Ипотечное кредитование в современной России

 

     Содержание: 

    Введение…………………………………………………………..…………...…….3

    Глава 1. Основы ипотечного кредитования……………………………………….4

         1.1. История развития  ипотечного кредитования и что такое ипотека?.......4

         1.2. Условия получения ипотеки и основные ипотечные программы……..7

         1.3. Налоговые льготы при ипотеке……………………………………..…..12

         1.4. Предоставляемые  требования……………………………………..……14

• к заемщикам………………………………………………………...14
• к документам…………………………………………………….….15
• к приобретаемому жилью……………………………….…………17

         1.5. Оценка стоимости жилья и страхование ипотеки………………….….19

         1.6. Оформление ипотечной сделки……………………………...…………22

    Глава 2. Берем ипотечный кредит…………………………………….………….24

         2.1. Выбор ипотечного банка……………………………………..…………24

         2.2. Черный список …………………………………………….…………….25

         2.3. Схемы мошенничества……………………………………….………….28

    Глава 3. Возможные проблемы и их решения………………………………..….31

         3.1. Пени и штрафы…………………………………………………….…….31

         3.2. Заблуждения и ошибки……………………………………….…………34

    Заключение………………………………………………………………….……..37

    Список  использованной литературы……………………………..………………39 

 

    Введение 

    Актуальность  темы моей курсовой работы вне всякого  сомнения. Ипотека - один из самых приемлемых вариантов приобретения жилья на сегодняшний день. История развития ипотечного кредитования во всем мире и в нашей стране позволяет говорить о том, что условия ипотеки являются выгодными для многих желающих жить в собственной квартире, и не откладывать решение этой задачи на длительное время.

    Цель  данной работы изучить все особенности  современной ипотеки в России.

    Структура работы включает три большие главы с подпунктами, а также введение, заключение и список использованной литературы.

    В 1 главе «Основы ипотечного кредитования»  я рассмотрела теоретические  аспекты кредита данного вида, проанализировала историю развития современного ипотечного кредитования, а также предъявляемые требования к заемщику, к документам и ко всему, что касается ипотеки. Также я отметила нюансы страхования, оценки стоимости жилья и оформления сделки. Незамеченными не остались и предоставляемые налоговые льготы.

    Во 2 главе я показала, как правильно  выбрать банк, в котором оформить кредит, дала черный список банков, которыми в той или иной степени недовольны клиенты, а также рассмотрела  некоторые популярные схемы мошенничества, которые могут возникнуть при  ипотеке.

    В 3 главе я рассмотрела возникновение  возможных проблем, а также предложила пути их решения.  

 

    Глава 1. Основы ипотечного кредитования 

    1.1. История развития  ипотечного кредитования  и что такое  ипотека? 

    Что такое ипотека? Если говорить о юридическом  определении данного термина, то ипотека - разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя.

    Ипотека помогает покупателю квартиры приобрести жилье, заплатив при этом порядка 10-15% от ее реальной цены. В итоге, вы уже живете в новой квартире, а оставшуюся часть кредита на покупку квартиры выплачиваете постепенно. Однако, можно только пользоваться и владеть недвижимостью, но распоряжаться (продавать, дарить, обменивать) можно будет только после полного расчета по кредиту или по соглашению с банком. При этом новый собственник принимает на себя кредитные обязательства заемщика.

    Выгода  ипотечного кредитования и в том, что оно позволяет сохранить  баланс между начальной стоимостью недвижимости с учетом процентных выплат по ипотечному кредиту и итоговой стоимостью приобретенной недвижимости. Фактически, даже есть шанс сэкономить на покупке квартиры в кредит.

    Термин "ипотечный кредит" также важен  для понимания, что такое ипотека. Ипотечный кредит¹ - это деньги, которые банк дает на покупку жилья. Это долгосрочный кредит с фиксированной суммой выплат, который является выгодным вложением средств, т. к. цены на недвижимость увеличиваются в среднем на 14,5-30% ежегодно.

    При оформлении квартиры в кредит заемщику необходимо определиться, какой будет схема текущих платежей по кредиту. В России, в большинстве случаев, используются две схемы².

    Равнодолевая  схема: ипотечный кредит выплачивается  равными ежемесячными долями, а процент  по нему исчисляется от остатка невыплаченной суммы. То есть, постепенно сумма платежа становится чуть меньше.

    Аннуитетная схема: рассчитывается полная сумма  платежей за весь период использования  кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев  в этом периоде. В этом варианте ипотеки сумма ежемесячного платежа каждый раз одинакова.

    Ипотека - удобно, надежно и перспективно. Во всех странах мира она пользуется большой популярностью и постоянно развивается. При этом ипотечный кредит уже давно перестал быть делом только богатых людей. Заемщики со средним достатком могут всерьез претендовать на хороший кредит на покупку квартиры. Так живут миллионы людей во всем мире: и теперь они даже представить себе не могут, где бы они жили, если бы не ипотека. Известно, например, что на западе 80% жилья приобретается через ипотеку.

    В России в 2010 году объем выдачи ипотечных кредитов достиг около 370 млрд. руб. Ожидается, что в 2012 году объемы ипотечного кредитования составят 682 млрд. руб. С февраля 2005 года, после принятия пакета законопроектов об ипотеке, интенсивность выдачи кредитов увеличилась как минимум в 2 раза. Ипотека - это удобный и надежный выход для тех, кто не хочет ждать, а мечтает вселиться в свою квартиру сейчас.

    Как и любой важный процесс, ипотека  и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно расширяется. Происходит постепенное совершенствование ипотечной законодательной базы, что значительно сократило случаи мошенничества в данной сфере. Законы об ипотеке способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно.

    При этом законодательное оформление происходит на каждом этапе ипотечных процессов. Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке как банком, так и страховой компанией. Законы об ипотеке обеспечивают уверенность заемщика в юридической "чистоте" будущего жилья.

    Вообще  термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на земле должника столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название «hipotethica», что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.

    Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей  ипотеки. Упоминания о залоге встречаются  еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах  Ману, во II веке до нашей эры, залог  упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

    Наиболее  развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических  отношений начал требовать применения института ссуды.

    История ипотеки³ говорит о том, что в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

    В 19 веке в Европе ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 в.: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

    Говоря  об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к  себе внимание правительства США  только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

    В России ипотека появилась в результате возникновения права частной  собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

    Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего  с двумя-тремя банками. Ипотечных  программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - в среднем 10-15 лет.

    Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня  в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

    Если  говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных  препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

    Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон  об ипотечных бумагах даст возможность  участникам рынка выпускать и  приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья.

 

     1.2. Условия получения  ипотеки и основные  ипотечные программы 

    Прежде  чем говорить об условиях ипотеки, следует  определиться, какое жилье может  быть объектом ипотеки. Оно должно отвечать следующим требованиям⁴:

    - не являться коммунальной квартирой, то есть иметь собственные санузел и ванную;

    - быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления;

    - сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если квартира находится на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии.

    Процесс ипотечного кредитования можно разделить  на несколько этапов⁵:

    1. предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с заемщиком;

    2. принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;

    3. заключение договора;