Преспективы развития рынков недвижимости в России

 

Рынок

недвижимости

Рынок

земельных

участков

Рынок

жилья

Рынок нежилых помещений

Рынок промышленной недвижимости

Рынок городского жилья

Рынок загородного  жилья

Рынок офисов

Рынок торговых помещений

Рынок складских  помещений

Рис.2 Структурные  составляющие рынка недвижимости 

Дополнительно можно  выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют  особые процедуры при оценке и  продажи объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство  является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения  как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального  плана застройки.

Промежуточное положение  занимает рынок гостиничных услуг.

В каждом сегменте рынка  можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует  появление недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов  власти в настоящее время выступает  как основой продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует  большое количество продавцов и  покупателей (физических и юридических  лиц).

2. Исследование факторов  спроса и предложения на рынке  недвижимости 

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникагощих при операциях с  недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок  недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать  все изменения, происходящие на ее рынке.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов  транспортной магистрали, предприятий  торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Следует иметь в. виду, что спрос на недвижимость может быть изменчив. При этом почти  все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию, с тем чтобы узаконить куплю-продажу  соответствующих объектов.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение  на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых  наиболее важное значение имеют следующие  их группы

1. Экономические:

уровень и динамика доходов населения;

дифференциация населения  по уровню доходов и ее динамика;

уровень развития бизнеса  и его динамика (рост или падение  деловой активности, изменение структуры  бизнеса, его доход-ности);

доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных  в частности;

состояние альтернативных и смежных рынков;

цены на рынке  недвижимости;

уровень арендной платы;

риски инвестиций в  недвижимость;

стоимость строительства;

цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные

уровень и тенденции  изменения численности населения  и его возрастной структуры;

образовательный уровень  населения и тенденции его  изменения;

уровень и тенденции  изменения социальной структуры  населения;

уровень и тенденции  преступности.

3. Административные:

налоговый режим (уровень  реальных налоговых ставок для населения  и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и  т.д.);

зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость  контроля);

правовые и экономические  условия получения прав на застройку  или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы за подключение  к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

правовые и экономические  условия совершения сделок (плата  за регистрацию, гарантии со стороны  государства, сроки процедур).

4. Условия окружающей  среды:

уровень развития социальной инфраструктуры;

обеспеченность транспортными  сетями;

экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и  предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для  спроса и предложения.

Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем  выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости.

Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении  цен. Это связано с длительностью  технологического процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства  или реконструкции) недвижимости или  ее уничтожения (за счет амортизации  или разрушения) в ответ на изменение  спроса и его структуры. В связи  с этим в краткосрочном периоде  предложение недвижимости не зависит  от цены, по которой продаются объекты.

В долгосрочном периоде  прямая предложения недвижимости будет  выглядеть как кривая с положительным  наклоном, т.к. становится возможным  учесть результаты воздействия инвестиций. При построении кривой предложения  в долгосрочном периоде учитываются  равновесные значения показателей  рынка недвижимости через определенные отрезки времени.

Формирование цены на объект недвижимости.

Согласно постулатам экономической теории, колебания  основных параметров рынка должны сразу  отражаться на цене. Применительно  к рынку недвижимости это означало бы, что при изменении стоимости  объекта недвижимости должна немедленно измениться и его цена. Однако динамика рынка недвижимости и механизм формирования цен на нем опровергает это  утверждение.

Цена объекта недвижимости - сумма денежных средств, которую  готов заплатить покупатель или  получить продавец за конкретный объект недвижимости с учетом его стоимости, цен предыдущих сделок и рациональных ожиданий субъектов. Таким образом, в зависимости от денежной оценки объекта недвижимости продавцом  или покупателем на рынке изначально формируются две цены: цена предложения  и цена спроса. До этого момента, пока продавцы и покупатели не договорятся  о цене, по которой объект будет  реализован, цены спроса и предложения  неравновесные, т.е. не совпадают.

Равновесная цена на рынке недвижимости (цена сделки) –  такая цена, по которой и продавцы и покупатели удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.

Уникальность и  стационарность товара на рынке недвижимости являются причинами того, что данный рынок крайне редко достигает  равновесия спроса и предложения. Чаще общее равновесие на рынке складывается из равновесных цен конкретных операций, которые могут сильно различаться  от сделки к сделке. Таким образом, обычно существует достаточно значительный, по сравнению с другими товарными  рынками, ценовой лаг – интервал цен, в котором выставляемый товар  может найти своего покупателя. Этот лаг является еще одной особенностью рынка недвижимости.

Большое значение на рынке недвижимости имеет учет таких  понятий, как время позиционирования (или экспозиции) и изменение ликвидности.

Время позиционирования (временной лаг) – период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке, с момента  выставления его продавцом на продажу до момента оплаты его  покупателем и подачи документов на регистрацию. Данное понятие является основой для определения степени  ликвидности объектов недвижимости в данный конкретный момент времени, т.е. того, насколько быстро объект недвижимости может быть «превращен» в деньги.

Время позиционирования объекта на рынке зависит от общего состояния экономики. Это состояние  характеризуется, в частности, показателями финансового рынка и показателями, связанными с благосостоянием населения  – изменением личного дохода и  занятости.

При неблагоприятном  изменении макроэкономических показателей (например, при росте процентной ставки) продавцы недвижимости не спешат снижать цены. Из-за этого увеличивается  время позиционирования объекта  на рынке, а количество сделок сокращается (т.е. ликвидность объектов недвижимости снижается). В противоположной ситуации происходит плавный рост цен, сокращения сроков позиционирования и рост ликвидности  объектов.

Благодаря инерционности  рынка недвижимости удается избежать резких колебаний спроса и предложения. До некоторой степени этот показатель, время позиционирования объекта  на рынке, в динамике может рассматриваться  в качестве внутреннего стабилизатора  рынка недвижимости.

Первичный и вторичный  рынки недвижимости

Отличительной особенностью рынка недвижимости является необходимость  государственной регистрации сделок.

Действительно, сделки с недвижимостью необходимо регистрировать. Но вот вопрос: есть ли разница между  объектами недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой перерегистрируются от одного собственника к другому?

Очевидной разницы  нет: количество процедур регистрации  на качественные характеристики объекта  не влияет. Однако разница проявляется  в том, что только что созданный  объект недвижимости, впервые проходящий процедуру регистрации, представляет первичный рынок недвижимости, а  тот объект, который к моменту  сделки уже находился в чьей-то собственности, «оборачивается» на вторичном рынке.

Таким образом:

Первичный рынок  недвижимости - рынок, на котором обращаются вновь созданные или впервые  предлагающиеся к продаже (например, в результате приватизации) объекты  недвижимости.

Вторичный рынок  недвижимости – рынок таких объектов недвижимости, права на которые ранее  уже были зарегистрированы в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Доля первичного или вторичного рынков недвижимости в структуре рынка зависит  от того, насколько активно в данном регионе ведется инвестиционно-строительная политика. Высокая доля первичного рынка характерна для развивающихся, экономически активных регионов, привлекательных  для инвестиций. Рост производства, хорошие условия для развития бизнеса влекут за собой рост занятости  и необходимость строительства  и реконструкции жилых и общественных зданий, коммерческой недвижимости, объектов соцкультбыта и т.д. Соответственно низкая доля первичного рынка позволяет  задуматься об эффективности инвестиционной политики властей.

Соотношение цен  на первичном и вторичном рынках недвижимости также во многом зависит  от доли того или иного рынка в  структуре всего рынка недвижимости данного региона. Традиционно цены на первичном рынке ниже, чем на вторичном, на 10-30%. Однако если имеется  дефицит объектов с определенным набором характеристик (например, если на рынке коммерческой недвижимости не хватает качественных офисов класса В), то цена на них на первичном рынке  может даже превышать цены на похожие  объекты на вторичном рынке.

К тому же необходимость  дополнительных инвестиций в только что построенный объект (ремонт в  квартирах, сдаваемых без отделки, подключение телефона и т.п.) в  конечном итоге приводит к удорожанию такого объекта по сравнению с  аналогичными объектами на вторичном  рынке.

Поэтому нельзя однозначно сказать, какой из рынков первичный  или вторичный, лучше. Все зависит  от потребительских предпочтений самих  покупателей. Если говорить о рынке  жилья, то здесь одному будет важна  престижность и историческая ценность подбираемого объекта, другому –  возможность быстро переехать в  купленную квартиру. Они выберут  жилье на вторичном рынке. Третий ценит комфорт, техническую оснащенность и возможность планировки квартиры по своему усмотрению. При этом вопрос скорейшего переселения перед ним  не стоит. Ему будет выгоднее купить квартиру в строящемся доме.

В целом же первичный  и вторичный рынки недвижимости тесно связаны. Если на первичном  рынке наблюдается кризис, его  последствия не могут не затронуть  вторичного рынка. Видя, что имеется  риск «замораживания» строящихся объектов и срыва сроков их сдачи, покупатели будут подбирать необходимые  им объекты на вторичном рынке. Доля операций на вторичном рынке в  общем объеме операций возрастет, рост спроса вызовет рост цен. В свою очередь, застройщики начнут «перетягивать» к себе клиентов предложениями о  снижении цен и скидками. Отток  покупателей со вторичного рынка  вынудит продавцов снижать цены. Если эти ценовые колебания не сопровождаются какими-либо кризисными явлениями в других отраслях экономики, равновесие спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлено.