Практика по делам о долевом участии в строительстве

Как было сказано выше, до 2005 г. ни ГК РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт не выделяли наиболее распространенный тип договора, практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений, – «договор долевого участия». В связи с этим, в своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости (к числу которых в первую очередь относятся квартиры в жилых многоквартирных домах), хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д.

В связи с таким положением, многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства. Чтобы привлечь как можно больше средств вкладчиков, мошенники предлагали построить квартиры по цене ниже среднерыночной, регистрировали инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, но сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагали. Появились, так называемые жилищно-финансовые пирамиды, внешне схожие с финансовыми пирамидами 90-х годов, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир и другие злоупотребления.

Руководители даже крупных строительных компаний, понимая, какую крупную  выгоду они могут извлечь из привлечения  денежных средств субинвесторов – физических и юридических лиц, занялись обманом последних. Получив чужие деньги, они использовали их в корыстных личных целях, и не выполняли договорных обязательств.

В результате тысячи граждан, полностью  выполнивших свои обязательства по договорам инвестирования, продавших старое жилье, чтобы приобрести новое, такового не получили, а свои деньги потеряли. Никакой правовой защиты эти граждане от государства не получали, за исключением права обжалования действий контрагента по договору в суд в порядке гражданского судопроизводства и, таким образом, были лишены гарантий получения жилплощади, даже в том случае, если они заплатили за него деньги.

Но и после принятия Закона «Об  участии в долевом строительстве…», ограничившего способы привлечения средств вкладчиков в него, проблема мошенничества в сфере долевого строительства оставалась очень острой. Мошенники продолжали изобретать всё новые и новый способы обойти закон и обмануть доверившихся им людей.

Теперь рассмотрим типичные способы мошенничества в сфере долевого строительства. Первым из них является покупка квартиры в еще недостроенном доме.

В этом случае приманкой служат цены намного ниже рыночных.

После оплаты может выясниться, что  фирма вообще не имеет права на этот вид продаж либо строительство заморожено или не ведётся. Мошенничество чаще совершают посреднические фирмы, которые берут деньги у покупателей недвижимости и не передают их настоящим фирмам. То есть покупателя, проще говоря, «кидают». Поэтому при покупке квартиры через фирму-посредника необходимо потребовать лицензию на право продажи, выяснить, кто ведет строительство и выкуплена ли часть квартир.

Говоря о непосредственно долевом  строительстве, следует отметить, что  еще один способ обмана при долевом  строительстве жилья. Часто люди наталкиваются на следующую схему. Компания-посредник собирает деньги на строительство новых домов, заключается соответствующий договор. Казалось бы, дело выгодное для всех. На практике все оказывается совсем иначе. Срок подошел, дома готовы, квартиры готовы, но фирма их почему-то не выкупает. И выходит, что люди деньги отдали, а жилья получить не могут – квартиры, вроде бы купленные ими (а точнее, построенные на их деньги), фактически им не принадлежат.⁶¹

Тут же выясняется, что возможность  подобной ситуации была предусмотрена в договорах, заключенных между компанией и гражданами. В случае непредоставления квартиры клиенту, фирма обязуется вернуть внесенные им деньги и выплатить неустойку. Но и этого, как вы понимаете, не происходит. Клиентам остается лишь судиться, судиться и еще раз судиться. Реальные шансы возвратить деньги, как правило, невелики. Фирма обычно нанимает хорошего адвоката, тот находит массу оправданий для недобросовестных коммерсантов, так что руководству фирмы даже не приходится скрываться за рубежом.

Таким образом, мошенничество с  недвижимостью, а в частности  в сфере долевого строительства  приобретает небывалую изощренность, что требует неординарных способов борьбы со стороны правоохранительных органов.

Большую долю среди способов незаконного присвоения денег имеют двойные продажи. Согласно Закону «Об участии в долевом строительстве…», каждый застройщик обязан регистрировать в Росреестре все сделки по приобретению новостроек. Но этот закон соблюдают не все застройщики. Нечистые на руку организации могут продавать одну и ту же квартиру несколько раз, как регистрируя договоры в реестре по закону, и так обходя его. И дольщик сразу никогда не узнаёт, что его квартиру уже продали другим лицам.

Еще один из способов мошенничества, когда застройщики с тем же самым названием продают квартиры вкладчикам, но на самом деле компания юридически является совсем другой. В итоге, покупая квартиру, дольщики и не подозревают, что отдают деньги совсем другой компании, которая не имеет никакого отношения к строительству и реализации квартир.

Также есть такой план обмана доверчивых вкладчиков – это когда так называемая компания-подрядчик, которая не имеет никакого прямого отношения к строительству, собирает деньги с вкладчиков, а потом пускает их в оборот. В итоге денежные средства за квартиры не доходят до основного застройщика, договора с подрядчиками или инвесторами расторгаются в одностороннем порядке из-за несоблюдения договорных условий. Дольщики остаются без денег и квартир, так как получить обратно свои вложенные средства с таких компаний-посредников практически невозможно.

Но даже при полной добросовестности, как застройщиков, так и участников долевого строительства, гарантий успеха, как и в любом бизнесе, нет. Кроме сторон договора, существует множество других экономически активных субъектов и их действия, создающие экономическую ситуацию в целом.

Непредсказуемые изменения цен  на стройматериалы, другие товары и  услуги, условий доступных кредитов, инфляция, финансовые и экономические кризисы – всё это многократно приводило застройщиков к серьёзным затруднениям, срывам сроков сдачи домов, а то и к полному банкротству, а участников долевого строительства – к удорожанию строительства, внесению дополнительных сроков, увеличению сроков ожидания, получению жилья ненадлежащего качества, а иногда – и к полной потере всех вложенных средств.

Не стал исключением и нынешний мировой финансовый кризис. По сообщению «Интерфакс» от 19 мая 2009 г., кризис в строительной отрасли, с одной стороны, привел к некоторому снижению цен на жилье, а с другой – «связал долгами по рукам и ногам» застройщиков. И они стали «замораживать» проекты – денег едва-едва хватало на расплату по кредитам. А это означает, что те, кто имел неосторожность вложиться в собственную квартиру на стадии проекта или строительства, могут не дождаться заветных квадратных метров. И таких несчастливцев наберется чуть ли не полтора миллиона по всей стране.

Как заявил «Интерфаксу» вице-президент  Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев, порядка 70% застройщиков жилья не могут расплатиться по кредитам. «По оценкам экспертов, сейчас порядка 2 млн граждан участвуют в долевом строительстве по различным схемам, а это означает, что около 1,4 млн граждан которые могут попасть в категорию пострадавших», – отметил В. Пономарев.

При этом вице-президент АСР подчеркнул, что речь идет именно о пострадавших, а не об обманутых дольщиках. «Сегодня в сложном экономическом положении из-за кризиса оказались вполне надежные компании. У них просто нет денег на достройку жилья в связи с отсутствием кредитования», – пояснил В. Пономарев.

По мнению вице-президента АСР, сейчас важно задуматься, какие меры необходимо принять, чтобы девелоперы смогли достроить  начатые проекты. Ведь разразившийся  кризис особенно остро сказался именно на строительной отрасли.

Строительные материалы, в том  числе кирпич облицовочный, начали дорожать. Таким способом производители пытались получить прибыль, используя в работе более дорогостоящее сырье. Тут же начала расти и себестоимость строительных работ, и, как следствие, за ней потянулись цены на квартиры. С другой стороны, население начало испытывать существенные материальные затруднения. Многие остались без работы, другим была существенно уменьшена заработная плата. Даже банковские кредиты стали недоступными для людей. Опасаясь невозвратов, банки свернули кредитные программы, практически не выдавая ипотечные кредиты населению.

В Воронежской области для того, чтобы поддержать строительный комплекс, государство предложило компаниям механизм выкупа у них жилья. Предполагалось, что оно будет использоваться для того, чтобы обеспечить переселение людей из аварийных домов, а также будет предоставляться военнослужащим, увольняющимся в запас из Вооруженных Сил. Однако предложенная государством цена (около 23 тысяч рублей за квадратный метр), строителей не устроила. Таким образом, механизм формально существует, но реализован не был.⁶²

Кроме макроэкономической ситуации, помешать добросовестным застройщикам выполнять свои обязательства могут и недобросовестные сотрудники органов государственной и муниципальной власти.

Как отмечала «Российская газета»,⁶³ «при выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет не только получает некоторую долю квартир, но и оговаривает с застройщиками «социальную составляющую» проекта – строительство инженерных сетей, например, или детского сада. Это, естественно, удорожает строительство и в конечном итоге оплачивается покупателями квартир. Причем «правила игры» нередко меняются по ходу дела. Показателен недавний скандал в подмосковных Химках, когда вновь избранный глава города объявил, что подписанный прежней администрацией договор о возведении жилого комплекса был заключен с нарушениями закона. В результате строительство уже практически возведенных корпусов было заморожено, а несколько сотен дольщиков оказались перед угрозой того, что их договоры об инвестировании окажутся недействительными».

С 2010 года отмечено начало оживления  спроса на недвижимость и инвестиций в долевое строительство. В долгосрочном плане, инвестиция в покупку новостройки оказалась гораздо более надёжной, чем в ценные бумаги и другие финансовые инструменты. Кредиты стали снова более доступные как населению, так и застройщикам, ставки по ним несколько снизились. Большинство давно существующих крупных компаний-застройщиков пережили прошедшие стадии кризиса, и некоторые из них уже готовы начинать долевое строительство новых объектов.⁶⁴

3.2 Меры по недопущению злоупотреблений и возмещению ущерба пострадавшим от них участникам долевого строительства

С целью борьбы с мошенническими схемами были приняты вышеупомянутые изменения Законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ. Так, теперь исключается передача денег через посредников.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с приобретением жилья в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, заключаемого непосредственно с застройщиком. Юрлицо, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получившее разрешение на строительство многоквартирного дома, вправе выпускать облигации особого вида – жилищные сертификаты.

Если лица, которые не имеют на это права, начинают собирать деньги с граждан на строительство многоквартирных  домов, их могут оштрафовать на сумму  от 20 тысяч до 50 тысяч рублей для должностных лиц, от 500 тысяч до миллиона рублей – для юридических лиц (ст. 14.28 КоАП РФ).

Сам договор участия в долевом  строительстве теперь будет регистрироваться в Минюсте. Здесь же будут приниматься все правоустанавливающие документы по отношению к застройщику и земельным участкам, на которых будет строиться многоквартирный дом. Тем самым, должны быть пресечены мошеннические многократные продажи, а так же привлечение средств участников долевого строительства компанией, не имеющей всех надлежащих прав на строительство данного объекта недвижимости.

Большое значение в предупреждении и пресечении нарушений прав и  законных интересов долевых участников строительства многоквартирных домов имеют уголовно-правовые средства.

По фактам преступных действий недобросовестных застройщиков уже возбуждены тысячи уголовных дел, и их количество возрастает.

Неподготовленность следственных органов к работе в таких масштабах  потребовала создания практически  новой методики расследования уголовных дел этой категории.

В настоящее время накоплен определенный опыт такой деятельности, позволяющий анализировать ее положительные и отрицательные стороны.

Рассмотрим некоторые актуальные вопросы расследования уголовных  дел о преступлениях в сфере  долевого строительства многоквартирных жилых домов. Так, определенную сложность у работников правоохранительных органов вызывает вопрос о юридической квалификации действий представителей различных финансовых и финансово-строительных структур, которые, незаконно завладев целевыми денежными средствами граждан, для создания видимости исполнения инвестиционных обязательств начинали строительство без соответствующего разрешения и за счет привлечения денежных средств новых вкладчиков.

В подобных случаях, несмотря на большой риск, квартиры продавались, как правило, до начала строительства домов, в том числе под видом планируемого строительства новых домов на земельных участках, обремененных заселенным ветхим жилым фондом.

Для завладения привлеченными денежными  средствами компании-застройщики предлагали покупателям квартир совершенно «экзотические» схемы: договоры переуступки права требования и безвозмездного кредитования, схемы с векселями, предварительные договоры купли-продажи, «карманные» паевые фонды. Получило широкое распространение подписание пустых «болванок» договоров без проставленных сумм с последующей оплатой части стоимости квартиры «черным налом» или по фиктивным страховым договорам.