Практика по делам о долевом участии в строительстве

Содержание

Введение

Долевое участие в строительстве – способ финансирования строительства жилых домов (реже – других объектов недвижимости), при котором строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов) для строительства (создания) объектов недвижимости. По окончании строительства жильё в новостройке или само строение становится соответственно частной или долевой собственностью дольщиков (инвесторов).

Такая схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства и общего роста рыночных цен на недвижимость.

Кроме возможности приобрести жильё  по более низкой (обычно на 10 – 30 % по сравнению с покупкой готового жилья) цене, долевое участие в новом строительстве даёт возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.

Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также  представляет значительный интерес, чем  и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы. Это, как правило, оказывается более выгодным способом привлечения средств, чем банковское кредитование и многие другие виды заёмных источников финансирования строительства.

Благодаря этому, долевое участие в строительстве часто выходит на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д.

Первоначально появившись в 1985 году в Аргентине, долевое участие в строительстве быстро становилось популярным и в других странах. В России началом практического использования долевого участия в строительстве стали жилищно-строительные кооперативы, существовавшие и ранее, но получившие особенное развитие в эпоху Перестройки. В дальнейшем, в результате резкого сокращения государственного финансирования строительства жилья, приватизации жилых домов и развития рынка частной недвижимости, долевое участие в строительстве продолжало увеличивать своё значение.

К сожалению, частым явлением стало  невыполнение застройщиками своих обязательств перед дольщиками. Это происходило по разным причинам: слишком рискованное поведение на рынке, непредсказуемые изменения экономической ситуации, построение «финансовых пирамид» и просто неоправданные надежды на привлечение большого количества новых инвесторов, а иногда и прямое мошенничество со стороны застройщика.

Долгое время заключение договора долевого участия в строительстве  регулировалось только общим гражданским законодательством. Лишь в 2005 году вступил в силу специальный федеральный закон, одной из главных целей принятия которого явилось предотвращение злоупотреблений при использовании средств дольщиков. Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность. В принятый закон неоднократно вносились поправки, совершенствующие данное правовое регулирование.

Однако правовые и организационные  проблемы долевого строительства остаются актуальными и по сей день; самой  острой из них является проблема выплаты компенсаций обманутым дольщикам. Это, а так же наличие теоретических проблем и пробелов в законодательстве, обусловило актуальность темы данной работы.

1 Общие понятия и краткая история института долевого участия в строительстве

1.1 Возникновение института долевого участия в строительстве в Аргентине

Впервые в современной истории институт долевого участия в строительстве появился в 1985 году в Аргентине. Там же появился и сам термин «construcción de la equidad» («строительство по справедливости»), которые был переведён с испанского на английский как «equity construction», а затем с английского на русский как «долевое строительство».

Предпосылками возникновения практики долевого участия в строительстве в Аргентине стала тяжёлая экономическая ситуация, вызванная поражением в войне за Фолклендские острова, правлением военной хунты и семилетней гражданской войной. Одним из результатов стала гиперинфляция и девальвация национальной валюты – старого аргентинского песо. Замена его на новую валюту – аустраль – не остановила девальвацию. Темпы инфляции сделались не только большими, но и совершенно непредсказуемыми. Банки отказались выдавать кредиты в национальной валюте, так как они стали крайне рискованными и, чаще всего, убыточными для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте аргентинское законодательство в то время запрещало. Накопление собственных сбережений гражданами и компаниями стало практически невозможным из-за той же гиперинфляции.

В 1985 году Президент Аргентины Рауль Риккардо Альфонсин выдвинул лозунг «Жильё по справедливости». Было создано специальное акционерное общество, акции которого были номинированы не в денежных единицах, а в квадратных метрах жилой площади. Акции были пущены в свободную продажу, и многие аргентинцы обменивали свои небольшие денежные сбережения на них. Накопив достаточное количество таких акций, их можно было обменять на ранее построенное жильё.

В результате проведения такой программы  долевого строительства количество собственников жилья за годы правления Альфонсина возросло от 2 до 21 % населения Аргентины.¹

Вскоре институт долевого строительства  стали внедрять в широкую практику в Чили и Сальвадоре, затем в Великобритании, потом в ОАЭ и других арабских странах. В то же время получили большое развитие жилищно-строительные кооперативы в СССР.

1.2 Жилищно-строительные кооперативы в СССР и РФ

Впервые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) были созданы в СССР в 1921 году в форме жилищно-арендных товариществ, рабочих жилищно-строительных товариществ и общегражданских жилищно-строительных товариществ. По советскому определению, ЖСК – это «кооперативная организация рабочих и служащих, создаваемая для строительства и эксплуатации за свой счёт в городах и посёлках городского типа благоустроенных жилых домов».²

В 1937 году ЖСК были ликвидированы, а их дома переданы в жилой фонд местных Советов депутатов трудящихся. Создание жилищно-строительных кооперативов было вновь разрешено в 1958 году, когда Совет Министров СССР принял постановление о его целесообразности для ускорения темпов строительства. Особо широкое развитие советские ЖСК получили после принятия постановлений «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве»³ в 1962 г. и «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства»⁴ в 1964 году. Пай каждого члена ЖСК не мог быть меньше сметной стоимости отдельной квартиры. Государство предоставляло ЖСК различные льготы. Был специально создан Стройбанк СССР, который предоставлял жилищно-строительным кооперативам кредиты в размере до 60 – 70 % стоимости строительства, под 0,5 % годовых и на срок до 10 – 20 лет с погашением этой ссуды равными долями. При наличии такого кредитования это было что-то среднее между долевым строительством (этот термин тогда ещё не употреблялся) и ипотекой. Тем не менее, строительство и эксплуатация кооперативного дома осуществлялись целиком за счёт членов ЖСК, без государственных дотаций, а сам дом считался собственностью кооператива.

Члены кооператива могли внести свой пай не только деньгами, но и  собственным трудом на строительстве своего будущего дома. Составленные из них бригады выходили во вторые и третьи смены после выполнения нулевого цикла подрядной организацией.

Кооперативный пай мог быть передан  его владельцем другому совершеннолетнему члену его семьи с согласия общего собрания кооператива, так же переходил по наследству в общем порядке.⁵ Но продажа пая и переход отдельных квартир из собственности кооператива в собственность граждан, купля-продажа квартир в то время не разрешались.

Из-за высокой стоимости кооперативных  квартир, недостатка мест в ЖСК и  по причине того, что кооператоры  теряли место в очереди на бесплатное получение государственного жилья, доля ЖСК в общем объёме жилищного строительства в СССР не превышала 7 – 8 %. Создание строительных кооперативов пошло на спад в 1990 году, после того как граждане СССР получили право на приватизацию квартир, а так же начались известные экономические трудности.⁶ Несмотря на то, что организационно-правовая форма «жилищно-строительный кооператив» по-прежнему предусмотрена действующим законодательством как один из видов потребительских кооперативов (глава 11 ЖК РФ,⁷ ст. 116 ГК РФ⁸), участие в новом долевом строительстве в последующие годы осуществлялось, в основном, в формах различных коммерческих организаций.

Тем не менее, сохранилось множество ЖСК с прежних времён, поныне действующих. Была попытка их ликвидировать, заставить преобразоваться в товарищества собственников жилья (ТСЖ), но соответствующая поправка в ЖК РФ был отменена. В большинстве случаев в современной России ЖСК – жилищно-эксплуатирующая организация. Создание ЖСК для целей строительства в недавнем прошлом тоже было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. С другой стороны, ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство.⁹ В этом случае возможно (как правило, в судебном порядке) передать недостроенную недвижимость обанкротившейся строительной компании жилищно-строительному кооперативу её дольщиков, что даст возможность либо достроить её, либо продать и вернуть хотя бы часть вложенных средств.

1.4 Долевое строительство в РФ

В настоящее время, в соответствии со статьёй 110 ЖК РФ,¹⁰ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 ГК РФ,¹¹ дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».

Для того чтобы определиться с правовым статусом ЖСК, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 ГК РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 ГК РФ – «Некоммерческие организации». Следовательно, ЖСК (как и иные потребительские кооперативы) является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками.

В соответствии со статьей 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Однако это правило не распространяется на потребительские кооперативы, и на жилищно-строительные кооперативы в частности. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 ГК РФ). Еще одной особенностью ЖСК является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона).

Таким образом, жилищные кооперативы  занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распространяются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении ЖСК не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».

С первой половины 1990-х годов и  до принятия специального федерального закона о долевом строительстве в 2004 году, в качестве застройщиков выступали и кооперативы, и коммерческие, и некоммерческие организации, и индивидуальные предприниматели. Действовавшее тогда гражданское законодательство позволяло использовать для целей долевого участия в строительстве самые разные организационно-правовые формы и различные виды договоров. Об этом будет сказано подробнее в соответствующем разделе данной работы.

Интерес к долевому строительству  был велик по тем же примерно причинам, что и в Аргентине несколькими десятилетиями ранее. Инфляция и отсутствие надёжных средств сохранения реальной стоимости сбережений, большие ставки по банковским кредитам, неплатежи, нехватка оборотных средств – всё это делало договор долевого строительства хорошим, на первый взгляд, выходом из создавшегося положения. К сожалению, в тот же период резко возросло количество фактов мошенничества и прочих злоупотреблений, бороться с которыми из-за несовершенств законодательства и правоохранительной системы было очень трудно.

Финансовый кризис августа 1998 года резко снизил объёмы продаж как первичной, так и вторичной недвижимости. Банкротство многих банков привело и к недоступности кредитов, и к тому, что многие вкладчики потеряли свои сбережения и не смогли стать покупателями недвижимости. С одной стороны, это привело к банкротству и некоторых застройщиков (вместе с их дольщиками), с другой – подхлестнуло интерес к долевому строительству как к единственному (во многих случаях) доступному способу финансирования.