Преспективы развития рынков недвижимости в России

вымогательство, т. е. требование передачи недвижимого имущества  или прав на имущество, или совершения каких-либо действий имущественного характера (подписание дарственной, договора купли  продажи и т. п.) под угрозой  насилия над личностью собственника недвижимости;

разбой, т.е. нападение  с целью завладения недвижимостью, соединенное с насилием, опасным  для жизни и здоровья владельца  недвижимости, либо с угрозой применения такого насилия;

манипуляции в процессе расчета с продавцом (собственником) с целью завладения недвижимостью  за минимальные средства (использование  фальшивых купюр, «куклы» и т. п.).

Характерным элементом  любого мошенничества является доверие  жертвы, независимо оттого, кем она  является — гражданином или юридическим  лицом. В зарубежных исследованиях  установлено, что на уровне хозяйствующих  субъектов ущерб от мошенничества  возрастал в тяжелые экономические  периоды, в период роста финансовых затруднений или реорганизации  предприятия, а также при осуществлении  рискованных проектов. Поэтому на ближайшее будущее в связи  с наличием в России практически  всех обозначенных условий можно  прогнозировать дальнейший рост мошенничества, учитывая, что те же исследования подтверждают печальную истину: в принципе мошенничество  может совершить любой человек, независимо от его общественного  положения, образования, профессии, национальности, вероисповедания и других социально-психологических  характеристик.

Появление значительной прослойки собственников жилья  и активное развитие рынка недвижимости выдвинули проблему охраны собственности  от противоправных посягательств в  число национальных приоритетов. Преступления против собственности превратились в фактор торможения и дискриминации  рыночных реформ, который вызывает у десятков миллионов российских граждан обоснованное чувство тревоги  за личную и имущественную безопасность.

Мошенничество на современном  этапе развития российского общества становится все более серьезной  национальной проблемой. Рынок недвижимости находится, пожалуй, на втором месте  после сферы финансов по темпам роста  и количеству преступлений, связанных  с обманом клиентов.

Все эти виды преступлений и многие другие, здесь не упомянутые, за короткое время сделали рынок  недвижимости очень опасной сферой деятельности. Причем наибольшей опасности  подвергаются собственники недвижимости, так как недвижимость по стоимости  является одним из самых дорогих  товаров. В то же время правоохранительные органы и суды отмечают, что еще  не сложился комплекс юридических норм, регулирующих все стороны правоотношений в сфере недвижимости.

Преступные структуры, которые прекрасно ориентируются  во всех юридических тонкостях операций с недвижимостью, знают, где, кому и  какую нужно дать взятку, чтобы  получить необходимые документы  или бланки для криминальной сделки, и оформляют сделки так, что пострадавшим впоследствии трудно отстоять свои права.

Известны случаи с залогом квартир, когда жилье  переходило в собственность мошенников даже в случае возврата залога с  процентами. Чаще всего мошенники  завлекают клиентов предложением «продать (купить)... в течение дня в любом  районе... по самым высоким (низким) ценам  за наличный расчет». В составе преступных групп, как правило, действуют и  женщины, поскольку им обычно проще  вызвать доверие у незнакомых людей.

Статистика роста  преступлений в сфере недвижимости становится все более угрожающей, и новые факты о них, которые  освещаются в средствах массовой информации, свидетельствуют о том, что в российском обществе появился ряд новых проблем, которые требуют  пристального внимания как законодательных  и исполнительных органов власти в центре и на местах, так и  широких слоев общественности.

В связи с наличием в большинстве сделок с жильем оборота значительных денежных средств  в долларах и рублях, передаваемых из рук в руки после регистрации  сделки, возникло большое количество криминогенных ситуаций. В результате многие граждане понесли значительный ущерб, причем порой не только финансовый.

Правительство РФ, обеспокоенное  ростом преступности в сфере недвижимости, после ряда совещаний с участием как муниципальных структур, так  и профессиональных объединений  на рынке недвижимости, повело борьбу с криминальными проявлениями по следующим направлениям:

1. Совершенствование  правовой и нормативной базы  в сфере недвижимости и выдвижение  законодательных инициатив с  целью ликвидации предпосылок  для циркуляции на рынке недвижимости  неучтенной наличности (за счет  снижения процента государственной  пошлины при нотариальном оформлении  сделок, отмены приравнивания сделок  по продаже собственности, в  т.ч. недвижимости, к получению  облагаемого налогом дохода) и  других не урегулированных законодательством  моментов.

2. Лицензирование  деятельности профессиональных  участников рынка.

3. Создание специализированных  подразделений по борьбе с  преступностью в сфере недвижимости  в системе правоохранительных  органов.

4. Упорядочение процедур  оформления сделок с жильем  и государственной регистрации  права собственности на недвижимость.

5. Создание системы  работы с «группами риска»  на рынке жилья и обеспечения  социальной поддержки одиноких  пожилых граждан.

6. Развитие информационной  среды рынка недвижимости на  основе создания специализированной  системы коллективного пользования  «Жилище» на базе применения  телекоммуникационных и компьютерных  технологий.

При покупке или  обмене жилья имеет смысл придерживаться следующих рекомендаций:

при осмотре объекта  сделки необходимо зафиксировать номера дома, корпуса, подъезда и квартиры;

до принятия окончательного решения о сделке нужно лично  ознакомиться с комплектом правоустанавливающих документов на предлагаемое жилье и  при малейших подозрениях постараться  проверить содержащиеся в них  сведения и подлинность подписей и печатей в жилищно-эксплуатационных службах, паспортном столе отделения  милиции, также полезно переговорить с жильцами соседних квартир, участковым инспектором и даже с нотариусом, который регистрировал предыдущую сделку с интересующим объектом;

в случае, если предлагаемая квартира несколько раз за последнее  время сменила хозяев, требуется  специальное расследование причин этого явления. Эту работу лучше  поручить риэлторской фирме, так  как ее специалисты знают, как  это грамотно и быстро сделать, и  несут за это ответственность  в соответствии с договором;

особого внимания и  осторожности требует сделка, которая  совершается по доверенности от собственника жилья.

Важно знать, что  действие доверенности прекращается вследствие:

истечения срока  доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее; отказа лица, которому выдана доверенность, от действий, на которые  оно уполномочено;

прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания  его недееспособным, ограниченно  дееспособным или безвестно отсутствующим; смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно  дееспособным или безвестно отсутствующим.

Важным моментом при покупке жилья является проверка того факта, что из приобретаемого жилья  выписаны все жильцы и в паспортах  имеются соответствующие штампы о регистрации выписки.

Особую настороженность  должна вызвать ситуация, когда жилье  предлагается по ценам ниже среднерыночных в данном районе и для оформления сделки используются копии документов.

Передача задатка  и основной суммы при окончательном  расчете должна производиться прежнему владельцу при свидетелях, лучше  это делать при участии риэлторов. Вышеизложенное должно стать серьезным  предостережением для тех, кто решил  продать или приобрести жилье: только внимание и осторожность в выборе партнеров по сделке в сочетании  с юридически обоснованным подходом уберегут имущество и жизнь граждан  от преступных посягательств.

2. Анализ наиболее  распространенных способов мошенничества  c недвижимостью и мер ее защиты.

Немалые деньги, циркулирующие  в сфере торговли недвижимостью  и строительно-ремонтных работ, заставляют преступников придумывать все новые  способы обмана. Некоторые из этих способов будут изложены ниже. Они  взяты из российской криминальной практики.

В последнее время  участились случаи мошенничества не только в экономической, предпринимательской  сферах, но и по отношению к частным  гражданам. Проведем краткий анализ наиболее распространенных способах мошенничества c недвижимостью и мерами защиты.

Невыполнение договора купли-продажи.

Суть состоит в  том, что владелец квартиры доверяет продажу другому лицу, которое, получив  право продажи, использует его в  свою пользу. Избежать встречи с  мошенником можно, если обратиться в  риэлторскую фирму, имеющую законную лицензию и накопившую солидный опыт работы на рынке недвижимости.

Не все фирмы, представленные на рынке недвижимости имеют лицензию. По вашему требованию фирма обязана  предъявить лицензию, а вам следует  проверить ее достоверность. Все  требования должны быть оговорены в  договоре между сторонами, и в  первую очередь - сумма, которую владелец квартиры намерен получить от ее продажи. В договоре о продаже с залогом  указывают сумму залога и цели, на которые они направлены, а также  порядок возврата суммы после  продажи квартиры (полностью или  частично). Если в процессе сделки меняются условия, нужно перезаключить договор  с фирмой, оговорив в нем новые  суммы, сроки, требования и т. д. Фирма  может выступать в роли посредника и покупателя.

Многие квартиры требуют проверки их "прошлой  жизни". Это касается и квартир, по которым прежде уже совершались  подобные сделки. Фирмы делают такую  проверку и даже дают гарантию в  том, что по данной квартире к новому ее владельцу претензии предъявляться  не будут. Как проверить документы  на квартиру.

Прежде всего следует  выяснить, на основании каких правоустанавливающих документов квартира принадлежит продавцу. Квартира может принадлежать ему  на основании:

1. Договора передачи  квартиры в собственность (приватизация  квартиры). Если приватизация квартиры  осуществлялась до августа 1994 года, то в число собственников  не включались несовершеннолетние  дети. Однако, согласно ныне действующему  законодательству, если несовершеннолетние  дети на момент приватизации  квартиры проживали в ней, то  на продажу указанной квартиры  требуется разрешение органов  опеки и попечительства. Причем  вне зависимости от того, проживают  или не проживают на день  продажи квартиры указанные дети.

2.Договора купли-продажи  квартиры. Необходимо внимательно  прочитать весь договор и выяснить, оговорены ли в нем какие-либо  условия, на которых продавалась  указанная квартира. При наличии  этих условий, они могут стать  обязательными для исполнения  новым покупателем. 

Также необходимо обратить внимание на момент передачи денег  за проданную квартиру. Если они  передавались в день регистрации  договора или после его регистрации, то необходимо подтверждение факта  передачи денег (это должно быть указано  в передаточном акте, если договор  купли-продажи квартиры оформлялся после марта 1996 года, или в другом документе).

При продаже квартиры, приобретенной в период брака, необходимо согласие другого супруга на продажу.

3. Свидетельства  о праве на наследство по  закону или по завещанию, договора  дарения.

Здесь следует обратить внимание на то, уплачен ли налог  на наследство или дарение.

Кроме того, при покупке  квартиры необходимо выяснить, кто  проживает и кто проживал на указанной  площади, зарегистрированы ли на ней  другие члены семьи собственника квартиры (так как при продаже  квартиры они сохраняют право  пользования и проживания в проданной  квартире), зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети (если они  зарегистрированы или являются собственниками квартиры, то при продаже квартиры необходимо разрешение органов опеки  и попечительства, при этом жилищные права несовершеннолетних ущемляться не должны).

Согласно действующему законодательству, несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют  право осуществлять сделки с квартирами при согласии своих родителей. От имени малолетних детей (до 14 лет) при  сделках с квартирами выступают  их родители.