Преспективы развития рынков недвижимости в России

В случае если квартира продается доверенным лицом от имени  собственника, необходимо проверить  у нотариуса не отменялась ли доверенность, а также условия, на которых собственник  квартиры доверил ее продать.

Также необходимо обратить внимание на паспорт продавца: вклеены  ли фотографии в 25 и 45 лет (для паспортов  со старыми бланками), либо в 20 и 45 лет (для паспортов с новыми бланками), стоят ли все необходимые печати, в том числе штамп о регистрации  по месту жительства.

Сделки могут подлежать  страхованию. В таком случае страховая  компания обязана выплатить деньги, оговоренные договором. Гражданам  рекомендуется не обращаться к частным  посредникам и никому не отдавать свои документы, особенно генеральную  доверенность, даже представителю фирмы, имеющей эксклюзивное право продажи  квартиры. Субъект сделки должен присутствовать при сборе документов, регистрации  договора, регистрации его удостоверения  нотариусом и при выписке.

При регистрации  договора лучше всего указывать  реальную цену, на которую совершается  сделка. В споре между продавцом  и покупателем имеет значение выданная расписка в получении денежной суммы. Только расписка принимается  судом как доказательство выплаченных  денег.

Сдача квартир в  аренду.

Мошенник арендует квартиру на определенный срок, затем  фабрикует пакет документов, подтверждающих его впадение этой квартирой.

Возможны случаи, когда предъявляет паспорт настоящего владельца квартиры человек на него похожий. Затем арендованная мошенником квартира продается, и возникает  новый владелец квартиры, предъявляющий  свои права. Знакомая ситуация. Чтобы  обезопасить себя от подобного мошенничества, необходимо заключить договор найма, в котором оговаривается сумма  аренды (деньги получать лучше всего  по безналичному расчету).

Дарение квартиры.

Факт дарения подразумевает, что владелец дарит квартиру безвозмездно. Поэтому нежелательно оформлять  договор дарения при фактической  сделке купли-продажи. Доказать факт передачи денег в этом случае трудно, а  правоохранительные органы рассматривают  такой вид отношений, как фиктивную  сделку, поскольку она подразумевала  куплю-продажу. Иногда договор дарения  оформляют при обмене. Обменивающиеся стороны как бы дарят свои квартиры друг другу, хотя гражданам выгоды такая  сделка не дает.

Обмен квартиры в  другом районе.

Как правило, мошенничество  возможно, если дополнительные условия  не отражены в договоре мены (например, денежные суммы или другие блага, которые должны перейти вместе с  обмениваемой квартирой). Необходимо не лениться и вникнуть во все детали.

Исчерпывающее юридическое  оформление всех условий обменивающихся сторон способствует добросовестному  выполнению сделки.

Завещание квартиры.

Некоторые мошенники  используют завещание, чтобы прикрыть другие сделки. Обычно это сделка по купле-продаже. Договор-завещание расторгнуть  трудно, и если не выполнены устные условия по оплате, завещающий может  остаться без квартиры и денег.

Поэтому при купле-продаже  следует заключать договор, соответствующий  совершаемой сделке.

Покупка квартиры в  еще не построенном доме.

В этом случае приманкой  служат цены ниже коммерческих.

После оплаты может  выясниться, что фирма вообще не имеет права на этот вид продаж либо строительство заморожено или  не ведется. Мошенничество чаще совершают  посреднические фирмы, которые берут  деньги у покупателей недвижимости и не передают их настоящим фирмам. То есть покупателя, проще говоря, "кидают". Поэтому при покупке квартиры через фирму-посредника необходимо потребовать лицензию на право продажи, выяснить, кто ведет строительство  и выкуплена ли часть квартир.

Хитрости строительных компаний.

Проще всего погореть на так называемом долевом строительстве. Компания С. по договору должна была предоставить клиенту квартиру не позднее весны 2004 года.

Дом не построен до сих  пор. Однако клиент неожиданно получает письмо от генерального директора компании С. В нем предлагается переоформить договор на предоставление квартиры в другом доме и сразу же оплатить разницу в стоимости квартир - 30000 долларов. При этом права выбора клиенту не дают: не хочешь платить - не получишь ничего.

Получилось так, что  у клиента взяли деньги на строительство  квартиры, прокрутили эти деньги, а  теперь еще и требуют три десятка  тысяч в качестве доплаты. Клиент довел дело до суда, и там, более  того, оказалось, что к сроку сдачи  квартиры компания С. лишь начала решение  организационных вопросов строительства. К сожалению, такие случаи весьма распространены.

Воздушные замки.

Еще один способ обмана при долевом строительстве жилья. Часто люди наталкиваются на следующую  схему. Компания-посредник собирает деньги на строительство новых домов - долларов, скажем, по $600 за квадратный метр. Заключается соответствующий  договор.

Казалось бы, дело выгодное для всех. На практике все  оказывается совсем иначе. Срок подошел, дома готовы, квартиры готовы, но фирма  их почему-то не выкупает. И выходит, что люди деньги отдали, а жилья  получить не могут - квартиры, вроде  бы купленные ими (а точнее, построенные  на их деньги), фактически им не принадлежат!

Тут же выясняется, что  возможность подобной ситуации была предусмотрена в договорах, заключенных  между компанией и гражданами. В случае непредоставления квартиры клиенту, фирма обязуется вернуть  внесенные им деньги и выплатить  неустойку. Но и этого, как вы понимаете, не происходит. Клиентам остается лишь судиться, судиться и еще раз судиться. Реальные шансы возвратить деньги, как правило, невелики. Фирма обычно нанимает хорошего адвоката, тот находит  массу оправданий для недобросовестных коммерсантов, так что руководству  фирмы даже не приходится скрываться за рубежом.

Квартира в кредит.

Гражданин А. увидел рекламу, повествовавшую о возможности  покупки квартиры в кредит с рассроченными  выплатами. Предлагало такую услугу сообщество компаний с хорошей репутацией, и А., недолго думая, продал свою квартиру в другом, менее привлекательном  населенном пункте и обратился в  одну из компаний.

Ему незамедлительно  нашли квартиру стоимостью 50000 долларов США и предложили первоначально  выплатить половину цены. А. согласился, предполагая, что к его сумме  компания добавит свои деньги и расплатится  с продавцом квартиры.

Но все оказалось  не так просто. Сперва ему вместо оформления договора купли-продажи  предложили оформить договор о ссуде  в подставном банке. А. послушно заключил с банком договор о ссуде на 2 года, причем денег он на деле не получал. Затем он внес оговоренную половину суммы. Это было описано в договоре как возврат части как бы полученной им ссуды и далее на протяжении оставшихся двух лет он должен доплатить  оставшуюся сумму и проценты за пользование  ею. Таким образом, 25000 долларов проходили  не как плата в счет покупки  квартиры, а как возврат части  ссуды. Вместо получения кредита A. оказался должником, еще не став владельцем квартиры. Между тем, сразу после перечисления в банк денег владельцем квартиры стал не наш герой, а одна из компаний вышеназванного сообщества. Она лишь предложила А. заключить договор  аренды "с правом выкупа". Он, таким  образом, остался без прав на квартиру, но с обязанностями: перед компанией  в качестве арендатора и перед  банком в качестве должника. Все, кроме  клиента, оказались в выигрыше.

В результате у А. попросту не хватило денег, чтобы  выплачивать по всем своим новоприобретенным  обязательствам. При этом ни по одному из договоров он не значится как  покупатель квартиры. Отдав 30000 долларов, А. остался не только без квартиры и без денег, но и с колоссальными  долгами.

Предпринятая было попытка прописаться в новой  квартире окончилась неудачей. Более  того, у обманувших клиента компаний эта попытка вызвала такое  негодование, что они проинформировали последнего, что обратятся в органы внутренних дел с "просьбой о пресечении таких мошеннических действий". Теперь А. остается только одно: искать грамотного юриста, обращаться в суд и надеяться на успех.

Псевдособственность за рубежом.

Во многих городах  СНГ действуют представительства  очень интересных фирм, зарегистрированных, как правило, на Кипре. Деятельность такой фирмы сводится к следующему: обаятельные молодые люди цепляют  клиентов на улице. Их задача - только заманить в офис на "презентацию". Там  клиента обрабатывают весьма хорошо натасканные служащие. Клиенту предлагают оригинальный вид семейного отдыха. Якобы фирма располагает широкой  сетью коттеджей в разных уголках  мира. Внеся задаток (несколько тысяч  долларов), клиент может в любое  время отправиться с семьей недельки на две куда-нибудь на Таити. Называется это "таймшер". Прямо на презентации  вынуждают подписать соответствующий  договор.

Затем, в случае, если клиент звонит и требует оговоренную  услугу, ему отвечают: "В нынешнем году очень большой наплыв, на август мест нет, можем предложить вам отдых  в конце сентября". Такого рода отмазки продолжаются бесконечно.

В конце концов клиент требует расторжения договора, согласно условиям. Тогда ему отвечают, что  этот механизм еще не налажен, но есть фирма, которая скупает договоры. Дают адрес, где предлагают полцены.

Тараканы.

Очень простое и  элегантное мошенничество. Как правило, его жертвами становятся жильцы современных  многоэтажек в микрорайонах.

На подъезды развешиваются  угрожающего содержания объявления. Типа: "Такого-то числа в связи  с сильной зараженностью вашего подъезда насекомыми будет проводиться  дезинсекция мусоропровода. Желающим обработать квартиры обращаться по телефону..." Каждому ясно, что, если отравят подъезд, все тараканы ринутся искать спасения в квартиры. Так что заявки на обработку квартир обычно подают. Однако мошенники, проводя обработку, не тратят ни дорогие препараты, ни специальное оборудование. Приходит девочка и посыпает плинтусы порошочком. Это может быть и соль, и сода, и дорожная пыль, и смесь всех этих компонентов. А деньги берутся  как за полноценную дезинсекцию. Ход почти беспроигрышный - навряд ли кто-то из жильцов станет сам нюхать антитараканий порошок или понесет  его куда-либо на экспертизу.

Бывалые оперативники помнят, что пик мошенничеств на рынке недвижимости пришелся на 90-е  годы. Причина банальна - слишком  много было прорех в существующем законодательстве, у нас не имелось  достаточной практики борьбы с этим видом правонарушений. Последователи  Остапа Бендера с успехом сумели воспользоваться "смутным временем" и далеко не все из них предстали  впоследствии перед судом.

рынок недвижимость россия оценка

 

Глава 3. «Предложения по развитию рынка недвижимости в  России» 

1. Развитие инвестиционных механизмов на рынке недвижимости России. 

Инвестиции в недвижимость по праву являются одним из самых  надежных и стабильных способов вложения капитала. Для того чтобы объект жилой или коммерческой недвижимости потерял свою стоимость, его нужно, как минимум, разрушить. В то же время  цены на недвижимость постоянно растут. Кроме того, низкий риск инвестирования в недвижимость дополняется еще  и высокой доходностью от сдачи  объектов недвижимости в аренду.

Сравнение с другими  объектами инвестирования.

Люди, желающие выгодно  инвестировать в недвижимость сумму, не превышающую 100 тыс. долларов, обычно обращают внимание на жилой сектор. Однако простые арифметические вычисления рентабельности вложений в квартиры с целью сдачи в аренду дают доход на уровне 7-12 % годовых, при  этом в органах власти и в прессе идет активное обсуждение роста цен  на квартиры и механизмов их снижения. Инвесторам в жилую недвижимость имеет смысл в первую очередь  обратить внимание на коммерческую недвижимость – офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. Их окупаемость при сдаче  в аренду варьируется в среднем  в пределах от 3-х до 6 лет.

Рекомендации по выбору объектов инвестирования

При покупке объекта  коммерческой недвижимости с целью  дальнейшей выгодной сдачи в аренду необходимо учитывать ряд факторов.

Прежде всего - общие  тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной  власти и спрос конкретных арендаторов  в данном сегменте рынка.

В настоящее время  наиболее рентабельны вложения в  магазины и офисы, менее - в склады и производства. Кроме того, заметен  рост количества профессионально управляемых  объектов всех типов коммерческой недвижимости. Поэтому положение мелких собственников  в ряде случаев становится менее  уверенным. К примеру, гораздо привлекательней  арендовать под офис помещение в  новом специально построенном для  этих целей центре с адекватными  профилю инженерными системами, чем за те же деньги помещение в  жилом доме. Склад, расположенный  в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории.

Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в аренду чаще предлагают площади  минимум от 200 кв. м, а спрос велик  на маленькие помещения - от 10 до 15 кв. м. Широко представленные объекты-гиганты, а также многочисленные сетевые  продуктовые и промтоварные супермаркеты никогда не сделают ненужными  небольшие торговые точки в удобных  для потребителя местах.