Практика по делам о долевом участии в строительстве

С принятием специального федерального закона в 2004 году и последующих изменений к нему правовое регулирование этой сферы улучшилось, контроль над застройщиками и ответственность за нарушения были усилены. Несмотря на всё это, многочисленные случаи мошенничества имели место быть и в последующие годы. Стали развиваться и конкурирующие с долевым строительством формы финансирования строительства, главным из которых стало ипотечное кредитование.

Так продолжалось до начала финансового  кризиса в 2008 году, в результате чего возможности банков по выдаче кредитов застройщикам и ипотечных кредитов резко сократилось. С другой стороны, происходило снижение цен на цемент и другие стройматериалы, а так же цен на готовую недвижимость. Это могло сделать долевое участие в строительстве, как за десять лет до того, весьма привлекательным объектов инвестирования. Но, к сожалению, объём свободных денежных средств у российских граждан и юридических лиц значительно сократился. Даже многие добросовестные компании-застройщики объективно не смогли вовремя выполнить свои обязательства и уложиться в первоначальный бюджет строительства.

Министерство регионального развития РФ в ноябре 2010 г. выступило с инициативой отменить закон о долевом строительстве и запретить его вообще.¹²¹³ Однако Государственная Дума не поддержала такое предложение, и вместо отмены закона в него были внесены множественные изменения, с целью пресечь мошеннические схемы с участием посредников и ненадлежащих застройщиков, которые уже вступили в силу. Подробнее о них будет сказано в специальном разделе данной работы.

В настоящее время долевое строительство, как и строительная отрасль в целом, развивается небольшими темпами, потихоньку преодолевая последствия финансового кризиса.

2 Нормативно-правовая база долевого участия в строительстве и её развитие

2.1 Правовое регулирование долевого строительства в РФ до принятия специального федерального закона

До принятия специального федерального закона об участии в долевом строительстве с целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагалось заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательными и другими нормативными правовыми актами. Это, например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также о совместной деятельности, инвестиционный договор, о долевом инвестировании, долевого строительства, об уступке прав требований и др. К их регулированию подлежали применению общие нормы гражданского законодательства об обязательствах и договорах.¹⁴

До недавнего времени существовали различные точки зрения по поводу определения правовой природы договора долевого участия в строительстве. Главной причиной подобных дискуссий являлось то обстоятельство, что российское законодательство не содержало специальных норм, регулирующих данный вид договора. Более того, основные источники правового регулирования этих отношений – Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РСФСР¹⁵ (ст. 24), Закон РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»¹⁶, Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»¹⁷ и др., недостаточно полно и весьма противоречиво определяли состав и правовое положение участников инвестиционного процесса.

Отсутствие чёткой правовой регламентации  данных отношений вынуждало юристов (учёных и практиков) тщательно анализировать порожденные практикой договоры долевого участия в строительстве, с тем, чтобы определить границы применимого к таким договорам права.

В частности, О. Ю. Скворцов отмечает, что «договорные обязательства застройщиков и дольщиков в сфере долевого строительства оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании, возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, обмена, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (например, письмо Пенсионного фонда России от 01.10.2001 г. «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве»¹⁸), так и в судебно-арбитражной практике,¹⁹ а также и в юридической доктрине, в результате чего в литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве.

Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого  договора с позиций свободы договора: это договорный тип, прямо не предусмотренный, но и не запрещенный законом, следовательно, имеющий право на существование. К его регулированию, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах».²⁰ А. Г. Щербинин отмечал, что «договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые прямо не предусмотрены действующим законодательством. Возможность его заключения обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст.421 ГК РФ)».²¹ А. Шаханов придерживался такого же: договор долевого участия в строительстве – это договор особого рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством.²²

А. Г. Щербинин пытается выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Он пишет, что для начала необходимо определить наиболее существенный нормообразующий признак договора – направленность обязательства. По договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик – в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Таким образом, данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях. Следующий признак в рассматриваемом договоре – непредпринимательский характер договора. Дольщик строит не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение того, что построено в результате. Существенным признаком договора долевого участия является его особый предмет регулирования – здесь отношения складываются по поводу недвижимого имущества – жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию.²³

Е. Козлова²⁴ и К. О. Скловский²⁵ отмечают, что данный договор является смешанным, содержащим элементы разных видов договоров (подряда, возмездного оказания услуг, договора о совместной деятельности и т.п.). Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

Отсутствие источников законодательного оформления отношений по долевому строительству послужило основанием для обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. В Обобщении судебной практики, подготовленном Верховным судом РФ, приведено несколько встречающихся в практике судов общей юрисдикции правовых классификаций договоров долевого участия в строительстве:

1. договор купли-продажи будущей недвижимости;
2. договор совместной деятельности (простого товарищества);
3. договор строительного подряда;
4. договор, не поименованный в Гражданском кодексе РФ.²⁶

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» подобные договоры квалифицируются как договоры совместной деятельности (если они отвечают тем требованиям, которые предъявляют к этим договорам нормы Гражданского кодекса РФ), либо рассматриваются как особые договоры, не поименованные в Гражданском Кодексе РФ.²⁷

2.2 Урегулирование вопросов долевого строительства федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ

В литературе высказывались предложения  о возможности включения в  ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора. Однако законодатель пошел по пути моделирования договорных условий в специальном нормативном акте – Федеральном законе от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»²⁸ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»). Это позволило сделать нормативное регулирование более подробным и не перегружать Гражданский Кодекс РФ как кодифицированный нормативный акт.

Принятие  Федерального закона унифицирует имеющуюся  судебную практику. В Обобщении Верховным  Судом РФ 19 сентября 2002 г. практики разрешения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов, указывалось на трудности судов, связанные с правовой оценкой таких договоров и неоднозначной практикой рассмотрения соответствующих им дел. Верховным Судом сделан вывод о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.²⁹

Основная  цель Федерального закона – защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.³⁰

Закон юридически закрепил новый самостоятельный  вид гражданско-правового договора – договора участия в долевом строительстве. Данный договор, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе. На необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений в построенных объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебной практики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданского права.

Еще одной особенностью, связанной  с привлечением средств для финансирования строительства, являются особые требования к рекламе. Нельзя рекламировать объект недвижимости до получения в установленном порядке разрешения на строительство этих объектов и государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства.³¹

В зависимости от конкретных условий  осуществления инвестиционной деятельности, инвестор может выступать в качестве непосредственного инвестора. Тогда он заключает договор с заказчиком, который обеспечивает процесс строительства.

Инвестор может совмещать функции  инвестора и заказчика. При этом заключается договор подряда со строительной организацией.

Инвестор, являющийся строительной организацией, самостоятельно осуществляет строительство. При этом инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (дольщиков), которые решили вложить собственные средства в строительство, заключая с ними договоры долевого участия.

Денежные средства, полученные застройщиком согласно заключенным договорам  на долевое участие в строительстве  конкретного объекта, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Договор направлен, прежде всего, на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный срок построить объект недвижимости или организовать его строительство и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), которая, в свою очередь, обязана осуществить финансирование строительства.³²

В основе схемы долевого строительства  обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной  администрацией (или организацией) – владельцем земельного участка – и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом, администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект – земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства – договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы – юридические лица, в свою очередь, привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.³³

Договор направлен, прежде всего, на привлечение  денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства.

В процессе строительства могут  возникнуть изменения в части  уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) дольщик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.