Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

Содержание

 

 

Введение

 

Тенденции современного развития экономической ситуации в России характеризуются высоким динамизмом в пользу строительной отрасли, а также обострением конкурентной борьбы в сфере данного сегмента рынка товаров и услуг. Приобретают признаки комплексности, обоснованности, а также взаимопричинности процессы во внешней среде. Эти явления и обуславливают необходимость поиска новых механизмов и методов управления инвестиционной деятельностью в строительстве, основой которого является разработка эффективного инвестиционного проекта предприятия.

Определенные негативные тенденции в инвестиционной сфере обусловлены экономической нестабильностью в мире и стране и связанным с этим инвестиционным риском; слабым информационным, организационным, кадровым и техническим обеспечением управления инвестиционной деятельностью, дефицитом инвестиционных ресурсов, отсутствием мотивации к инвестированию. При этом принципиально важным аспектом является проблема оценки эффективности принимаемых инвестиционных решений на стадии инициации проекта, особенно в сфере инвестиционно-строительных проектов в связи с возрастающей сложностью и стоимостью проектно-строительных работ, значительными сроками реализации объектов строительства, поэтому тема данной работы является актуальной.

Данная проблема не является новой, вопросами ее исследования, разработки методологического и практического инструментария занимался ряд выдающихся ученых, как отечественных, так и зарубежных, среди них: П. Друкер, Ф. Котлер, И. Ансофф, М. Портер, М.И. Круглова, А.А. Томпсон, В.О. Василенко, Х. Виссеми, В.М. Геец, Н.М. Ушакова, А. Чендлер, А.В. Шегди и другие.

Отечественный и зарубежный опыт изучения проблем реализации инвестиционных проектов строительного предприятия позволяет выделить ряд базовых путей повышения эффективности инвестиционного проектирования. Но, вместе с этим, эффективность каждого отдельного инвестиционного проекта характеризуется определенными особенностями, поскольку они обосновываются многими факторами, среди которых влияние внешней среды на механизмы деятельности отдельного предприятия и его собственный ресурсный потенциал, а также особенности реакции субъектов хозяйствования на сигналы рынка. Следовательно, научно-методические рекомендации обоснования выбора повышения эффективности инвестиционного проектирования для строительных предприятия должны рассматриваться через призму каждого, отдельного объекта строительства.

В условиях ускоренного  динамизма современной экономики  необходимо находить более новые и эффективные пути анализа инвестиционной деятельностьи предприятий. В связи со спадом экономического кризиса, повысившим спрос на продукцию строительной индустрии, необходимо более углубленно изучить формирование эффективного инвестиционного проектирования строительных предприятий.

Целью написания данной работы является проведение инвестиционного анализа реализации бизнес-проекта жилого комплекса. Данная цель опирается на решение ряда задач, важнейшими из которых являются следующие:

- изучение нормативно-правовой базы РФ развития инвестиционной деятельности в строительном секторе экономики и определение экономическая сущности инвестирования в строительство жилой недвижимости;

- обзор инвестиционных  проектов крупнейших строительных  компаний по возведению жилых  комплексов в Санкт-Петербурге;

- проведение анализа  инвестиционного бизнес-проекта  жилого комплекса «Северная регата» ЗАО «ПРАГМА»;

- определение варианты улучшения бизнес-проекта;

- проведение расчета  сметной стоимости вариантов  улучшений проекта;

- оценка эффективности  предложений доходным подходом (метод  капитализации дохода).

Объект исследования в настоящей работе – инвестиционный бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» ЗАО «ПРАГМА».

Предмет исследования –  проект мероприятий по разработке предложений по совершенствованию бизнес-проекта жилого комплекса.

Информационной базой  проведенного исследования явились  опубликованные материалы по вопросам инвестиционного проектирования и управления, анализа инвестиционных проектов строительных предприятий, монографическая специальная литература отечественных и зарубежных авторов, а также статьи и материалы научных конференций по вопросам инвестиционного проектирования в строительной отрасли опубликованные в периодической печати и сети Internet.

Основные вопросы, исследование которых позволило раскрыть основную тему и решить поставленные в работе задачи, представлены в трех главах, содержащих теоретическое, методическое и практическое обоснование возможности и целесообразности предлагаемых предложений по совершенствованию бизнес-проекта жилого комплекса.

Работа состоит из  введения на 3 стр., основного текста на 70 стр., заключения на 5 стр., приложений - 3 шт., рисунков - 5, таблиц – 25 шт., литературы – источников 53 наименований.

 

Глава 1. Теоретические и методические основы формирования инвестиционного процесса

 

1.1 Нормативно-правовая  база РФ развития инвестиционной  деятельности в строительном секторе экономики

 

Федеральными законами от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и № 190-ФЗ от 9 декабря 2007 г. «Градостроительный кодекс», определены правовые и экономические основы инвестиционно-строительной деятельности, а также отношения участников инвестиционного процесса в части территориального планирования, архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Капитальное строительство  регулируется Градостроительным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ), Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (Закон № 39-ФЗ), другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Правовые и экономические  основы инвестиционной деятельности определены Законом № 39-ФЗ (с изменениями  и дополнениями от 2 января 2000 г. № 22-ФЗ).

Российский рынок инвестиционно-строительной деятельности представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга  развитием, уровнем цен, эффективностью инвестиций, состоянием законодательства.

Проектирование объектов недвижимости базируется на Градостроительном кодексе РФ, ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

Проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Подготовка проектной  документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте  объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной  документации осуществляется на основании  задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов недвижимости.

Состав проектной документации объектов недвижимости:

– пояснительная записка  с исходными данными для архитектурно-строительного  проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов недвижимости, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

– схема планировочной  организации земельного участка, выполненная  в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

– архитектурные решения;

– конструктивные и объемно-планировочные решения;

– сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

– проект организации  строительства объектов недвижимости;

– проект организации работ по сносу или демонтажу объектов недвижимости, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов, их частей для строительства, реконструкции других объектов недвижимости);

– перечень мероприятий  по охране окружающей среды;

– перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

– перечень мероприятий  по обеспечению доступа инвалидов  к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

– смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;

– иная документация в  случаях, предусмотренных федеральными законами¹.

Проектная документация объектов недвижимости и результаты инженерных изысканий, выполняемых  для подготовки такой проектной  документации, подлежат государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ и Положением об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145).

Предметом государственной  экспертизы выступает оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим и экологическим, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства²:

– отдельно стоящих жилых  домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства);

– жилых домов с  количеством этажей не более чем  три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает  десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилых домов блокированной застройки);

– многоквартирных домов  с количеством этажей не более  чем три, состоящих из одной или  нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

– отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м, не предназначенных для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

– отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м, предназначенных для осуществления производственной деятельности, и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон, или в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

Проектная стадия завершается  утверждением проектной документации и выдачей разрешения на строительство объекта недвижимости.

Разрешение на строительство  представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (ч. 1 ст. 51).

Органы, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство, определены в ч. 4 – 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты недвижимости сохраняется (ч. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Выдачи разрешения на строительство не требуется в  случаях: