнать об особенностях инвестирования в строительные объекты  в столице и другие уголки света.

В рамках выставки вел  работу официальный консультационный центр, где посетители могли получить совершенно бесплатную консультацию по вопросам юридических, налоговых, имущественных  прав от официальных представителей городских структур, органов власти и Департамента жилищной политики и  жилищного фонда г. Москвы.

Работу в консультационном центре вели высококвалифицированные  юристы в области имущественного и финансового права, которые  отвечали на вопросы о социальных жилищных программах в городе Москве.

Кроме того, все желающие могли получить бесплатные консультации по вопросам приватизации, получения  жилья в порядке улучшения  жилищных условий, решения жилищных споров в суде, вопросы участия  в долевом строительстве, инвестиционной деятельности, анализ договоров, в том  числе переуступки прав требований и другие юридическим вопросам.

Консультации давали: член Московской коллегии адвокатов  А.В. Молохов, В. Порубиновская –  ведущий консультант-помощник адвоката, консультанты Болдинова М., Бордукова  М., Сафонова К., Романов Р., Беспятых М.

Выставочная деятельность является одной из форм развития инфраструктуры рынка недвижимости, которая направлена на внедрение рыночных методов и  привлечение инвесторов в сферу  недвижимости.

Управление недвижимостью.

По мере становления  российского рынка недвижимости все большее значение приобретает  обеспечение экономически эффективного функционирования объектов недвижимости. Управление объектами жилого фонда, офисными, торговыми, складскими и производственными  центрами, а также имущественными комплексами и развитой инфраструктурой  – это достаточно сложный вид  предпринимательской деятельности. Знание основ хозяйственного права, технологии эксплуатации и ремонта  зданий, сооружений и инженерных сетей  должно быть дополнено владением  финансовым менеджментом, теорией оценки недвижимости, инвестиционным анализом, методами управления проектами, включая  развитие объектов и минимизацию  рисков. Только комплексное использование  такого инструментария позволяет включить недвижимость в группу эффективно работающих активов.

Подготовка профессиональных управляющих недвижимостью актуальна  не только для российский фирм, владеющих  недвижимой собственностью, но и для  коммерческих банков и инвестиционных структур, у которых проявляется  интерес к доверительному управлению недвижимостью своих клиентов.

По мере увеличения инвестиций в недвижимость будет  расти роль предпринимателя-застройщика. За рубежом таких профессионалов называют девелоперами и в сфере  их деятельности находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкцию или  реставрацию) объектов.

Для такой работы требуется широкий диапазон знаний в области предпринимательской  деятельности, землеустроительных работ  и собственно строительства.

Электронный риэлтор - новый сервис от IRN.RU.

Аналитический центр www.irn.ru представляет новый уникальный online сервис – «Электронный риэлтор». Впервые этим сервисом могли воспользоваться все желающие на стендах аналитического центра www.irn.ru в рамках выставки «Недвижимость-2007», которая прошла в Центральном Доме Художника (ЦДХ) на Крымском Валу с 15 по 18 марта 2007 года. После 18 марта «Электронный риэлтор» стал доступен в Интернете по адресу www.irn.ru/er.

Электронный риэлтор  – новый уникальный on-line сервис, разработанный аналитическим центром www.irn.ru. Этот сервис позволяет моментально просчитать экономику покупки или обмена жилья исходя из обозначенного бюджета, минуя многочасовую работу с газетами, каталогами, базами данных, а также прозвон агентств.

Не секрет, что  каждый человек, занявшись решением своего квартирного вопроса - покупкой или обменом жилья - теряет на это  уйму времени. Можно потратить от нескольких часов до нескольких недель на то, чтобы облазить все газеты и сайты с объявлениями, просмотреть  прайсы разных фирм, сделать немало звонков, узнать стоимость разных квартир  и пообщаться с риэлторами, чтобы, наконец, понять нереальность одной  сделки и возможность другой. Однако этот же результат можно получить фактически сразу, даже не обращаясь  к перебору конкретных вариантов  квартир, а опираясь на сложившийся  уровень цен на жилье в Москве.

Именно это и  делает электронный риэлтор. На входе  он запрашивает информацию об имеющихся  активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира, которую планируется обменять, или  же исходная сумма денег. Можно указать  и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать  полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риэлтор может помочь как прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, так и  людям, планирующим обмен квартиры с доплатой, без доплаты или  с извлечением части денег.

Исходя из полученного  бюджета, электронный риэлтор просчитывает все возможные варианты покупки  или обмена жилья в зависимости  от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую  площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое  соответствует исходному бюджету  и указанному критерию поиска.

Если желаемый вариант  обмена или покупки квартиры вписывается  в перечень принципиально возможных, значит, дальше имеет смысл переходить к более кропотливому поиску конкретных квартир по базам данным. Если же оказывается, что желаемая сделка, скорее всего, не проходит, то в результатах  работы электронного риэлтора сразу  же видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант  не так уж далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать  исходные параметры, например величину доплаты.

Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет, скорее всего, на самом деле будет нужен  для обмена или покупки желаемой квартиры.

Электронный риэлтор  может заметно упростить жизнь  и сэкономить время, особенно в отношении  отсечения заведомо непроходных  вариантов.

Однако не следует  забывать, что как любая компьютерная программа, электронный риэлтор  дает только приблизительные результаты и не может учесть всех нюансов  и аномалий рынка.

При этом если надо достаточно быстро составить наиболее полный перечень всех возможностей по покупке или  обмену жилья в рамках заданного  бюджета, то электронный риэлтор  незаменим!

Печатные издания.

На этапе формирования цивилизованного рынка недвижимости особая роль отводится средствам  массовой информации, которые должны донести до большинства россиян  правила игры на этом рынке, деловую  и рекламную информацию, помочь тому, чтобы субъекты рынка нашли друг друга.

Парадный подъезд - Первый в Воронеже специализированный глянцевый журнал, предназначенный для желающих приобрести и обустроить новое жилье, купить или арендовать помещение для бизнеса. Цель издания – распространение информации о конкретных предложениях на рынке недвижимости Воронежа. Распространяется через торговую сеть и по подписке, осуществляется адресная доставка.

ИД "Коммерсант" - Крупнейший издательский дом, специализирующийся на выпуске печатных и электронных изданий, посвященных сфере экономики, предпринимательства и торговли.