Ипотечное кредитование в современной России

    Кроме того, нужно помнить, что разнообразные  штрафы и пени уплачиваются в первую очередь. Это значит, что если вы внесли ежемесячный платеж без учета неустойки, то из него автоматически вычтут сумму штрафа, и получится, что вы банку опять недоплатили. А это значит еще один штраф и т. д.

    Но  обычно просрочка платежа заемщиком  происходит не из-за его неорганизованности, а по объективным причинам (например, увольнения с работы, возникновения непредвиденных расходов). Эта ситуация тоже небезнадежна. Если вы чувствуете, что по каким-либо причинам не можете вовремя внести ежемесячный платеж за ипотечный кредит, банк стоит об этом предупредить. Причем чем раньше, тем лучше - не дожидаясь пока кредитная организация сама предъявит к вам претензии. Скорее всего, банк предложит несколько вариантов выхода из ситуации: отсрочку платежа (в течение некоторого времени - не более 1-2 лет и по уважительным причинам - вы сможете приостановить выплаты основной суммы кредита, правда, проценты по кредиту все равно придется платить), перекредитование. Эти возможности также прописаны в кредитном договоре.

    Но: если заемщик постоянно нарушает сроки выполнения финансовых обязательств, то банк может потребовать досрочного погашения кредита, что, как правило, выливается в продажу заложенной недвижимости. Однако это крайний случай - ни одному банку не выгодно доводить ситуацию до этого, так как реализация заложенной недвижимости дело хлопотное и требует привлечения дополнительных ресурсов.

    Невозможность возврата кредита

    Правда, бывают, к сожалению, случаи, когда  и заемщику, и банку очевидно - выплата кредита в обозримом  будущем невозможна. Выход из такой ситуации только один - продажа заложенного имущества. Согласно законодательству, в этой ситуации привлекается независимый оценщик, который определяет стоимость недвижимости, находящейся под залогом. Если банк и заемщик согласны с оценкой, то заложенная квартира продается с помощью дружественных банку риелторских компаний. Таким образом, банк компенсирует все свои издержки - сумму основного долга, проценты за пользование кредитом и другие расходы, связанные с реализацией предмета ипотеки. Заемщику же возвращается сумма, оставшаяся после сделки.

    Досрочное погашение кредита

    Многие  клиенты, взявшие кредит под жилье  в банке, спустя некоторое время  понимают, что могут расплатиться по кредиту гораздо раньше предполагаемого  срока.

    Итак, почему некоторые банки не приветствуют досрочное погашение ипотеки? Дело в том, что банки связывают  такую ситуацию с возможными для  себя рисками, и как следствие  этого - финансовыми потерями. Несомненно, для банка более приемлемы  и выгодны условия ипотеки, когда вы вносите свои ежемесячные платежи в соответствии с оговоренным в договоре графиком. Во-первых, это целесообразно относительно планирования кредитного портфеля банка. Во-вторых, от этого в некоторой степени зависит доходность ипотечного кредитного продукта.

    Досрочное погашение ипотеки принимается  не всеми банками, поэтому такие  условия необходимо оговаривать  заранее. Так, некоторые банки применяют  штрафные санкции к тем, кто платит по кредиту досрочно, или не разрешают  произвести досрочные выплаты по ипотеке в течение определенного времени. Например, существуют такие банковские условия, когда вы не можете совершить досрочное погашение ипотечного кредита в течение периода от 3 месяцев до 5 лет.

    Одни  банки называют эту выплату за досрочное погашение ипотеки - штрафом, а другие - комиссией за услугу досрочной выплаты.

    Многие  купившие квартиру в кредит считают, что, выполнив погашение ипотечного кредита досрочно, они сэкономят  на процентах. Но так ли это? К примеру, вы решили произвести досрочное погашение ипотеки. Если вы взяли кредит на 10 лет, то основную часть процентов заплатите банку в первые 5-6 лет. После этого, досрочное погашение ипотеки, как правило, не сэкономит ваши деньги.

    Однако, заемщику, решившему досрочно погасить ипотечный кредит, следует внимательно ознакомиться с банковскими условиями этой процедуры и просчитать свой конкретный случай.

    У многих банков досрочное погашение  ипотеки возможно только после 6-9 месяцев, а иногда и года. Обратите особое внимание на то, что все эти сроки  в обязательном порядке должны быть указаны в договоре на ипотечный кредит. Система штрафных санкция банков также оговаривается в соответствующих документах, которые подлежат внимательному изучению.

    Некоторые банки работают без штрафных санкций, но могут ограничивать размеры предполагаемых досрочных выплат. Также, каждый раз, перед тем, как вы захотите произвести досрочное погашение ипотечного кредита, банк будет просить вас написать заявление, подлежащее рассмотрению специального кредитного комитета. Стоит отметить, что решение данного комитета не всегда оказывается положительным.

    Иногда  ситуация складывается таким образом, что в ипотечном договоре отсутствуют  ограничения по досрочному погашению  ипотеки. В данном случае, вы можете выплатить ранее положенного  срока основной долг и проценты. При этом проценты рассчитываются в соответствии с фактическим сроком использования кредита, то есть сроком, когда вы его окончательно погасили.

    Таким образом, определяться, выгодно ли вам  будет досрочное погашение ипотечного кредита, необходимо в каждом конкретном случае. Главное - заранее обговорить с банком все волнующие вас условия.

    Но  бывают ситуации и обратные. К примеру, ваши дела пошли "в гору" и все  насколько хорошо, что появилась  возможность выплатить кредит досрочно. Вам это, конечно, выгодно, а вот банку вряд ли. Поэтому некоторые банки взимают штрафы за досрочное погашение кредита (1-5% от суммы досрочного погашения). Иногда по истечении некоторого периода времени пользования кредитом, досрочное погашение кредита возможно без комиссии (срок может быть очень небольшим - например, полгода с момента оформления кредитного договора).

    Страховые случаи

    И, наконец, бывает так, что заемщик  не в состоянии выплатить кредит по причине смерти или утраты дееспособности. Или же по причине утраты имущества (квартира сгорела, ее затопили соседи и т.д.). Это уже страховые случаи. При наступлении страхового случая имущественные интересы заемщика не страдают. Средства, вложенные в приобретение недвижимости, будут возмещены страховой компанией. В случае смерти или полной нетрудоспособности заемщика страховая компания выплачивает банку всю оставшуюся сумму долга; квартира не переходит банку, а остается в собственности созаемщиков (если такие были) или наследников. Разумеется, договор страхования не защитит от всех неприятностей, но позволит избежать серьезных финансовых потерь.

     3.2. Заблуждения и ошибки 

    Решившись взять кредит на покупку недвижимости по программе ипотечного кредитования, не спешите. Прежде чем ставить подпись  под заявлением необходимо хорошенько обдумать и проанализировать все условия, предъявляемые банком или агентством ипотечного кредитования, проверить наличие всех необходимых документов и бумаг, которые могут потребоваться для оформления кредита. Зачастую незнание законов и "неграмотность" заемщиков в вопросах ипотечного кредитования приводят к возникновению ошибок, последствия которых бывают весьма значительными для заемщика.

    Чтобы избежать таких неприятных ситуаций, лучше подготовиться заранее  и знать наверняка, что из общепринятых положений является истиной, а что заблуждением. Итак, вот они, основные ошибки заемщика:

    "Мне  не нужно платить  никаких дополнительных  расходов, кроме процентов"

    Это наиболее распространенная ошибка среди  желающих взять кредит на покупку  недвижимости. Действительно, в рекламных объявлениях с условиями предоставления ипотечного кредита вы вряд ли найдете какие-либо сведения по дополнительным затратам и сборам, которые вам придется внести в счет банка. На самом деле, существует большое количество единовременных выплат, которые заемщик обязан учитывать при оформлении кредита.

    Во-первых, это рассмотрение заявки кредитным  комитетом притом, что вам могут и отказать в предоставлении денежных средств.

    Во-вторых, это независимая оценка недвижимости, которую вы желаете приобрести. Надо заметить, что банк может порекомендовать вам воспользоваться услугами конкретного оценщика или страховщика, а потому выбрать наиболее выгодный для вас тариф, скорее всего не удастся.

    В-третьих, открытие счета в банке будет стоить заемщику около 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы - 1,5%-1,8% от суммы кредита. Не зная об этих дополнительных тратах, может случиться так, что сумма, которую потребует с вас банк, в общем итоге будет значительно больше той, на которую вы рассчитывали изначально. Поэтому всегда имейте про некую сумму, чтобы в случае непредвиденных расходов не попасть в неприятную ситуацию.

    "Я  могу купить в  рассрочку любую  квартиру"

    Недвижимость  также может не устраивать банк или страховую компанию. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита на недорогое или старое жилье, например, в пятиэтажке или домах ранней постройке. Также они выдвигают строгие требования по наличию коммуникаций, горячей воды, электричества, газа, возможным перепланировкам. Но даже если подходящий вариант подобран, и вы подписали с продавцом договор о покупке квартиры, опротестовать эту операцию может страховая компания на основе претензий по частоте перехода права собственности на квартиру, прописки в ней несовершеннолетних, недееспособных, осужденных и. т. д.

    При отказе в страховании заемщик  теряет деньги, заплаченные за оценку недвижимости, а также, возможно, сумму  залога агентству ипотечного кредитования 1-3% от суммы кредита. Во избежание таких результатов следует с первого дня поиска квартиры осведомиться у банка, риэлторов и страховщиков о требованиях, предъявляемых к квартире и искать устраивающий вас вариант в пределах этих запросов.

    "Я  обязан выплатить  первоначальный взнос  в любом случае"

    Большинство будущих покупателей квартир  по ипотечному кредиту полагают, что  без значительного первоначального  взноса нельзя оформить кредит на покупку  недвижимости. Но это не совсем верно. Существует две возможные схемы  получения кредита без первоначального взноса: либо получить кредит на потребительские цели и использовать его как первоначальный взнос, либо провести сделку по схеме ипотечного обмена, в которой в качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи уже имеющейся недвижимости.

    "Я  могу получить  кредит у агентства  недвижимости"

    Это заблуждение, к сожалению, часто  встречающееся среди желающих воспользоваться  кредитом на покупку недвижимости. На самом деле, кредиты выдают банки  и только банки, а всевозможные агентства  недвижимости или агентства ипотечного кредитования лишь выступают в роли посредников в помощь потенциальным заемщикам. Эти организации помогают покупателю подобрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои финансовые возможности, собрать необходимые документы и т.д. Так что воспользуйтесь услугами хорошо зарекомендовавших себя на рынке недвижимости агентств, чтобы быть застрахованным от возможных ошибок и просчетов.

    "Ничего  страшного не случится, если я опоздаю  с погашением платежа" 

    Задержка  платежа не является незначительной погрешностью, по крайней мере, с точки зрения банка. Для него это показатель ваших финансовых проблем, а значит и возможных проблем с погашением всего кредита. Первоначально, мерой воздействия на вашу сознательность будет просто беседа с сотрудником банка и обсуждение сложившихся проблем, но если это не повлияет на дальнейшие выплаты, то банк имеет право начислять пени и штрафы нерадивым заемщикам. За каждый день просрочки начисляется штраф от 0,2-0,5% от суммы пропущенного платежа, а при регулярных задержках, даже незначительных, банк может потребовать досрочного погашения кредита в полном объеме.

    "Я  могу предоставить  квартиру в строящемся  доме в качестве  залога на покупку  жилья на первичном  рынке" 

    Оформляя  кредит под залог жилья, мы стремимся, так или иначе, обезопасить имеющуюся квартиру от возможных посягательств кредитора. Квартира в строящемся доме может послужить хорошей альтернативой залога. Однако нужно учитывать, что оформить такую операцию не всегда возможно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности.