Преспективы развития рынков недвижимости в России

Затратный подход –  оценка стоимости земельного участка  и произведенных улучшений.

Рыночный (сравнительный, сопоставительный) подход. Этот подход применим, когда существует развитый рынок недвижимости, включая землю, реальные сделки совершаются надлежащим образом, а цены формируются в  равновесных рыночных условиях. В  такой ситуации задача оценщика заключается  в том, чтобы проанализировать максимум информации этого рынка, сравнить аналогичные  сделки и таким образом получить данные о возможной стоимости  оцениваемого объекта. При этом критерием  для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное  использование объектов-аналогов.

Последовательность  действий оценщика при применении данного  подхода примерно следующая.

- Выделяются данные  о характеристиках сделок с  сопоставимыми объектами на соответствующем  секторе рынка недвижимости.

- Производится проверка  собранной информации о сделках:  подтверждение сделки одним из  основных участников (покупателем  или продавцом) или агентом  риэлторской компании; выявление  специфических условий продажи  и возможных обременений различного  характера.

- Вносятся необходимые  корректировки стоимости объекта  оценки по отношению к объектам-аналогам.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости методом  сравнения продаж часто используются методы математической статистики с  достаточно детальной параметризацией  основных характеристик оцениваемого объекта и выявленных аналогов при  различных способах их сопоставления  и алгоритмах построения итоговой оценки.

Рыночный подход – оценка объекта исходя из стоимости  объектов аналогов при наиболее эффективном  использовании. 

Глава 2. «Состояние и перспективы развития рынка  недвижимости в России» 

1. Этапы развития  и системные проблемы рынка  недвижимости в России 

Российский рынок  недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной  базой и низкой инвестиционной активностью  граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, ума и энергии.

Исследования рынка  недвижимости в России показывают, что в своем развитии он проходит несколько этапов.

1. Этап стихийного  рынка или зарождения рыночных  отношений: 1991 1995 годы.

Для этого этапа  характерна стадия первоначального  накопления капитала (ПНК). Отношения  между участниками рынка еще  не оформлены и носят хаотичный  характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит  от того, сколько сейчас удастся  взять от большого пирога. Отсюда и  многочисленные махинации с приватизационными  чеками, и финансовые пирамиды, и  пр. Культура капиталистических отношений  пока не сформирована, старые законы уже  не действуют, а новые еще не написаны.

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью  впитывают любую информацию. Появившиеся  рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель  еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку знаменитого Лени Голубкова  и т. д.). Удивительно, что сделанная  далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах, реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя  безотказно. Причина ее эффективности  — в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что  на первом этапе зарождения рынка  предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения  была слишком мала, а потребитель  доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым  уловкам и рекламным трюкам. 

2. Период относительного  затишья и осторожности: 1995–1998 годы 

Передел собственности  входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в  предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного»  вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

Начинает развиваться  новая законодательная база —  основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила  игры. Желающих инвестировать в строительство  немного — эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего  пессимизма составляет формирующаяся  прослойка так называемых избранных  — преуспевающих за счет нажитых  доходов новых русских. Если кто  и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет.

Появилось понятие  элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово панельной  Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей  тенденцией в развитии потребительских  предпочтений это вряд ли можно назвать.

В рекламе также  период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так  хорошо работавшие всего пару лет  назад, уже не дают должного эффекта  — необходимы более изощренные в  профессиональном и психологическом  плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу  как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и  эффективный атрибут продаж. В  отношении обоих рынков — и  недвижимости, и рекламного — назрела  необходимость развиваться в  направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода  к клиенту. 

3. Кризис 1998 года  и посткризисный (восстановительный)  период: 1998 – 1999 годы 

Этот период в  развитии рынка в России следует  выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили  начавшееся поступательное движение к  формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских  предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить  свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя  оказывают влияние преимущественно  внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное  с кризисом доверия к рынку  и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать  минусовой. Все рынки, в том числе  и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. 

4. Этап профессионального  развития рынков (рекламного и  недвижимости): 1998–2002 годы 

Если за критерий деления на этапы брать изменение  психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно  продавца, то он в поиске конкурентного  преимущества все больше внимания уделяет  профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Для маркетинговых  служб, рекламных и PR-агентств это  время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне  поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском  обслуживании у какого-нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая  в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика  в немалой степени способствует творческому и материальному  самоутверждению агентств: с одной  стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные  макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного  потребителя продукта (покупателя квартиры).

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и  избитые фразы по поводу свободных  планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении  приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало  спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел  перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно. 

5. Этап профессионального  развития рынков (недвижимости и  рекламного): с 2002 года по настоящее  время 

Ключевые слова  этого периода — «уважение  к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые  отчетливо прослеживается смена  приоритетов: уже не продавец диктует  покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь  на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке  утвердилось золотое правило  — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке  и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится —  не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

Что касается рынка  предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем  благосостояния населения увеличивается  прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует  на эту тенденцию растущим количеством  проектов бизнес класса.

Развитие рынка  недвижимости в России, если рассматривать  его в историческом контексте  и брать за критерий оценки состояние  аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок  недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

Основные проблемы современного рынка недвижимости России.

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического  эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем  преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что  недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает  в себе все особенности времени  и окружающей среды, для которых  она создавалась. Выделим фундаментальные  проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая  часть объектов недвижимости современной  России обладает признаками нe только физического, но также функционального  и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и  написано немало. Факт естественного  хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию  по любому российскому городу. Однако, куда более серьезной проблемой  является наличие признаков функционального  и внешнего износа.

Функциональный износ  заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических  и иных решений, примененных при  создании этого объекта. Примеров в  российской практике более чем достаточно. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади  для коммерческой аренды (затраты  на реконструкцию и перепланировку- функциональный износ), цех высотой  в 30 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 м (затраты на обслуживание избыточной высоты - также  функциональный износ), предприятие  бытового обслуживания, отапливаемое паром (затраты на модернизацию системы  теплоснабжения - опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).