Преспективы развития рынков недвижимости в России

3. Основные методы оценки недвижимости 

В 2004 году профессиональной российской оценке исполнилось двенадцать лет. В странах с развитой рыночной экономикой этот вид профессиональной деятельности существует уже более  полувека. Однако оценка не столь молода. Она сопровождала общество людей  почти на всех этапах его развития.

Во времена натурального обмена одну вещь на другую можно было поменять, лишь ориентируясь на какой-либо стоимостной эквивалент. Позже в  качестве такого эквивалента стали  выступать деньги, облегчившие обмен, но проблема определения истинной стоимости  вещи в обмене осталась. Если рассматривать  натуральный обмен как начало процесса товарно-денежных отношений, давшего толчок к развитию экономики  в целом, то оценку можно смело  считать катализатором данного  процесса.

Оценка как новое  направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в  которых стороны для определения  объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Спрос соответственно породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научно-методическое направление экономической науки. Разрабатывались методологические подходы, совершенствовалась теория, появлялись научные труды и публикации. Увеличивалось количество квалифицированных экспертов-оценщиков, профессия которых в настоящий момент приравнивается по престижности к профессиям адвоката, аудитора, финансового консультанта и т.д.

Потребность в профессиональной оценке усугубилась еще и тем, что вещи в современном хозяйстве  поражают своей неоднородностью  и загадками, возникающими перед  теми, кто хочет узнать их истинную стоимость. Вещи, имущество изначально создаются, продаются и приобретаются  для удовлетворения определенных потребностей людей, а также для получения  выгод от владения и использования. От возможности того или иного  вида имущества удовлетворить имеющиеся  потребности, от преимуществ или  благ, которые принесет обладание  им в дальнейшем, зависит их ценность и, безусловно, стоимость.

Что же влияет на стоимость  недвижимости? Изменение стоимости  любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость  недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням (табл. 1).

Таблица 1 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

Первый уровень  – уровень влияния результатов  взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу  и оценке подлежат факторы, носящие  общий характер, не связанные с  конкретным объектом недвижимости и  не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью  на рынке, и, следовательно, на оцениваемый  объект.

Второй уровень  – уровень влияния локальных  факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуется такие факторы, как: месторасположение объекта, его  физические характеристики, условия  продаж, временные факторы, условия  финансирования. Эти факторы непосредственно  связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень  – уровень влияния факторов, связанных  с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие  факторы: архитектурно-строительные, финансово-эксплуатационные.

Влияние факторов может  происходить одновременно на различных  уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости. 

Правовые  основы

Оценочная деятельность

Субъекты

Объекты

Юридические лица

Потребители услуг

Цели

Оценка рыночной стоимости

Наиболее вероятная  цена

Отдельные мероприятия

Совокупность вещей, составляющих имущество лица

Право собственности  и иные вещные права

Права требования, обязательства (долги)

Работы, услуги, информация

Иные обязательные гражданские права

Рис. 5. Оценочная  деятельность в РФ 

Основные подходы  к оценке. Любой оценщик, даже начинающий, на вопрос об основных подходах к оценке без запинки ответит: доходный, затратный  и рыночный (сравнительный или  сопоставительный). Это отражает определенный процесс не только в понимании  фундаментальных законов рыночной экономики, но и уже достаточно серьезный  практический опыт жизни и работы в условиях реального рынка, ведения  оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством  и стандартами оценки.

Действительно, любой  участник рыночных отношений должен не только знать рыночную стоимость  какого-либо товара, но и представлять себе величину затрат на его создание. Разница между затратами на создание товара и его стоимостью несет  в себе самую важную информацию для  принятия решений. Если эта разность отрицательная, то участник рыночных отношений  разоряется. В такой ситуации он должен выяснить ее причины и принять  определенные управленческие решения. Например, снизить свои издержки либо принять меры по повышению рыночной привлекательности своей продукции и ее цены.

Безусловно, и для  того, чтобы принять решение о  продаже или приобретении объекта  недвижимости, владельцы недвижимости должны провести аналогичные исследования рынка (маркетинг) и проанализировать объем и структуру своих затрат. При этом широко используются и данные об аналогичных объектах и сделках  с ними: продавец не хочет продешевить  по сравнению с другими продавцами аналогичных объектов, а покупатель не хочет переплачивать. А кроме  этого, владелец недвижимости хочет  получать то нее длительный и стабильный доход с минимальными рисками, и  иметь соответствующие долгосрочные и краткосрочные прогнозы.

Конечно же, ситуация на практике значительно сложнее, и  при использовании описанных  подходов для оценки недвижимости оценщику приходится учитывать множество  особенностей реальных объектов. И  очень часто эти подходы используются не в чистом виде, а в их определенном комбинации.

Доходный подход. Для того чтобы сегодня принять  решение по поводу соответствия стоимости  некоторого объекта определенным критериям, необходимо научиться определять будущие  доходы или иные преимущества от владения, пользования и распоряжения данным объектом недвижимости.

При применении этого  подхода анализируется прежде всего  возможность для собственника недвижимости получать определенный доход от ее эксплуатации в течение определенного  периода и дополнительный доход  от ее последующей продажи в будущем (реверсии).

Для оценки стоимости  любой доходной недвижимости, включая  земельные участки, наиболее часто  применяют технику капитализации  доходов (ренты). Эту технику реализуют  несколькими способами.

Метод прямой капитализации  позволяет на основании данных о  характеристиках потока доходов  и ставки их капитализации с учетом соответствующих рисков (на момент оценки или определенную перспективу) сделать вывод о стоимости  объекта. Техника дисконтирования  применяется для приведения потоков  будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к  начальному моменту. В результате можно  получить оценку текущей стоимости  «чистого» денежного потока и  приравнять ее к стоимости объекта.

Считается, что метод  прямой капитализации наиболее применим к таким объектам, которые приносят доход со стабильно предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью  будущих доходов и расходов. В  других ситуациях используют более  сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход при оценке рыночной стоимости объектов городской недвижимости обычно реализуется  в следующей последовательности:

прогнозирование потока будущих доходов (как по величине, так и по характеру их распределения  во времени);

капитализация потока будущих доходов с учетом затрат.

Будущие доходы, получаемые при использовании оцениваемого объекта недвижимости, обычно делят  на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности собственника объекта (в том числе в результате его сдачи в аренду) и доходы от реверсии (его продажи в будущем).

Доходный подход – оценка дохода от эксплуатации и  дополнительного дохода от последующей  продажи.

Затратный подход. При  оценке в соответствии с этим подходом стоимость земельного участка складывается со стоимостью его конкретных, индивидуальных улучшений (зданий, сооружений) и соответствующей  долей улучшения макроуровня  – урбанизированной среды, в которой  он находится. Итоговое значение стоимости  собственно земельного участка оценивается  отдельно.

Затратный подход к  оценке объектов недвижимости обычно реализуются в виде следующих  действий:

укрупненный анализ характеристик урбанизированной среды  применительно к данному земельному участку;

определение стоимости  земельного участка;

определение восстановительной  стоимости или стоимости замещения  расположенных на оцениваемом земельном  участке зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса на основе затратного подхода  как суммы стоимости земельного участка и восстановительной  стоимости или стоимости замещения  расположенных на нем зданий и  сооружений за минусом их накопленного износа.

Применение затратного подхода очевидно необходимо и полностью  оправданно при анализе и оценке объектов нового строительства или  реконструкции зданий и сооружений, расположенных на данном земельном  участке. Затратный подход также  достаточно эффективен при оценке для  целей налогообложения, для выявления  сверхдоходов при использовании  коммерческой недвижимости. Его успешно  применяют при оценке земельно-имущественных  комплексов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, а также при оценке специальных  зданий и сооружений.