Преспективы развития рынков недвижимости в России

Введение 

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы  рыночных отношений начал формироваться  новый сектор экономики – рынок  недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой  экономической системе, поскольку  с ними прямо или косвенно связаны  социальные интересы людей и хозяйственная  деятельность. Недвижимость выступает  в качестве естественного пространственного  базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства  страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться  новые для России экономические  отношения.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую  функцию сведения вместе покупателей  и продавцов прав собственности  на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так  как операции с недвижимостью  имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский рынок  недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления  и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще  невелик, но сегодня этот рынок имеет  все традиционные составляющие: рынок  земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости, и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

Развитие рынка  недвижимости напрямую связано как  с политико-правовыми основами, так  и с экономической ситуацией  в стране.

Целью курсовой работы является анализ экономических отношений, связанных с формированием и  функционированием рынка недвижимости в России и определении основных направлений его развития.

Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

· Дать определения рынка недвижимости, его основных сегментов, участников и функций.

· Проанализировать факторы спроса и предложения на рынке недвижимости.

· Рассмотреть основные методы оценки недвижимости.

· Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости в России

· Обосновать сущность, роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости, как неотъемлемого условия динамичного развития.

· Раскрыть предложения по развитию рынка недвижимости в России.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования – система экономических отношений  действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования  и развития объектов недвижимости.  

 

Глава 1. «Теоретические основы исследования рынка недвижимости» 

1. Рынок недвижимости – понятие, основные сегменты, функции и участники 

Недвижимость как  экономическая категория представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к  недвижимости относятся здания и  сооружения различного назначения вместе с земельными участками, а также  участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без ущерба их назначению невозможно.

В нашей стране долгое время понятие недвижимого имущества  было исключено из юридического оборота. И только с началом реформ стало  очевидно, что без развития рынка  недвижимости, являющегося одним  из базовых элементов рыночной экономики, её эффективное функционирование невозможно.

После ведения права  частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство  перестало быть единственным собственником  подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Недвижимость создается  трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном  из важнейших секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются  цены на недвижимость.

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного  потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами  недвижимости тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и  материального производства.

Основной, базовый  объект недвижимости – земля имеет  уникальное значение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она  представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений  людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо  или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических  процессов, частных и общественных интересов, административных норм и  правил (рис.1).

Недвижимое имущество  как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный товар  из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость  его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая  характеристика как территориальные  предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация  оформления сделок, ликвидность и  необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью  представляет собой сложную комплексную  систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. 

НЕДВИЖИМОСТЬ

Государственная регистрация

Вещная форма капитала

Экономические интересы

- Налогообложение

- Лицензирование

- Ипотечное  кредитование

- Приватизация

- Национализация

- Страхование

- Ценообразование

- Инвестирование

- Информация 

Общественные интересы

- Принудительный  выкуп

- Возврат бесхозных  объектов

- Целевое назначение

- Зонирование 

Правовое регулирование  сделок

Защита прав

Рис. 1. Недвижимость - объект экономических и государственных  интересов 

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных  функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Одна из главных  функций рынка — установление равновесных цен, при которых  платежеспособный спрос соответствует  объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной  цены — избыточные предложения. В  цене концентрируется и большой  объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной  и социальной политике государства  в области, например жилищного строительства  и т.д.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства  и направляет его участников к  цели, которая совсем не входила  в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики  и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного  регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения  доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и  др.

Коммерческая функция  состоит в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении  прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных  и слабых участников рынка, банкротство  неэффективных. Рыночный механизм указывает  людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий  продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять  решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества  независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между  ними и предоставляется возможность  альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в  форме экономического поощрения  прибылью продуктивного использования  достижений научно-технического прогресса  в создании и использовании недвижимого  имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую  деловую активность и поиск новых  возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция  — рынок недвижимости, это привлекательный  способ сохранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу  недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении  интенсивности труда граждан, стремящихся  стать собственниками квартир, земельных  участков и других капитальных и  престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний  социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения  на рынке предприятия земельные  участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным  стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Функционирование  рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и  индивидуальными предпринимателями  на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или  от своего имени, но за счет и в интересах  заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и  нежилыми помещениями и правами  на них.

При делении рыночного  пространства вдоль и поперек  получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться  принадлежностью к какому-то товарному  сектору или потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

В рыночной экономике  важно найти свою нишу, т.е. сориентироваться на будущих покупателей и определить товар, который будет пользоваться спросом. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие. (рис. 2):

Рынок земли (земельных  участков);

Рынок жилья;

Рынок нежилых помещений;

Рынок промышленной недвижимости.

Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается  самостоятельно, так как опирается  на собственную законодательную  и нормативную базу и имеет  существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной  собственности.