Практика по делам о долевом участии в строительстве

1. строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2. возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3. возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4. строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5. возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6. возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7. возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.⁴⁸

В то же время, установлено, что в  договоре могут быть указаны две  составляющие цены договора: возмещение затрат на строительство и оплата услуг застройщика. Вышеперечисленные ограничения относятся только к первой из них. Средствами, полученными как оплата услуг, застройщик может распоряжаться по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве…»). Но эти средства в договоре участия в долевом строительстве и в других документах должны указываться отдельно. Такая норма введена с целью предотвратить неоправданное завышение накладных расходов застройщика, а так же затруднить необоснованную передачу финансовых средств из компании-застройщика другим лицам (что использовалось мошенниками для того, чтобы не оставить на балансе компании достаточно средств и имущества для погашения задолженности и выплаты по искам).

Остальные изменения, внесённые Федеральным  законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ, касаются в основном бухгалтерской и иной отчётности и документации, которую застройщик обязан вести. Уточнён порядок и объём предоставления информации застройщиком участникам долевого строительства: о земельном участке под строительство и о правах на него, об уже построенных, строящихся и планируемых объектах, о лицензиях, разрешениях и финансовом состоянии застройщика, и другой.

Перед началом привлечения средств, проектную декларацию застройщик теперь должен представлять не в федеральный контролирующий орган, а в орган исполнительной власти субъекта РФ (ч. 2 ст. 19, ч. 2 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве…»). Это – кроме обязательной публикации её в СМИ или в Интернете, которая была предусмотрена и ранее. С федерального уровня на уровень субъекта РФ передан ещё ряд контролирующих полномочий: разработка методических рекомендаций по контролю и надзору в сфере долевого строительства, осуществление контроля над целевым расходованием денежных средств, рассмотрение жалоб граждан и юридических лиц, и другие. Этот контроль теперь распространяется не только на застройщика, но и на любое лицо, привлекающее денежные средства граждан для строительства. Выработка государственной политики в этой сфере теперь осуществляется совместно федеральным и региональным органами (ч. 5 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительства…»).

В п. 5 ч. 2 ст. 20 сделано уточнение для застройщиков, применяющих упрощённую систему налогообложения. Они обязаны предоставлять обратившемуся лицу книгу учёта доходов и расходов вместо утвержденных годовых отчётов и бухгалтерской отчётности, которые предусмотрены общей системой налогообложения. Уточняется также, что такие документы только представляются для ознакомления в подлинниках или надлежащим образом заверенных копиях, но не могут быть другими лицами изъяты у застройщика – за исключением предусмотренных федеральными законами случаев.

Так же внесены технические правки, связанные с основными изменениями в этом и в иных федеральных законах.

На сегодняшний день (1 февраля 2011 г.) это последние изменения в Законе «Об участии в долевом строительстве…». Его редакция, созданная пятью вышеупомянутыми федеральными законами, действует с 21.06.2010 г. по настоящее время; вступления в силу новых изменений пока не ожидается.⁴⁹

Такое ужесточение контроля, с одной  стороны, затрудняет (или даже вовсе пресекает) несколько видов мошеннических действий, которые были достаточно распространены ранее. Несомненно, уточняется ряд положений Закона «Об участии в долевом строительстве…», которые ранее можно было толковать двояко, или они оказывались невыполнимыми для определённых категорий застройщиков (как, например, вышеупомянутое требование сдавать утверждённые годовые отчёты для застройщиков, применяющих упрощённую систему налогообложения).

Разделение денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства  застройщику, на компенсацию затрат на строительство и оплату услуг застройщика – способно привести к более здоровой конкуренции между застройщиками. Потенциальный участник долевого строительства получает возможность сравнить условия договоров участия в долевом строительстве, предлагаемых разными компаниями, и оценить эффективность их работы по соотношению накладных расходов (платы за услуги) к основным (затратам на строительство).

С другой стороны, сокращение возможностей привлечения средств граждан и юридических лиц, увеличение объёмов обязательного учёта и отчётности – могут негативно сказаться на экономическом положении отдельных застройщиков и на развитии этого сегмента строительного рынка вообще. Увеличение накладных расходов на ведение документооборота при сокращении законных возможностей действовать – снижает экономическую эффективность данного способа финансирования строительства, делает его менее конкурентоспособным по сравнению с другими. Ряд представителей компаний-застройщиков жаловались на то, что в новой редакции Закона «Об участии в долевом строительстве…» явно смещёно равновесие защищаемых интересов в сторону граждан – участников долевого строительства, а к застройщикам предъявляются несоразмерно большие требования.

Время покажет, как отразится введение новых норм и правил долевого строительства  на развитии этого вида деятельности и на ситуации с нарушениями прав дольщиков и застройщиков.

2.4 Другие нормативно-правовые акты по вопросам долевого участия в строительстве

Кроме Закона «Об участии в долевом строительстве…», оно продолжает регулироваться Гражданским Кодексом Российской Федерации в той мере, в которой не урегулировано специальным законодательством.

Во исполнение Закона «Об участии в долевом строительстве…» в 2005 году были приняты «Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», утверждённые Постановлением Правительства РФ.⁵⁰

Кроме обычного бухгалтерского и налогового учёта, который обязаны вести  все юридические лица и индивидуальные предприниматели, компания-застройщик так же обязана сдавать специальную  ежеквартальную отчётность в уполномоченный орган – Федеральную службу по финансовым рынкам.⁵¹

Данная отчётность содержит как  подробные сведения о каждом объекте  долевого строительства, разрешениях  на строительство, так и о количестве заключённых и о количестве исполненных договоров долевого участия в строительстве, привлечённых средствах вкладчиков и использованных средствах (отдельно на закупку строительных материалов, оплату работы подрядчиков, возвращённых по расторгнутым договорам и т.д.).

В соответствии со статьёй 23 Закона «Об  участии в долевом строительстве…», приняты нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика – Постановлением Правительства РФ⁵² и приказом ФСФР.⁵³ Введены нормативы Н1 (отношение стоимости активов застройщика к сумме его обязательств перед участниками долевого строительства) и норматив целевого использования средств Н2 (отношения активов застройщика, не связанных со строительством, к другим обязательства застройщика). Норматив безубыточности определяется проще: он численно равен количеству лет из расчёта 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки. По принятым правилам, все три норматива должны составлять не меньше единицы.

Статус другого типа застройщиков, правомочных привлекать средства граждан  для строительства – жилищно-строительных кооперативов – определяет не специальный федеральный закон, а раздел V Жилищного кодекса РФ.⁵⁴ Членами ЖСК могут быть как физические, так и юридические лица. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Это является основанием для вселения, пользования, владения и в установленных пределах распоряжения помещением.

А вот для жилищных накопительных  кооперативов в конце 2004 года был принят специальный федеральный закон.⁵⁵ Членов ЖНК должно быть не менее 50 и не более 5000, ими могут быть только физические лица. Особенностью членства является то, что сведения о каждом члене ЖНК вносятся в ЕГРЮЛ, и только после этого членство считается действительным (ч. 4 ст. 5 Закона о ЖНК). Кроме того, ФСФР ведёт отдельный реестр ЖНК.

В Федеральном законе «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁵⁶ статья 25.1 определяет порядок обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Установлено, что застройщик должен представить документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Так же подлежит регистрации разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества и договор поручительства (если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство). Только при правильности всей этой документации договора долевого участия будут зарегистрированы и получат юридическую силу.

3 Проблемы долевого участия в строительстве и пути их решения

3.1 Экономические проблемы и проблемы недобросовестного поведения застройщиков

Переход на рыночные отношения, приватизация недвижимости, внедрение новых схем финансирования строительства – всё это не проходило гладко. Неразберихой в часто меняющихся правилах и законах, отсутствием должного контроля над их исполнением, неразвитостью системы регистрации прав на недвижимость, экономической и правовой неграмотностью населения – всем этим поспешили воспользоваться многие недобросовестные деятели.

Мошенничество в сфере долевого строительства и оборота недвижимости – самое крупное по размеру причиняемого ущерба (он исчисляется миллионами и миллиардами рублей) и по тяжести последствий.

Мошенничество в соответствии со ст. 159 УК РФ⁵⁷ является хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

Определяющим криминалистическим признаком мошенничества служит способ его совершения, который, в  конечном счете, сводится к обману или  злоупотреблению доверием обманутого лица или организации. В любом случае этот способ направлен на получение имущественной выгоды.

Законодатель не раскрывает понятий: «обман» и «злоупотребление доверием». На практике под обманом понимают умышленное искажение или сокрытие истины с целью ввести в заблуждение лицо, в ведении которого находится имущество, и таким образом добиться от него добровольной передачи имущества, а также сообщения с этой целью заведомо ложных сведений. Обман – это, прежде всего сознательная дезинформация контрагента, либо иного лица. По мнению отдельных ученых, обман – это умышленное искажение действительного положения вещей, сознательная дезинформация контрагента, преднамеренное введение его в заблуждение относительно определенных факторов, обстоятельств, событий в целях побудить его по собственной воле передать имущество мошеннику.⁵⁸ В данном понятии отражена главная цель обманных действий – побудить потерпевшего передать свое имущество мошеннику. Соответственно, применительно к мошенничеству, под обманом можно понимать умышленное использование доверия вопреки морали и закону, совершенное из корыстной или иной личной заинтересованности, причинившее существенный вред охраняемым законом правам и интересам граждан и организаций.⁵⁹

Помимо обмана, при мошенничестве  средством хищения может быть и злоупотребление доверием, под  которым можно понимать противоправное умышленное использование своих прав и возможностей с целью причинения вреда законным правам и интересам граждан и организаций.⁶⁰