Преспективы развития рынков недвижимости в России

Внешний износ - это  обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется  в показателях, характеризующих  загруженность мощностей предприятий. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 500 тыс. м³ пиломатериалов в год, однозначно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 80 - 100 тыс. м³ пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

Во-вторых, еще более  негативной по сравнению с износом  тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений  в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере  градостроительства, землеполь-зования, архитектуры, налогооблажения земли  и недвижимости. По сути, на выстроенную  по социалистическим принципам структуру  рынка недви жимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных  отношений. В городах, которые изначально нe создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в  соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной  зоны. Бесспорно, это очень эффективная  и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом  народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, "хрущевками", "брежневками", в результате чего промзона оказалась  в центре современного города, то нe совсем справедливо к этому предприятию  применять рыночные принципы налогооблажения  земли. Конечно, с течением времени  произойдет перемещение мощностей  предприятий в адекватные оценочные  зоны, но это никак не вопрос пяти-десяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю  взимается уже сейчас.

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок  жилой недвижимости в России. Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее  чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону  военной промышленности. Результат  массового исхода граждан из аграрного  сектора очевиден: вся история  жилищного строительства в Советском  Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной  площади. Даже типы жилых домов у  нас называли именами вождей ("сталинки", "хрущевки", "брежневки"), и  вся эта линия укладывается в  стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным  жилищам.

Ясно, что при такой  политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала  средний и уж тем более высокий  уровень жизни человека изначально нe создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Результат известен: в настоящее время при минимальном  росте уровня жизни обитателей домов  дворцы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в  нежилой коммерческий фонд. Следующий  уровень проблем, который мы уже  переживаем, - это стремление людей  улучшить свои жилищные условия и  вырваться из тесных квартир. А это  означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения "шквальный" спрос на ипотечные  жилищные кредиты обеспечен.

Инфраструктура рынка  недвижимости

Формирование и  развитие рынка недвижимости невозможно без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование.

Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют  те структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы  отношений между участниками  сделок и информационную среду для  его функционирования. Большое значение для становления рыночных отношений  в сфере недвижимости имеет наличие  информации самого различного характера  – профессиональной, рекламной, справочной, экономической правовой и деловой.

Среди профессиональных участников рынка недвижимости наибольший удельный вес занимают посреднические организации – риэлторские фирмы. Эти фирмы действуют как на вторичном, так и на первичном  рынках недвижимости.

Риэлторские фирмы, как показывает практика в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных  городах России, подразделяются на три группы:

Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим  количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц). Эти фирмы уделяют  большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они  стремятся развивать деловые  контакты с муниципальными структурами  и принимают деятельное участие  в работе профессиональных объединений  участников рынка. По мере развития фирмы  этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительство, в создание средств массовой информации (газет, журналов, информационных агентств и  т.д.), выпускать жилищные сертификаты  и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов.

Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как  и фирмы первой группы, гарантируют  клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки  оформления сделок, проводят дилерские  операции. Их рекламная тактика направлена на получение эффекта среди определенных групп населения и на конкретных объектах.

Группа мелких фирм постоянно уменьшается, так как  многие из них оказываются не в  состоянии соответствовать тем  требованиям, которые предъявляют  муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм – это  по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями  посредников.

Уровень компетентности профессиональных участников рынка  определяется их специальной подготовкой  и использованием современных компьютерных и телекоммуникационных технологий. Внедрением цивилизованных основ на рынке недвижимости занимаются профессиональные общественные объединения.

Профессиональные  общественные объединения.

Наиболее активную и весомую роль на рынке недвижимости играют риэлторы. От их усилий многое зависит: чтобы покупатель и продавец нашли  друг друга, чтобы сделка совершилась  к обоюдному интересу и чтобы результат сделки был юридически чистым и неоспоримым. Стремительно развивающийся рынок требует профессионалов, которые могли бы грамотно и эффективно проводить сделки с недвижимостью. Специалистов выпускают не только учебные заведения России. Задачу профессиональной подготовки взяли на себя профессиональные организации риэлторов, самой крупной и авторитетной из которых является Российская гильдия риэлторов (РГР).

В Российской гильдии  риэлторов представлены компании, работающие по таким направлениям, как брокерская деятельность, девелопмент, оценка недвижимости, страховая деятельность, управление недвижимостью, ипотечное кредитование более чем в 70-ти регионах Российской Федерации.

Миссия РГР - Создание и развитие в России цивилизованного  рынка недвижимости.

Цель РГР (в соответствии с уставом) - содействие развитию цивилизованного  рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной  базы и создания системы профессиональных стандартов для еe участников, использование  собственной инфраструктуры для  защиты общих имущественных интересов  и удовлетворения нематериальных потребностей членов Гильдии, расширение их возможностей в профессиональном, научно-техническом  и социальном развитии, повышение  статуса риэлтора.

Предмет деятельности Гильдии:

Для удовлетворения интересов и потребностей своих  членов Гильдия осуществляет следующие  виды деятельности:

· Изучение текущего состояния, тенденций и проблем развития рынка недвижимости в России. Подготовка информационных, аналитических, конъюнктурных исследований, экспертных материалов для своих членов, всем заинтересованным лицам и общественности.

· Оказание влияния на формирование законодательной и нормативной базы для рынка недвижимости как в РФ, так и в ее субъектах, а также развитие рыночных механизмов управления недвижимостью на муниципальном уровне. Участие в экспертизе законопроектов, нормативных актов, разработка альтернативных законопроектов и дополнений к действующему законодательству, рекомендаций и предложений для соответствующих комитетов, комиссий и экспертных групп Палат Федерального Собрания, местных органов власти.

· Определение основных направлений в области подготовки специалистов на рынке недвижимости, создание обучающих программ, обучение членов Гильдии и лиц, работающих на рынке недвижимости, на основе принятых в Гильдии стандартов.

· Оказание услуг по обмену информацией, установление связей и развитие сотрудничества между различными участниками рынка недвижимости, взаимодействие со СМИ.

· Содействие в создании региональных и профессиональных объединений риэлторов.

· Участие в защите прав собственников на рынке недвижимости, рассмотрении споров между членами Гильдии, а также между членами Гильдии и потребителями их услуг, формирование механизма третейского суда, создание системы коллективной ответственности членов Гильдии перед третьими лицами.

· Содействие развитию деловых связей членов Гильдии с иностранными партнерами по вопросам, входящим в компетенцию Гильдии.

· Проведение научных исследований, разработка и предоставление членам Гильдии рекомендаций по вопросам торгово-инвестиционной политики, ипотеке, приватизации, оценке недвижимости, налогообложению и страхованию, развитию системы регистрации прав на недвижимое имущество.

· Создание единой информационной сети коммерческой информации, относящейся к торговле недвижимостью, инвестиционной и строительной деятельности с целью активизации операций с недвижимостью на межрегиональном и международном уровне.

· Формирование положительного общественного мнения о Гильдии, осуществление конструктивного взаимодействия с органами государственной власти и общественными объединениями, проведение активной рекламной и редакционно-издательской деятельности в интересах членов Гильдии, налаживание постоянной связи со средствами массовой информации для разъяснения целей, задач и предмета деятельности Гильдии.

· Развитие информационной, консультативной, образовательной и просветительской деятельности, способствующей становлению и совершенствованию цивилизованного рынка недвижимости в России и повышению профессионального уровня его участников.

· Проведение работ по сертификации на соответствие требованиям стандартов профессиональной деятельности членов Гильдии.

· Организация и проведение специализированных выставок, симпозиумов, конференций и конгрессов по недвижимости, культурных и общественных мероприятий.

· Осуществление иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству, которая будет направлена на реализацию поставленных целей Гильдии.

Высшим органом  управления Гильдии является съезд, следующая ступень управления - это  совет региональных и профессиональных представителей, куда входит 52 человека организации и который собирается 2 раза в год. Совет включает представителей всех профессий риэлторского направления: посредников, инвесторов, оценщиков, риэлторов, работающих на первичном и вторичном  рынках и др.

Текущей работой  в Гильдии руководит Совет  оперативного управления. Это постоянно  действующий коллегиальный орган  управления, который вправе принимать  решения по всем вопросам деятельности Гильдии, кроме отнесенных Уставом, корпоративными нормативными актами Гильдии  к исключительной компетенции Съезда и Совета региональных и профессиональных представителей РГР. Созывается Президентом  не реже 2-х раз в 3 месяца. В состав совета входит на 2006-2007 год 43 человека.

В настоящий момент президентом РГР является Романенко  Александр Юрьевич.

Российская гильдия  риэлторов уделяет большое внимание внедрению международных стандартов на российском рынке недвижимости, что позволяет быстрыми темпами  продвигаться к мировому уровню профессионализма в риэлторской деятельности. При  вступлении в РГР фирма должна предоставить учредительные и уставные документы, подтверждающие, что операции с недвижимостью являются основным видом деятельности, затем подписывают Кодекс этики Гильдии.

Российская гильдия  риэлторов занимается профессиональной подготовкой специалистов. Например, с 6 по 9 декабря 2006 года в Национальном учебном центре риэлторов прошли очередные курсы для начинающих аналитиков «Технология анализа  рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости»  в объеме 32 учебных часа.