Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

Динамика активности спроса на рынке  строящегося жилья города представлена на диаграмме рисунка 2.

Рисунок 2 - Динамика активности спроса на рынке строящегося жилья города

 

Превалирующий объем  продаж приходится на жилье массового  спроса.

По данным компании Penny Lane Realty, половина сделок на первичном  рынке Петербурга приходится на однокомнатные квартиры и студии площадью 30-35 кв. м. Большая востребованность данного формата в совокупности с высоким уровнем добавленной стоимости (цена 1 кв. м может быть на 20% выше цены «метра» в трех-, четырехкомнатной квартире в этом же доме) приводит к тому, что в некоторых проектах доля малогабаритных квартир доходит до 90%. В силу этих обстоятельств небольшие квартиры постепенно стали нормой не только для эконом-класса, но и для новых объектов комфорт- и бизнес-класса.

Структура предложения по классам жилья на первичном рынке за прошедший год практически не изменилась. Эконом-класс по-прежнему занимает большую часть предложения на рынке и составляет на декабрь 2012 года 58,7% от общего количества строительных объектов. Доля комфорт-класса – на уровне 32,9%, строящиеся дома бизнес-класса – это 8,4% от всего рынка.

Малогабаритные квартиры в настоящее время составляют основную часть предложения на первичном рынке. Это обусловлено спросом на них в сегменте жилья массового спроса, который обеспечивает до 90% продаж. Чем выше класс, тем меньше малогабаритных и однокомнатных квартир и, наоборот, больше трех- и четырехкомнатных и крупногабаритных двухкомнатных.

В бизнес-классе распределение  одно-, двух- и трехкомнатных квартир  более равномерно.

В элитном сегменте, где  вопрос цены уходит на второй план, ситуация прямо противоположна: двух- и трехкомнатные квартиры доминируют, а однокомнатные – большая редкость. Чаще всего элитные однокомнатные квартиры – это большие по площади квартиры-студии (от 100 кв. м), дающие клиенту возможность планировать жилое пространство на свой вкус.

 

2.3 Условия  реализации инвестиционного бизнес-проекта  жилого комплекса «Северная регата»  и его особенности

 

Суть проекта «Северная регата» ЗАО «ПРАГМА»: проектирование и строительство современного жилого комплекса в Приморском районе Санкт-Петербурга.

Сведения об инициаторе проекта:

Инициатор проекта –  ЗАО «ПРАГМА», входит в состав СК «ПРАГМА».

Место нахождения: 194156, г.Санкт-Петербург, пр.Энгельса, д.27, литера З.

Цели и задачи проекта:

- проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания и подземной закрытой автостоянкой;

- удовлетворение покупательского спроса на покупку квартир в новостройках

- извлечение прибыли.

Жилой комплекс «Северная регата» ЗАО «ПРАГМА»  это кирпично-монолитный дом в экологически чистом и динамично развивающемся районе, на пересечении Богатырского пр. и ул. Яхтенная (I очередь (10 корпус) - 25 этажей (адрес: Богатырский пр., д. 49 к. 2), II очередь (11 корпус) – 12/16/22 этажа (адрес: Богатырский пр., д. 49 к. 1)).

Оригинальный архитектурный  проект с удобными планировками, делением на гостевую и жилую зону, большими кухнями-столовыми и ванными комнатами.

Квартиры с видом  на Финский залив и Юнтоловский заказник, в котором проектируется строительство нового зоопарка. Подземный отапливаемый паркинг. Остекление лоджий и балконов – алюминиевые витражи, окна – металлопластиковые 2-х камерные стеклопакеты. Современные инженерные сети, радиаторы отопления производства Германия. Интернет, телефония. Высокое качество строительства и эксплуатации. Напротив дома будет станция метро.

Генеральный план жилого комплекса «Северная регата» ЗАО «ПРАГМА»  представлен в приложении 2.

Местоположение комплекса: в современном, экологически чистом и динамично развивающемся Приморском районе, неподалеку от Юнтоловского заказника и Финского залива, на пересечении Яхтенной улицы и Богатырского пр., напротив дома проектируется станция метро и через квартал строятся развязки ЗСД.

Особенности реализации проекта:

Источники финансирования: средства инициатора, банковский кредит (кредитный договор с ОАО «Балтинвестбанк»), авансовые продажи (продажи по договорам  долевого участия в строительстве)

Общая сумма инвестиций составляет: 3857211тыс. руб. (по данным Проектной декларации от 28.10.2011 г.)

Фактическая смета затрат проекта жилого комплекса «Северная регата» ЗАО «ПРАГМА»  представлена в приложении 3

Этапы и сроки реализации строительного проекта:

Первый этап – разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации.

Второй этап – производство строительных и иных работ, необходимых  для ввода объекта (в две очереди) в эксплуатацию, в т.ч.строительство  в соответствии с техническими условиями  объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа – получение разрешения на ввод в эксплуатацию в срок: 10 корпус – 2 квартал 2011 г., 11 корпус – 4 квартал 2011 г.

Схема стратегии проекта  и маркетинга:

Миссия компании –  реализовать высокодоходный проект с последующим строительством и продажей жилых и коммерческих помещений.

Стратегические цели компании – создание конкурентоспособного бренда в индустрии строительства  первичного жилья Санкт-Петербурга.

Для успешной реализации объектов недвижимости необходимо соблюдение таких основных параметров, как:

- соблюдение условий договоров с потребителями;

- соблюдение сроков сдачи, как этапов работ, так и комплекса в целом

- привлечение к строительно-монтажным работам по инженерной подготовке и строительству только хорошо зарекомендовавших себя на строительном рынке поставщиков материалов и оборудования

- проведение рекламной компании, включающей в себя рекламу на радио, специализированных рекламных и печатных изданиях, на трассах и на улицах города, а также в интернете.

Проектная характеристика дома «Северная регата» по строительному адресу: г.Санкт-Петербург, Приморский район, квартал 52 района СПЧ, корп.10, 11

1. Конструктивные характеристики  здания:

- Фундамент – буронабивные  сваи с монолитным ростверком;

- Наружные стены –  газобетон с облицовкой лицевым кирпичом;

- Междуэтажные перекрытия  и несущие стены – монолитные  железобетонные;

- Кровля – двухслойное  битумно-полимерное покрытие;

- Межкомнатные перегородки  – гипсовые пазогребневые 80 мм;

- Высота от пола  до потолка: в квартирах – 2,74 м., во встроенных нежилых помещениях – 3м.

Квартирография проекта  представлена в таблице 12.

Таблица 12 - Квартирография проекта

		10 корпус				11 корпус
		Кол-во	Площадь, кв.м.			Кол-во	Площадь, кв.м.
Квартиры		336		22025,2		437		28512,8
Студии		48		1272,0		35		869,1
1-комнатные		96		4624,8		164		6 720,0
2-комнатные		96		5781,4		114		8 216,2
3-комнатные	96			10347,0	122			12356,4
5-комнатные	-			-	1			168,4
7-комнатные	-			-	1			182,7
Встроенные помещения на 1 этаже	8			915,5	17			1956,1
Подземный паркинг	-			-	137 а/м + 7 нестандартных мест			4355,8

 

Инженерное обеспечение  дома:

Теплоснабжение –  централизованное (корпус 10 – двухзонное с нижней разводкой, корпус 11 – однозонное с нижней разводкой) 

Горячее и холодное водоснабжение  – в секциях 22 и 25  этажей - двухзонное с верхней разводкой, 12 и 16-этажных секциях – однозонное

Трубы:

- канализация – стояки – ПП, подвал и чердак – чугун:

- горячее и холодное водоснабжение – стояки квартирные – ПП; чердак, подвал – стальные трубы:

- отопление – сшитый полиэтилен (разводка коллекторная в полу).

Лифты – грузопассажирские  Могилевского завода.

Отделка и инженерное оборудование квартир:

- пол – стяжка цементно-песчаная;

- потолок – затирка швов;

- окна – металлопластиковые с 2х-камерным заполнением;

- подоконники – ЦСП;

- входная дверь – щитовая из ДСП типа ДУ по ГОСТ 6629-88;

- электропроводка – медь с разводкой по квартире;

- электрическая мощность – до 100кв.м. – 10 кВт, более 100 кв.м. – 14 кВт;

- отопительные приборы – стальные панельные Purmo (Финляндия);

- счетчики горячей и холодной воды – крыльчатые ГОСТ Р50501-93 СГВ-15.

Остекление лоджий и  балконов – холодные алюминиевые  витражи.

Особенности реализации:

При прогнозировании  реализации проекта строительства  жилого комплекса был выбрана  модель реализации квартир и коммерческих помещений по договорам долевого участия в строительстве до ввода дома в эксплуатацию, после регистрации собственности  - по договорам купли-продажи. Схема оплаты для покупателей:

- 100% оплата в течение  месяца после заключения договора

-рассрочка до 3х лет  под 12% годовых на остаток

-ипотечное кредитование

Все варианты оплаты квартир  и коммерческих помещений выгодны  для застройщика, наиболее выгодна  рассрочка – так как в этом случае стоимость договора увеличивается  с учетом начисляемых на остаток  процентов.

По смете затрат на проектирование и строительство  дома стоимость квадратного метра  приблизительно равняется 74 тыс.р./кв.м.^. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, встроено-пристроенные помещения и подземный гараж, площадь которого составляет 4 322,7 кв.м., таким образом, в расчетах для определения стоимости работ площадь объекта составила 60 690,6 кв.м.

Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить  по следующему графику:

- 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого года начала строительно-монтажных работ;

- оставшиеся 65% в течение следующих 2х лет строительства

Стоимость работ, связанных  со строительством комплекса оценивается в  4013457115,0 тыс. руб., из них на строительство подземной автостоянки  505607000,0 тыс. руб.

Одним из видов доходов  при реализации проекта жилого комплекса  являются доходы от продажи жилья.

При расчете  поступлений от продажи квартир  были сделаны следующие прогнозы:

- продажи начинаются начиная с 1-го месяца с начала проекта;

продажи осуществляются в течении 36 месяцев равными долями от возможного объема продаж.

Для финансирования проекта использовались собственные  средства ЗАО «ПРАГМА» и заемные  средства в банке «Балтинвестбанк», ставка удорожания – 14% годовых, заемные средства предполагалось вернуть в течение 1го года после начала проекта.

Ключевыми и  наиболее интересными для оценки являются показатели: период окупаемости PB, чистый приведенный доход NPV, внутренняя норма рентабельности IRR и индекс прибыльности PI.

Период окупаемости  позволяет определить период, когда  выручка от проекта превысит сумму  первоначальных затрат. Период окупаемости  не должен превышать периода проекта.

Таблица 13 - Показатели эффективности проекта

№	Показатель эффективности	Значение
1	Чистый дисконтированный доход (NPV), руб	36 789 966,0
2	Внутренняя  норма рентабельности (IRR), %	103%
3	Срок окупаемости  проекта (PBP), месяцев	32
4	Дисконтированный  срок окупаемости проекта (DPBP), месяцев	40
5	Индекс прибыльности (PI)	1,2

 

В связи с  тем, что проект имеет всю необходимую  исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта  был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут  оказать влияние на осуществление  проекта. К таковым факторам были отнесены:

- падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;

- удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги;

- экономический кризис.

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице представлены результаты анализа чувствительности.

При определении  критических значений параметров риска  основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.