Ипотечное кредитование в современной России

    4. погашение кредита;

    5. закрытие ипотечного кредита.

    Общие условия ипотечного кредита

    Несмотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования, их условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для получения квартиры в кредит.

    1. Валюта кредита на покупку  жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро). В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей заемщика.

    2. Валюта погашения кредита и  его процентов - аналогична валюте  получения кредита. По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

    3. Процентная ставка - от 10% до 16% годовых  в рублях и от 10% до 20% годовых  в долларах США.

    4. Сумма кредита на покупку жилья  - в пределах от 10% до 90% от стоимости  приобретаемого жилья. Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.

    5. Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет. Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

    6. Размер первоначального взноса  на покупку жилья - не менее  10% и, как правило, не более  30% от стоимости приобретаемого  жилья. Первоначальный взнос - это та часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.

    7. Погашение задолженности происходит  с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока  ипотечного кредита

    Существует  несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту. Это аннуитетные и дифференцированные платежи, о них я писала выше.

    8. В законодательстве РФ исполнение  условий ипотечного кредита обеспечивается  ст. 77 Федерального закона РФ №  102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

    9. Для удостоверения прав на  погашение кредита на покупку  жилья, а также права залога  на жилое помещение, составляется  закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

    10. Заемщик в обязательном порядке  должен застраховать свою жизнь,  а также застраховаться от  потери трудоспособности, утраты  объекта ипотеки или его повреждения, при этом все расходы по страхованию ложатся на заемщика.

    11. Стоимость объекта ипотеки, в  данном случае жилья, определяется  на основе оценки его независимым  экспертом.

    12. Заемщик должен, как и в случае  обычного кредита, предоставить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

    Среди основных программ ипотечного кредитования можно выделить: ипотеку первичного жилья, ипотеку вторичного жилья  и ипотеку новостроек. Можно также  выделить ипотеку элитного жилья, ипотеку загородной недвижимости и ипотеку земли и земельных участков.

    Ипотека первичного жилья⁶

    Выбирая ипотеку первичного жилья, большинство  покупателей мечтает о новой  квартире, которая станет их собственностью. Однако, именно с ипотекой первичного жилья связаны многие трудности, которые необходимо учитывать.

    Как правило, на рынке первичной ипотеки  процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке вторичного жилья. Однако, после оформления прав собственности на квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка. Это связано с тем, что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный первоначальный взнос при этом обычно выше и в среднем составляет 30-40% от стоимости жилья, в то время как на рынке вторичного жилья - в среднем он 15-20%.

    При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика.

    В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки  первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Промстройбанк, банк "Дельтакредит", Внешторгбанк, Викинг-банк, Энергомашбанк, банк "Российский капитал", Национальный резервный банк, "Уралсиб".

    Ипотека вторичного жилья⁷

    Несмотря  на то, что ипотека первичного жилья сейчас очень активно развивается, сегодня рынок ипотеки предлагает также ипотеку вторичного жилья. Ипотекой вторичного жилья занимаются как коммерческие (банки, коммандитные товарищества, жилищные кооперативы и т. д.), так и государственные структуры.

    При ипотеке вторичного жилья, после  заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей  квартиры. Сложность еще и в  том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома.

    Очень важно для российских покупателей  то, что ипотека вторичного жилья  отличается большей доступностью. Кроме  того, при вторичной ипотеке будущий  владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и "серый" доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.

    Ипотека строящегося жилья

    Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Новостройка привлекательна также своей современностью и юридической чистотой. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.

    Ипотека элитного жилья

    Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых. Таким образом, даже инвестиционная покупка элитной квартиры через ипотечный кредит является выгодной. Вместо того чтобы изымать из оборота деньги на покупку элитного жилья, бизнесмены приобретают его в кредит с намерением в дальнейшем продать с большой выгодой. Как отмечают эксперты, особенно выгодно покупать элитное жилье в кредит на стадии строительства. В этом случае ипотека оформляется на 10-15 лет, и, получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость объекта серьезно увеличивается, а вложенные средства капитализируются.

    Ипотека загородной недвижимости

    Сейчас  ипотека по покупке загородной недвижимости не отличается ни по времени, ни по своей  стоимости от покупки квартиры. После  заключения кредитного договора и помещения  суммы кредита в депозитарный сейф либо открытия аккредитива банк в сделке продавца и покупателя не участвует. Продавец и покупатель самостоятельно заключают договор купли-продажи, куда обязательно включают указание на то, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств, и указание реквизитов банка, необходимых государственному регистратору для внесения записи в Единый государственный реестр прав. Вместе с договором купли-продажи покупатель подает в орган государственной регистрации закладную. После регистрации ипотеки продавец получает деньги из депозитарного сейфа либо со счета "аккредитивы к оплате" по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи. Первоначальный взнос должен составлять не менее 30% стоимости предмета залога.

    В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса  РФ покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    Ипотека земли и земельных  участков⁸

    Главное различие между ипотекой жилых помещений  и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности, но также и на праве аренды. Заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части.

    Правила об ипотеке не распространяются на земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

    На  земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. Оценка земельного участка не может быть установлена в Договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости.

    Ипотека коммерческой недвижимости

    Суть  коммерческой ипотеки - кредитовать  покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного  кредитования, коммерческая ипотека  имеет короткие сроки погашения  кредита и достаточно высокие  ставки годовых. Как правило, ежегодные  ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

    Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений  схожа с ипотекой жилья: здесь  есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

    Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регистрация права собственности  на нежилые помещения с одновременным  обременением ипотекой Федеральный  закон не предусматривает. Договор  об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

    Земельная ипотека⁹

    Земельная ипотека призвана сформировать отсутствующий  в России земельный рынок. Основная законодательная база существует по первой части земельной ипотеки, которая связана с предоставлением кредита под залог земельного участка. Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия. Поэтому есть необходимость внести дополнения и изменения в законы об ипотеке, о рынке ценных бумаг, об ипотечных ценных бумагах и об обороте земель сельскохозяйственного назначения.