Ипотечное кредитование в современной России

    Страхование ипотечного кредита является обязательным условием получения ипотечного кредита.

    Во-первых, речь идет, как правило, о значительно более крупных суммах.

    Во-вторых - большие сроки кредита, достигающие 20 лет, что также вызывает закономерную тревогу банков о безопасности своих  вложений.

    В-третьих, и это основная особенность - обоснованность страхования жизни и утраты работоспособности заемщика, поскольку 15-20 лет срок немалый даже для молодого, абсолютно здорового человека.

    Вне зависимости от банка кредитора, страхование ипотеки состоит  из трех основных компонентов:

    1. Страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу

    2. Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы - далеко не абстрактные угрозы. Ни для кого не новость, что чрезвычайно велик риск недружественного воздействия на имущество третьих лиц, среди которых безусловным лидером являются кражи и грабежи жилых помещений. Более того, если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае "форс-мажора" полностью скомпенсировать понесенный ущерб.

    3. Страхования жизни и трудоспособности

    При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная жизнь  заемщиков и их близких, состояние  их здоровья, трудоспособности, их "моральный  облик" и, как крайний случай - их жизнь, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же застрахованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье.

    Теоретически, каждый заемщик имеет право на самостоятельный выбор страховой  компании. На практике же, после обращения  в банк и получения согласия на сделку, заемщик получает рекомендацию по выбору страховой компании, поскольку  каждый определенный банк предпочитает работать с определенными страховыми компаниями.

    Процедура заключения договора страхования достаточно стандартна: необходимо собрать пакет  указанных банком или страховой  компанией документов и написать соответствующее заявление. Обязательно проводится предстраховая экспертиза имущества, может так же потребоваться медицинское освидетельствование заемщика и созаемщиков (если таковые имеются). При определенных обстоятельствах банк может запросить дополнительные документы и справки.

    Основным  фактором, определяющим величину страховой  суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком-кредитором она может  быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается  соответственно погашению кредита.

    Как правило, страховые компании предлагают комплексную программу страхования  ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все  возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой  взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3%-1.5% от суммы кредита, т. е. комплексное страхование ипотечного кредита может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно. Страховые договоры заключаются на срок от 1 до 20 лет, соответственно сроку действия ипотечного кредита.

 

     1.6. Оформление ипотечной  сделки 

    Ипотечная сделка может быть оформлена только после того, как все необходимые  документы, представленные в банк, были им приняты, а кредитный комитет  банка вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процедура оформления ипотечной сделки проходит в банке, где выдается кредит. И по ее итогам вы, наконец, получаете вожделенный кредит на квартиру или иное жилье в свое пользование.

    Основными договорами, которые заключаются  в процессе оформления ипотечной  кредитной сделки, являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки. Соответственно, для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья.

    Также банк может потребовать оформить договор поручительства третьих  лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

    Как правило, банки предлагают стандартные  формы договоров. Но, вы можете попросить  изменить те или иные формулировки, если принципиально с ними не согласны. И не забудьте, что в кредитном  договоре у заемщика обязанностей значительно больше, чем у банка, который предоставляет деньги и собственно рискует своими деньгами.

    Также помните, что оформление ипотечной  сделки - финальный этап процедуры  вступления в ипотеку, и если до этого  момента вы вполне могли отказаться от сделки, то после подписания договоров сделать это будет значительно сложнее, поскольку для аннулирования договоров нужны веские причины.

    Первым  подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится  в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.

    В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий  счет заемщика. Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Во избежание недоразумений в регистрационные органы стоит представить три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

    Обычно  процедура регистрации ипотечной  сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

    Если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. И тут можно столкнуться с такой ситуацией: не все банки при заключении договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, придется приезжать в банк еще раз для того, чтобы поставить недостающую подпись и печать.

    И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.

    В настоящее время по закону "О  госпошлине" нотариус вправе требовать  за свою работу 200 руб. В реальности вам придется выложить 1-2,5% от стоимости предмета ипотеки. Причем, чтобы соблюсти видимость законности, эти деньги нотариус возьмет за составление договора.

    Теперь  еще один момент, волнующий заемщика: какие ограничения накладывает  невыплаченный ипотечный кредит на владельца квартиры?

    Во-первых, без разрешения залогодателя нельзя сдавать квартиру в аренду, поскольку  в соответствии со стандартными условиями  договора, квартира приобретается для  собственного проживания заемщика.

    Во-вторых, без согласования с кредитором нельзя проводить перепланировку квартиры.

    Также квартиру с невыплаченной ипотекой нельзя продавать или передавать в залог до полного погашения  кредита.

    Ну  и очевидная вещь: нельзя сознательно  ухудшать состояние жилья. Т.е. если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

 

    Глава 2. Берем ипотечный  кредит 

    2.1. Выбор ипотечного  банка 

    Уже давно никто не будет спорить  с тем, что купить квартиру по ипотечной программе намного выгоднее и удобнее, чем продолжать снимать квартиру, ежегодно выплачивая "чужому дяде" приличную сумму. Ведь те же самые (хотя обычно чуть большие) деньги можно платить банку, но уже за свою квартиру. Но сегодня так много банков, предлагающих различные ипотечные программы, что очень сложно не потеряться в обилии предложений.

    Как выбирать ипотечный банк?

    1. Проценты. На данный момент кредиты выдаются под 10-15% годовых (для сумм в валюте) или 15-20% годовых (для сумм в рублях) на срок до 15-30 лет. Некоторые банки говорят о 6-7% годовых, но если процент кажется вам очень низким, не забудьте поинтересоваться, нет ли там еще и волшебного слова LIBOR (как правило, фраза "6%+LIBOR" значит, что клиенту придется в сумме платить около 11% годовых. LIBOR - (London Interbank Offered rate) - Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США).

    2. Первый взнос. Как правило, банк готов предоставить кредит в размере 70-90% от стоимости покупаемой квартиры. Впрочем, некоторые банки (например, Сбербанк), предлагают льготные программы молодым семьям или студентам, в рамках которые клиент должен изначально оплатить лишь 5% от стоимости квартиры, остальное за него доплатит банк.

    3. Дополнительные расходы. Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на сумму первого взноса и минимальную процентную ставку. И то, и другое может оказаться несколько больше, чем вы думаете. Еще момент: как правило, каждый год вы должны будете платить некую сумму (обычно около 1-2% годовых) за страхование жизни и работоспособности заемщика, безопасность квартиры и т. д.

    Кроме того, к сумме первого взноса, на которую вы рассчитываете, не забудьте добавить расходы на оценку квартиры банком, банковскую комиссию за предоставление кредита (0,5-3% от суммы кредита), порой приходится платить за аренду банковского сейфа, рассмотрение заявки, оформления документов нотариусом…

    4. Досрочная выплата. Некоторые банки дадут вам возможность выплатить долг заранее, не переплачивая проценты. Другие банки тоже дадут вам такую возможность, но возьмут штраф за досрочное погашение долга - и таких большинство.

    Итак, ипотека для вас - понятие уже  хорошо знакомое и видимо вполне ясное. Вы можете самостоятельно решать все  проблемы, связанные с ипотечным  кредитованием и находить выход из любых проблемных ситуаций. Такой клиент, как вы будет ценным для любого агентства ипотечного кредитования и банка, особенно если вы будете разговаривать с их представителями на их же языке.  

 

     2.2. Черный список 

    Вы  знаете об ипотеке все? Законы, основные ипотечные схемы, стандартные ситуации и проблемы, а также способы их разрешить, но застрахованы ли вы от неприятностей со стороны партнеров по ипотечному договору? Даже самый идеальный заемщик может стать жертвой некомпетентности сотрудников банка, агентства ипотечного кредитования или страховой компании.

    По  сведениям независимого опроса, проведенного сайтом Banki.ru¹⁵, в ряде банков существуют проблемы и с обслуживанием, и с выполнением своих обязанностей, что неминуемо понижает их статус во всеобщем банковском рейтинге. Итак, по мнению пользователей услугами банков, наименее привлекательными для клиентов являются следующие банковские организации:

    Ситибанк

    По  словам недовольных клиентов провокации и расходы поджидают в этом банке на каждом шагу. Чего только не было за историю сотрудничества с этим банком: и фальшивые купюры в банкомате; и потерянные банком пластиковые карты; и незаконное списание средств и т.п.

    Вот несколько случаев из работы с  данным банком.

    1. "Плохой сервис". Оформив в банке кредитную карту и совершив покупку, клиент на следующий день получил сообщение об остатках на счете - 0.00. на следующий день история повторилась, хотя по выпискам с деньгами было все в порядке. После звонка в отделения банка, клиент получил ответ, что деньги по Москве идут три дня! После заявления клиента о том, что денежные средства должны поступать на счет день в день, деньги тут же нашлись.

    2. "Пришлите факс". Находясь в командировке за пределами России, клиент пользовался картой банка, снимая деньги через банкомат. Однажды банкомат не вернул карту, после чего клиент обратился в банк-владелец банкома, в котором ответили, что для возврата карты банку, выдавшему карту, необходимо выслать факс с подтверждением того, что держатель карты является клиентом банка.