Ипотечное кредитование в современной России

    Пока  концепция земельной ипотеки  подразумевает, что в залог будут  приниматься только земельные участки, оформленные в собственность. По данным "Россельхозбанка", в собственность  оформлено лишь 15% российских земель, находящихся в пользовании крестьянско-фермерских хозяйств. Между тем эксперты полагают, что самыми активными участниками земельной ипотеки должны стать именно небольшие фермерские хозяйства.

    Основная  проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений в том, что предлагаемые банками кредиты, в основном краткосрочны, что связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка ожидается значительный рост.

 

     1.3. Налоговые льготы  при ипотеке 

    Здесь я подробно рассмотрю налоговые льготы и случаи их предоставления при приобретении квартиры в собственность по ипотеке.

    Имущественный налоговый вычет - это возвращенный налог на доходы. Налоговым кодексом установлено, что при покупке  или продаже недвижимости вы можете возвратить налог, либо уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. ту сумму, на которую вам  начисляют налог. При этом сумма вычета по поводу приобретения (строительства) квартиры (пп. 2, п. 1 220 НК РФ) установлена налоговым кодексом в размере, не превышающем 2 000 000 рублей. В налоговом кодексе РФ (ст.220) один из видов имущественного вычета определен для случаев приобретения (строительства) квартир, жилых домов или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Вышеописанный имущественный налоговый вычет  налогоплательщик может получить в  сумме, израсходованной на новое  строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в том числе по ипотеке, в размере фактически произведенных расходов. При этом, величина вычета, как правило, не превышает 2 млн. рублей.

    В расходы налогоплательщика при приобретении жилья также включены¹⁰:

    - затраты на разработку проектно-сметной документации;

    - затраты на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации и др.;

    - расходы на приобретение жилого дома, в том числе, находящегося в процессе строительства;

    - расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

    - расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома) и отделке.

    Стоит помнить, что условие принятия к  вычету расходов на достройку и отделку  приобретаемой квартиры - это наличие в договоре пункта о приобретении жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки. Если упустить этот момент при оформлении ипотечного кредита, имущественный налоговую льготу предоставят только в отношении расходов, связанных с приобретением или строительством жилья.

    Еще одно условие предоставление налоговых  льгот - вычет предоставляется как  по окончании налогового периода  при подаче налоговой декларации в налоговый орган, так и до окончания налогового периода при  обращении к работодателю. Однако это касается только налогоплательщиков, работающих по трудовому договору. В случае, если вы имеете несколько мест работы, вы можете получить имущественный налоговый вычет у одного из налоговых агентов.

    При оформлении налоговых льгот по ипотечному кредиту налогоплательщик должен предоставить договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и приложить платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств.

    Также надо предварительно обратиться в налоговый орган с письменным заявлением. При этом к заявлению на оформление налоговых льгот по ипотеке прилагаются документы, подтверждающие право на вычет. Это документы, подтверждающие приобретение или новое строительство жилого дома, квартиры; платежные документы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств, товарные и кассовые чеки и др.).

    В состав налоговой льготы включается также сумма процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Около месяца придется подождать, пока налоговый  орган выдаст уведомление о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет. После этого нужно получить форму уведомления, которую необходимо предоставить работодателю. Этот документ - основание для получения налоговой льготы по ипотеке.

    Величина  налоговой льготы, в том числе при ипотеке, исчисляется в объёме 13% от установленного вычета. Можно рассчитать величину подлежащих возврату средств, умножив 13% на стоимость перечисленных затрат.

    В случае приобретения квартиры по ипотеке, в общую долевую либо общую совместную собственность размер налоговой льготы распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

    Рассмотрим  распространенный случай, когда квартиру по ипотечному кредиту приобрели супруги с равной долевой собственностью (по 50%). При этом и муж, и жена имеют налогооблагаемый доход. В данной ситуации каждый из супругов сможет получить право на применение имущественного вычета в размере не более  1 млн. руб. каждый.

    То  есть, супруги покупают квартиру по ипотеке и подают соответствующие  документы для получения налоговой  льготы. Если они получили доход, облагаемый налогом, в размере не менее 2 млн. рублей, возврат может быть единовременным. Если же годовой доход менее 2 млн. рублей, возврат будет осуществляться несколько лет, пока гражданин не получит всю причитающуюся ему сумму.

    Выдачу  осуществляет казначейство на основании  решения налогового органа по месту  жительства плательщика. Перечисление безналичное: средство переводят на счёт гражданина.

    Налоговая льгота, в том числе при ипотечном  кредите, не предоставляется, если:

    - за физическое лицо оплату расходов, в том числе по ипотеке, на строительство или приобретение дома, квартиры или доли (долей) в них производит работодатель или иное лицо;

    - сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них производятся между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (то есть, между ними имеются долговые обязательства или другие договорные отношения);

    - повторное предоставление налогоплательщику данной налоговой льготы не допускается. 

 

     1.4. Предоставляемые  требования 

    

• к заемщикам

    Действительно, предоставление ипотечного кредита  требует выполнения ряда достаточно жестких условий¹¹.

    1. Прежде всего, для получения ипотечного кредита необходимы гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация места жительства, хотя это может и не являться необходимым условием.

    2. Трудовая деятельность.

    Для получения ипотечного кредита непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года. Вместе с тем, чем больше величина вашего трудового стажа и, что особенно важно - непрерывного стажа на последнем месте работы, тем выше ваши шансы на получение ипотечного кредита, поскольку по этим показателям банк судит о стабильности ваших доходов.

    3. Возраст заемщика

    Не  секрет, что молодой возраст является приоритетным для ипотечного кредитования и подавляющее количество заемщиков - люди 30-35 лет. Однако по этому показателю не существует строгих ограничений  и ипотечный кредит предоставляется  мужчинам в возрасте 20-60 лет, женщинам - 20-55 лет.

    4. Количество заемщиков

    Заемщиков может быть несколько (максимум 4 человека)¹², в том числе и не состоящих в родственных отношениях, при этом их доходы включаются в совокупный доход заемщиков, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту, не должна превышать 30% суммарного дохода заемщиков.

    5. Оценка кредитоспособности заемщика

    Ключевым  моментом при получении ипотечного кредита является оценка кредитоспособности заемщика. Методики оценки заемщика основаны на предоставлении банку документов подтверждающих наличие стабильного и достаточно высокого дохода, подтвержденного документально и достаточного для покрытия кредита и процентов по нему. При этом чаще всего банки оценивают совокупный доход семьи за последний год, а иногда за текущий и предшествующий годы. Считается, что на выплаты по кредиту должно расходоваться менее половины суммы от указанного дохода (от 30 до 50%).

    Оценка  банком заемщика основывается на предоставляемой  справке о доходах, т. е доход должен быть официальным ("белый" доход). Помимо этого, в расчет принимаются доходы от работы по совместительству, по банковским вкладам, сдачи недвижимости в аренду, дивиденды и т. д. При этом наличие всех этих доходов должно иметь документальное подтверждение. На решения банка может повлиять социальный статус заемщика, наличие недвижимости, ценных бумаг, количество автомобилей.

    6. Первоначальный взнос

    Размер  первоначального взноса является краеугольным камнем ипотечного кредитования. Как правило, заемщик должен иметь собственные средства, составляющие 10-30% от стоимости приобретаемого жилья, которые должны быть использованы в качестве первого взноса. Именно отсутствие этих средств останавливает многих потенциальных участников ипотечного кредитования. Для того чтобы сделать ипотеку более привлекательной, некоторые банки снижают размеры первого взноса до 5-10%, а иногда и вообще отказываются от него. Однако долговременность этой акции, по анализам экспертов, сомнительна.

    7. Страхование жизни и здоровья заемщика

    В настоящее время действует закон  о страховании жизни и здоровья заемщика на время ипотеки. В законодательных  органах и в прессе идет широкая  дискуссия об отмене этих положений  для привлечения большего количество участников ипотеки, в то время как в западных странах положение о страховании жизни и здоровья заемщика является незыблемым.

    8. Наличие поручителей

    Для минимизации рисков, особенно в случае официально неподтвержденных доходов, банк может запросить наличие  одного, двух, а иногда даже трех поручителей, готовых, в случае неплатежеспособности заемщика, расплатиться с банком. Требования к ним, как правило, аналогичны требованиям к заемщику.

    9. Надежность

    Значительное  внимание для вынесения решения  по кредиту уделяется персональной оценке заемщика. При оформлении ипотечного кредита, предпочтение отдается, как правило, семейным парам, т. к. семья является неким гарантом стабильности, да и совокупный доход у двоих всегда больше, чем у одного.

    Нужно быть готовым к тому, что кредитный  комитет будет пристально рассматривать не только ваши доходы и ликвидные активы, но и состояние вашего здоровья, уровень образования, ваш "моральный облик". Иногда банк может запросить характеристику с места вашей работы, документы, свидетельствующие о регулярности проводимых вами платежей за коммунальные услуги, телефонные переговоры, расходы по страхованию, оплаты за образование детей. При этом оценивается аккуратность и регулярность этих платежей.

    Претендент  на получение ипотечного кредита  не должен иметь отрицательных записей в трудовой книжке, судимостей, отрицательной кредитной истории. 

    

• к документам

    У каждого банка есть свой собственный  перечень документов на получение ипотеки, поэтому сложно составить универсальный  список документов для получения  кредита так, чтобы этот список устроил любой банк: Как правило, сюда входят документы, удостоверяющие личность заемщика и подтверждающие его семейное положение и образование. Обязательны документы, дающие сведения о занятости заемщика и его доходе. Многие банки для выдачи ипотеки просят предоставить сведения о кредитной истории заемщика (брал ли он уже кредиты в других банках и насколько своевременно их выплачивал). А в отдельных случаях необходимо будет подтвердить источник первоначального взноса на квартиру.