Практика по делам о долевом участии в строительстве

Подобного рода деятельность расценивается  как мошенничество по типу операции «Пирамида». Одной из форм обмана стало умолчание, т.е. непредставление информации о существенных аспектах проблемы, необходимых для принятия обоснованного решения.

Следовательно, даже на стадии ознакомления с рекламными роликами и текстами о низких ценах на квартиры в домах повышенной комфортности, расположенных в экологически чистых кварталах и микрорайонах с развитой инфраструктурой, быстрых сроках строительства этих домов и обеспечения их транспортной доступности можно было сделать однозначный вывод о призыве граждан принять участие в самой обычной финансовой спекуляции, а не в инвестировании коммерческих проектов жилищного строительства.

В этих случаях действия таких продавцов  подлежат квалификации по ст. 159 УК РФ, поскольку налицо хищение денежных средств, переданных предпринимателю для коммерческого использования под видом оформления формальной сделки. Объект мошенничества – чужое имущество (денежные средства граждан). Объективная сторона состоит в хищении чужого имущества путем обмана. Субъективная сторона выражается в наличии у виновного прямого умысла, направленного на хищение чужого имущества из корыстных побуждений.

Квалификация их действий по ст. 160 УК (присвоение или растрата) допустима тогда, когда финансовая или финансово-строительная компания после получения в установленном порядке разрешения на строительство привлекала денежные средства граждан путем продажи им квартир (нежилых помещений) и безвозмездно обращала целевые инвестиции в свою собственность или собственность других лиц, не расходуя их по назначению.

Позитивно привлечение к работе представителей Росфинмониторинга, Федеральной  налоговой службы, лицензирующих  органов, органов государственного архитектурно-строительного надзора, государственной вневедомственной экспертизы, Центробанка и других структур.

В связи с тем, что на момент возбуждения  уголовных дел большая часть  активов компаний-мошенников была расхищена, обеспечение возмещения материального ущерба обманутым вкладчикам, в том числе путем его взыскания через судебные процессы, не давало, как правило, существенных результатов. Ситуация осложнялась и тем, что граждане, принимая во внимание неконтролируемый рост цен на жилье, требовали предоставить не ранее уплаченные денежные средства, а квартиры. Их логически обоснованные претензии к структурам государственной власти и местного самоуправления, не обеспечившим надлежащий контроль за создаваемым рынком жилья, учитывались при разработке мер по преодолению возникших проблем применительно к каждому объекту строительства. Известны примеры, когда органы местного самоуправления с целью погашения социальных возмущений граждан отказались в пользу обманутых вкладчиков от доли муниципального образования в инвестиционных контрактах или значительно уменьшали эту долю.

Анализ причин, способствующих совершению этих преступлений, показал, что государственные службы, призванные стоять на страже интересов государства и граждан, во многом не дорабатывают в силу как объективных, так и субъективных факторов. Например, некоторые из коммерческих структур были зарегистрированы на основании подложных документов, что свидетельствует о серьезных недостатках в работе регистрационной палаты. Это стало возможным потому, что регистрацией занимались не сами учредители, а всевозможные посредники, установившие личные контакты с работниками регистрационной службы.

Другой причиной стало явное  бездействие правоохранительных органов.

Представляется, должного эффекта  в наведении порядка можно  достичь только путем активной и  наступательной координации усилий, предусматривающей учет накопленного положительного опыта, активное внедрение уже существующих новаций, объединение усилий федеральной власти, российских регионов и муниципалитетов, а также функционирование эффективного правозащитного механизма. Достаточно энергичные и системные меры позволят предотвратить социальную напряженность и обеспечат достижение позитивных результатов по противодействию современной преступности в сфере инвестиционного строительства многоквартирных жилых домов.

Но даже после привлечения недобросовестных застройщиков к административной и уголовной ответственности, остаётся актуальной проблема возврата дольщиками вложенных средств, а так же выплата им компенсаций за прямой и косвенный ущерб.

При невозможности решить этот вопрос по взаимному согласию сторон, взыскание производится в порядке гражданского судопроизводства (иногда – через гражданский иск в рамках уголовного дела). Основная проблема в том, что у ответчика на балансе, как правило, не оказывается в достаточном количестве ликвидного имущества для удовлетворения всех требований кредиторов.

Часть полученных средств оказываются  вложенными в строительство незавершённого объекта недвижимости (порой на стадии котлована), на который сложно найти покупателя. Другая часть оказывается выведенной в формально независимые, но реально связанные с руководством застройщика компании, путём покупки товаров, работ и услуг по завышенным ценам, фиктивным договорам и т.п. схемам.

В «пирамидальных» мошеннических  схемах одним дольщикам возвращаются все вложенные средства плюс ещё проценты за неустойку, за счёт других дольщиков.

На противодействие этому направлено строгое ограничение возможностей использования застройщиком данных средств, специальные формы отчётности и средства контроля, условие действительности договора только после государственной регистрации с определённой проверкой правомочности и состоятельности застройщика. Такой порядок вложений средств только по договору об участии в долевом строительстве и только в реально создающийся объект недвижимости позволяет избежать ситуации «ни денег, ни объекта, ни имущества», реально обеспечить материальную ответственность застройщика.

4 Практика по делам о долевом участии в строительстве

4.1 Взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию

В Арбитражный суд Ивановской области обратился индивидуальный предприниматель Б. с иском к ООО «СМИКТ» о взыскании неустойки в связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по договору долевого участия в строительстве жилого дома, а именно – в связи с нарушением сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Решением арбитражного суда Ивановской области от 14.08.2006 г. в удовлетворении требований отказано, при этом суд, ссылаясь на ст.ст. 432, 1041, 1042, 1043 ГК РФ, пришел к выводу, что договор на участие в долевом строительстве без номера от 04.02.2004 необходимо квалифицировать как договор о совместной деятельности. Однако в силу указания закона он является незаключённым. Кроме того, истец не представил доказательств наличия оснований для применения к ответчику имущественной ответственности в виде взыскания договорной неустойки.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.01.2007 г. данное решение отменено и с ООО «СМИКТ» в пользу Индивидуального предпринимателя Б. взыскана неустойка. При этом суд исходил из того, что подписанный сторонами 04.02.2004 г. договор на участие в долевом строительстве по своей правовой природе является смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащим в себе элементы договоров простого товарищества и подряда (гл. 37, 55 ГК РФ). Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, суд ссылается на ст. 740, п. 1 ст. 432, ст.ст. 708, 309, 310 ГК РФ.⁶⁵

4.2 Неустойка и существенные условия договора

Некоммерческая организация «Благотворительный фонд «Наше будущее» обратились в арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о взыскании с ЗАО "Порядок" 27118 руб. 83 коп. – процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.112004 г. по 12.10.2005 г., в результате нарушения ответчиком сроков ввода в эксплуатацию торгового комплекса.

Решением арбитражного суда Ивановской области от 25.01.2007 г. в удовлетворении иска отказано.⁶⁶

Что иллюстрирует пример?

Пенсионный фонд РФ в письме от 01.10.2001 г. № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» даёт следующие разъяснения по данному вопросу: договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ). По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели. Таким образом, Пенсионный фонд РФ указывает, что квалифицирующими для данного договора будут являться следующие признаки:

1. совместная деятельность сторон по договору;
2. соединение сторонами по договору своих вкладов;
3. наличие у сторон по договору общей цели. ⁶⁷

Однако, с такой позицией Пенсионного  фонда РФ не согласен Ю. Свирин, который пишет, что «нельзя квалифицировать договоры долевого участия в строительстве как договоры о совместной деятельности, так как в соответствии со ст. 1041 гл. 55 ГК РФ, регулирующей такую деятельность, целью совместной деятельности является извлечение прибыли. И если компания в результате своей деятельности извлекает прибыль, то гражданин, наоборот, несет расходы, никакой прибыли не извлекает и даже не ставит перед собой такой цели».⁶⁸

4.3 Неисполнение обязательств застройщиком 
в Ростове-на-Дону

В Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: ЖЗЛ» обратились представители инициативной группы обманутых соинвесторов Ростова-на-Дону. По их заявлениям, В период между 2003 и 2005 годом они заключили договора долевого участия в строительстве дома в МКР-1 «Темерник» с ООО СПФ «Арсенал». Из 5 подъездов дома к настоящему моменту готово только два, а в октябре 2005 года строительство было заморожено. Рассчитывая достроить оплаченное жилье и получить причитающиеся им квартиры, дольщики начали переговоры с компанией «Су-5», которая при условии определенной помощи со стороны городской администрации обещала завершить работы. Однако, по версии обратившихся дольщиков, до того, как были оформлены соответствующие договоры, директор «Арсенала» Шкруднев Г. Д. переписал все свое имущество на родственников и 31 января 2007 года подал в арбитражный суд заявление на признание его предприятия банкротом.

Если арбитражный суд признает Шкруднева банкротом, недостроенный  дом будет продан с аукциона, а  соинвесторам, в лучшем случае, будут возвращены деньги, инвестированные ими в строительство при заключении договоров.⁶⁹

4.4 Уголовное дело о мошенничестве в сфере долевого строительства

Согласно обвинительному приговору  Мытищинского городского федерального суда от 19 марта 2007 года по уголовному делу о мошенничестве в сфере долевого строительства жилья, супруги Николай Чистяков и Любовь Боссерт признаны виновными в совершении 11 эпизодов мошенничества и подделок официальных документов (ч.ч. 2 и 3 ст. 159, ч. 2 ст. 327 УК РФ).

По данным следствия, преступная схема  основывалась на факте строительства малоэтажного жилищного комплекса в квартале «Тайнинский» города Мытищи. С осени 2004 по октябрь 2005 года Н. Чистяков под видом представителя компаний-застройщиков подыскивал потенциальных покупателей квартир, вёл с ними переговоры, в ходе которых предоставлял документы о заключении сделки купли-продажи недвижимости. Эти документы с оттисками самодельных печатей и штампов на домашней оргтехнике изготавливала его жена Л. Боссерт. Введённые в заблуждение граждане-соинвесторы, покупая квартиры, отдавали свои деньги мошенникам. Такой «семейный подряд» принёс Н. Чистякову и Л. Боссерт свыше 19 млн. рублей дохода.

Ещё в ходе предварительного следствия  обвиняемые полностью признали свою вину в инкриминируемых преступлениях и заявили ходатайство о рассмотрении уголовного дела в особом порядке, без исследования доказательств.

Н. Чистяков и Л. Боссерт приговорены соответственно к 6 годам и 5 годам 6 месяцам лишения свободы. С целью обеспечения возмещения потерпевшим материального ущерба в кратчайшие сроки, суд счёл целесообразным назначить подсудимым наказание условно. Гражданские иски 12 потерпевших на сумму 19 млн. 233 тыс. рублей удовлетворены в полном объёме.⁷⁰

Заключение

Сегодня участие в долевом строительстве – один из основных способов реализации права граждан на жилище, а также приобретения помещений для ведения предпринимательской и иной Деятельности. Думается, такое положение в силу ряда причин, прежде всего, экономических, вряд ли изменится в ближайшее время. Поэтому, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – несомненно, занимает центральное место среди иных жилищных законов, уступая по значимости только Жилищному кодексу.

Главная заслуга законодателя в  создании надлежащего правового  режима привлечения инвестиций в  строительство жилых многоквартирных домов. В частности, нормативно закреплена обязанность лица, привлекающего инвестиции, создать условия для получения необходимой информации, как об организаторе, так и об объекте. Застройщик при долевом строительстве должен составить и опубликовать в СМИ проектную декларацию. Кроме того, он должен представить её в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объем информации в декларации во многом аналогичен тому, который содержится в проспекте эмиссии эмиссионных ценных бумаг.

Разрешительный порядок привлечения инвестиций определяется законом. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. Обязательные условия – опубликование проектной декларации и государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта.

Библиография

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от. 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — 05.12.1994, № 32 — ст. 3301.
2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, 03.01.2005. — часть 1. — ст. 14.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 28.12.2010) // Собрание законодательства РФ. — 2000. — 07.08.2000, № 32. — ст. 3340.
5. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 29.12.2010) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — 17.06.1996, № 25. — ст. 2954.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2004. — № 292, 31.12.2004
7. Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2006. — № 156, 20.07.2006.
8. Федеральный закон от 16.10.2006 № 160-ФЗ (ред. от 04.12.2007) «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О рекламе» // Собрание законодательства РФ. — 2006. — N 43, 23.10.2006. — ст. 4412)
9. Федеральный закон от 23.07.2008 № 160-ФЗ (ред. от 28.11.2009) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации»
10. Федеральный закон от 17.07.2009 № 147-ФЗ (ред. от 09.03.2010) «О внесении изменений в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2009. — № 29, 20.07.2009. — ст. 3584.
11. Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2010. — № 133, 21.06.2010.
12. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. — 1999. — 01.03.1999, № 9. — ст. 1096.
13. Федеральный закон от 16.10.2006 № 160-ФЗ (ред. от 04.12.2007) «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О рекламе» (принят ГД ФС РФ 22.09.2006). // Российская газета. — 2006. — № 233, 18.10.2006.
14. Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ (ред. от 28.09.2010) «О рекламе» (принят ГД ФС РФ 22.02.2006) // Российская газета. — 2006. — № 51, 15.03.2006.
15. Федеральный закон от 17.07.2009 № 147-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 03.07.2009) // Собрание законодательства РФ. — 20.07.2009, № 29. — ст. 3584.
16. Федеральный закон Федеральный закон от 23.07.2008 № 160-ФЗ (ред. от 29.11.2010) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 04.07.2008) // Российская газета. — 2008. — № 158, 25.07.2008.
17. Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (принят ГД ФС РФ 06.07.2007) // Собрание законодательства РФ. — 2007. — 23.07.2007, № 30. — ст. 3799.
18. Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 04.06.2010) // Российская газета. — 2010. — № 133, 21.06.2010.
19. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «О жилищных накопительных кооперативах» // Российская газета. — 2004. — № 292, 31.12.2004.
20. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — 28.07.1997, № 30. — ст. 3594.
21. Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 (редакция от 16.01.2007) «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (вместе с «Правилами представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства») // Российская газета. № 250, 09.11.2005
22. Постановление Правительства РФ от 16.01.2007 № 14 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2007.— № 13, 24.01.2007.
23. Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 (редакция от 16.01.2007) «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» // Российская газета. — 2006. — № 92, 03.05.2006;
24. Постановление Правительства РФ от 10.03.2007 № 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // Российская газета, № 52, 15.03.2007.
25. Приказ ФСФР РФ от 30.11.2006 № 06-137/пз-н (ред. от 03.12.2009) «Об утверждении инструкции о порядке расчёта нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика» // Российская газета. — 2007. — № 19, 31.01.2007.
26. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда Ивановской области от 11.01.2007 г. Дело № A17-685\13-2006
27. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.01.2007 г. Дело № А17-1706\13-2006
28. <Письмо> ПФ РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=EXP;n=299681
29. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) // Ведомости ВС РСФСР. — 1983. — № 26. — ст. 883.
30. Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. — 1991. — 18.07.1991, № 29. — ст. 1005.
31. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 № 561 «Об индивидуальном и коопера-тивном жилищном строительстве» // СП СССР. — 1962. — № 12,. — ст. 93.
32. Постановление Совмина СССР от 19.11.1964 № 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» // СП СССР. — 1964. — № 25. — ст. 147.