Ипотечное кредитование в современной России

    Вот стандартный перечень документов, которые может потребовать банк для выдачи ипотечного кредита.

    1. Документы Заемщика

     -заявление на предоставление ипотечного кредита (на бланке Банка).

     -паспорт (как правило, требуется копия всех страниц паспорта). Порой также требуется копия загранпаспорта - естественно, при его наличии.

     -документы о среднем и высшем образовании

     -некоторые банки в обязательном порядке требуют копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

     -документы, подтверждающие семейное положение Заемщика

     -копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов несовершеннолетних детей (при их наличии).

     -копии свидетельств о смерти родителей, детей, супруга (при наличии).

     -документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика

     -копия военного билета заемщика.

    Многие  банки требуют предоставить копию  водительских прав. Некоторые банки  идут дальше и просят предоставлять  копию разрешения на приобретение оружия либо при отсутствии этих документов (водительских прав и разрешения на оружие) - справки из психоневрологических и наркологических диспансеров о вменяемости заемщика.

    2. Документы, подтверждающие доходы Заемщика и его занятость

    -как правило, все банки для выдачи ипотечного кредита требуют копию трудовой книжки (необходимы копии всех страниц, заверенные предприятием, на котором в настоящий момент работает Заемщик).

     -справка о доходах - это может быть либо справка по форме НДФЛ-2 (где учитывается только белая зарплата), либо справка по форме банка, заполненная предприятием, на котором работает Заемщик. Справку по форме НДФЛ-2 можно получить в бухгалтерии своего предприятия.

    Внимание: справка о доходах за подписью Заемщика банки обычно не принимают! Это значит, что если, например, за выдачу справок по форме НДФЛ-2 отвечает на предприятии сам Заемщик, то кроме него эта справка должна быть подписана вышестоящим лицом.

    -если Вы частный предприниматель или свободный художник, то понадобится декларация о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией, либо копии трудовых контрактов и соглашений (при их наличии), заверенные компанией, которая Вас нанимала.

    Следует предоставлять и документы, подтверждающие прочие регулярные доходы (страховые  выплаты, аренда, проценты по вкладам  и т.д.).

    3. Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика

    Если  в настоящий момент Заемщик выплачивает  деньги по какому-либо кредиту, то большинство  банков потребуют дополнительно  следующие документы:

    -копия Кредитного договора и графика платежей.

    -выписка со ссудного счета клиента с момента получения кредита и / или справка кредитора об остатке ссудной задолженности, начисленных процентах, штрафах на текущую дату.

    4. Документы, подтверждающие активы Заемщика

    -правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др), и их копии.

    -выписки по банковским текущим и депозитным счетам, по счетам пластиковых карт, заверенные оформившими их банками.

    -документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг), и их копии.

    Это стандартизированный список документов, необходимых для получения ипотеки. Однако, прежде чем начать сбор документов, не забудьте все-таки уточнить этот список еще раз в том банке, в который вы собираетесь обращаться. Совсем не исключено, что в каком-то банке список необходимых для ипотеки документов будет намного короче, а в другом, напротив, добавит еще пару-тройку справок и документов, необходимых для принятия решения о выдаче кредита по ипотеке.

    При вынесении решения по ипотечному кредиту, банк уделяет значительное внимание как проверке документов, так и персональной оценке заёмщика 

    

• к приобретаемому жилью¹³

    Квартира  по ипотеке (или любое другое жилье) должна приобретаться у третьих лиц, которые не являются членами семьи заемщика. Ипотечное жилье не должно быть обременено правами третьих лиц, что подлежат государственной регистрации. Так, например, в квартире, которую вы хотите купить в кредит, не должны быть зарегистрированы, а также являться собственниками несовершеннолетние дети.

    Ипотека на жилье предполагает, что если в качестве залога выступает уже  имеющаяся недвижимость, то необходимо помнить о нескольких юридических  аспектах, которые будут указаны  в договоре об ипотеке. Согласно ипотеке, такое жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности, при этом, несовершеннолетние дети не могут входить в состав собственников.

    Особые  условия должны соблюдаться при  передаче в залог квартиры по кредиту, где проживают или зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника). В этом случае, в соответствии со статьей 37 и 38 Гражданского кодекса РФ, сделка допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

    Кроме того, стоит отметить, что в соответствии со статьей 74 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека жилья и квартир, которые  принадлежат государству или муниципалитету, не допускается. И, наконец, одно из важных условий ипотеки на жилье или покупки квартиры в кредит - квартира должна быть застрахована в страховых компаниях, которые указаны в уведомлении заемщику о предоставлении ипотечного кредита. Страхование происходит от трех рисков: утраты и повреждения, утраты права собственности (титул). Все эти аспекты обязательно нужно учесть в договоре об ипотеке.

    При заключении сделки по договору ипотеки  продавцы квартиры по кредиту должны присутствовать лично, проведение сделки по доверенности от продавца не допускается.

    Чтобы купить квартиру в кредит, важно  учитывать и технические стороны  приобретаемого по ипотеке жилья. На эти данные кредиторы обращают особое внимание, поскольку недвижимость должна быть ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости.

    Ваша  недвижимость должна являться отдельной  квартирой в многоквартирном  доме, потому что комнаты или доли квартир в залог банками не принимаются.

    По условиям ипотеки жилья, оно должно соответствовать плану БТИ. В обратном случае квартира может быть принята банком в качестве залога только после дополнительного согласования, что также оговаривается в договоре об ипотеке.

    Если  вы хотите купить квартиру в кредит, то помните также, что она должна соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

    При покупке квартиры в кредит, особое внимание обратите на то, что многие банки не дадут вам кредит, если в качестве залога вы предложите жилье барачного или гостиничного типа, жилье в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 года.

    Если  вы решили приобрести загородный дом с привлечением ипотечного кредита, то он должен соответствовать следующим требованиям банка:

    Во-первых, быть пригодным для круглогодичного проживания.

    Во-вторых, выбранный вами дом должен располагаться  на такой территории, где находятся  дома, пригодные для проживания. Это может быть деревня, коттеджный поселок и т.д. Дом должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года.

    В-третьих, дом должен быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения. 

 

     1.5. Оценка стоимости  жилья и страхование  ипотеки 

    Процесс оценки стоимости жилья - обязательное мероприятие при оформлении ипотечного кредита. Эта процедура не самая дорогостоящая и не самая утомительная для заемщика - пакет документов, предоставляемый в оценочную компанию, невелик. Однако для получения кредита на жилье она не менее важна, чем андеррайтинг¹⁴ (проверка платежеспособности заемщика).

    Проводится  оценка недвижимости профессиональными  организациями, имеющими соответствующие  лицензии. Обычно у ипотечного банка несколько партнеров-оценщиков, и заемщики должны пользоваться именно их услугами. Если вы приобретаете квартиру в кредит через риелторскую компанию, то риелтор, предлагая вам определенную кредитную организацию, также предложит и оценочную компанию, с которой сотрудничает банк.

    Стоит помнить, что банк выдает заемщику ипотечный  кредит исходя из стоимости, определенной оценщиком. Если продавец жилья запрашивает  большую цену, чем определил оценщик, заемщику придется искать дополнительные средства, чтобы покрыть разницу между предложенной ценой квартиры и суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

    Естественно, для оценки квартиры необходимо предоставить в оценочную компанию пакет документов (их копии будут приложены к  отчету об оценке стоимости жилья). В него, как правило, входят: свидетельство о собственности (либо договор купли-продажи, либо свидетельство о регистрации права собственности); справки и документы БТИ - форма 11а, экспликация, поэтажный план; для домов до 1960 года постройки - справка о типе перекрытий в доме, для домов до 1970 года постройки и этажностью до 7 этажей включительно, а также старого жилого фонда - справка о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.

    Первое, что должна предложить вам оценочная компания при встрече - заключить договор на оказание услуг по оценке. В соответствии с законом "Об оценочной деятельности" это является обязательной процедурой. Но не стоит относиться к договору как к простой формальности. В случае невыполнения (или некачественного выполнения) оценщиком своих обязательств наличие договора даст вам возможность потребовать возмещения вам убытков.

    Для заключения договора на оказание услуг  по оценке вам необходимо лишь сообщить свою фамилию, имя и отчество, адрес  квартиры, название банка-кредитора, контактные телефоны и время осмотра объекта залога. В соответствии с договором, вы обязуетесь предоставить в оценочную компанию соответствующий набор документов и оплатить услуги по оценке. В свою очередь, оценочная компания должна качественно и в установленные сроки произвести оценку стоимости жилья.

    После того, как договор подписан, производится оценка квартиры (это можно сделать  уже на следующий день после оформления договора). Самому присутствовать при  осмотре жилья не обязательно. Например, за вас это может сделать представитель риелторской компании или родственник.

    Планируя  осмотр квартиры, помните, что многие банки требуют приложить к  отчету фотографии, на которых должны быть изображены как жилые, так и  нежилые помещения квартиры, лестничная клетка, подъезд, двор и фасад дома, где располагается квартира. Отсутствие фотографий (или их плохое качество) может стать поводом для отказа в кредите на жилье.

    Профессиональный  оценщик должен обращать внимание не только на саму квартиру и дом, но также узнать, когда здание было построено, насколько близко/далеко оно расположено относительно транспортных коммуникаций и необходимой инфраструктуры, какой репутацией пользуется район. Все это существенно влияет на стоимость недвижимости.

    Как уже говорилось, итогом процедуры, проводимой оценщиком, будет отчет об оценке стоимости жилья. Подготовка и оформление отчета, где, помимо требований оценочного законодательства, должны быть учтены и пожелания банка-кредитора, занимает у оценщика от одного до трех дней.

    Подготовленный  отчет об оценке стоимости жилья  следует подробно изучить прямо  в офисе оценочной компании. Если возникнут вопросы - лучше сразу  проконсультироваться с оценщиком, а не ждать, когда у вас начнутся недоразумения с банком.

    Если  вы не имеете претензий к работе оценщика, подписывается акт сдачи-приемки услуг. Таким образом, подтверждается, что все принятые на себя обязательства по заключенному ранее договору на оказание услуг по оценке квартиры стороны выполнили в полном объеме и друг к другу претензий не имеют.

    Отчет об оценке стоимости жилья предоставляется  вам в двух экземплярах. Один экземпляр  необходимо передать в банк. Именно на его основании, руководствуясь величиной рыночной стоимости предмета залога и другой информацией, указанной в отчете, кредитный комитет банка будет принимать решение о выдаче (или не выдаче) кредита на покупку жилья. Второй экземпляр отчета об оценке может попросить страховая компания, выступающая в качестве партнера банка по страховому сопровождению ипотечной сделки.