Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

 

Внутри квартала в  шаговой доступности есть все необходимые социальные объекты – детский сад, школы, новая клиника МЧС. Кроме того, ведется строительство еще двух новых детских садов и двух школ.  В уже построенных домах, на первых этажах, расположены магазины. В рамках одного из реализуемых проектов строится физкультурно-оздоровительный центр.

К Приморскому району заметен дополнительный интерес  со стороны инвесторов в связи  со строительством «Лахта-центра». Иметь  в непосредственной близости штаб-квартиру крупнейшей в России компании дорого стоит. Башня «Газпрома» повысит привлекательность Приморского района, будет способствовать  развитию объектов инфраструктуры, деловых зон, центров развлечений, стимулирует жилищное строительство.

Естественно, чем ближе  срок сдачи каждого дома, тем выше цена кв.м. Так, средняя цена на квартиры в доме  «Юнтоловский» составляет 80,68 тысяч руб. за 1 кв. метр, в проекте «Якорь» -  порядка 65 тысяч за кв. метр, в доме «Лахта» цена на некоторые квартиры достигает 75 тысяч рублей за квадратный метр, в «Северной Регате» -  74 тысячи за 1 кв. метр (при этом квартиры- студии предлагаются по цене до 99 тысяч рублей/кв. метр). В ЖК «Токио» средняя цена уже проданных квартир составила порядка 80 тысяч рублей за «квадрат», стоимость студий уже превышает 106 тысяч рублей за кв. метр.

Что касается структуры  предложения, то в домах, готовящихся  к сдаче, 58% – студии и однокомнатные  квартиры. И всего 16% от  количества квартир - 3-х комнатные (рисунок 3).

Рисунок 3 - Структура предложения по типам квартир в домах со сроком сдачи в 2012 г. в Приморском районе.

Планировки квартир  самые разнообразные. Площадь студий – от 22 до 31 кв. метр, однокомнатных  квартир – от 33 до 65 кв. метр, двухкомнатных  квартир – от 45 до 93 кв. метр, и  трешек – от 68 до 132  кв. метр.

По данным за март 2013 г., цены в Приморском районе существенно выросли (таблица 15):

Таблица 15 - Текущие средние цены предложения на рынке жилья в Приморском районе за март 2013 г..

Тип квартиры:	однокомнатные квартиры	двухкомнатные квартиры	трехкомнатные квартиры
Средняя цена кв. м, рублей:	99421.7	92184.3	86282.1
Средняя цена квартиры, тыс. рублей:	3951.4	5583.7	7384.6

 

Положительное влияние  на развитие, как жилой, так и коммерческой недвижимости района окажет реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории – строительство метро, Западного скоростного диаметра (ЗСД), реконструкция существующих и прокладка новых трасс.

До 2013 года предусмотрено  строительство и ввод в эксплуатацию в Приморском районе продолжения  линии метрополитена «Приморский радиус», а после 2020 года строительство «Северо-Западного радиуса». Линия метрополитена «Приморский радиус» продолжится от станции «Комендантский проспект» в район Озера Долгого до Глухарской улицы. «Северо-Западный радиус» протянется вдоль траектории прохождения ЗСД в Приморском районе от улицы Савушкина до микрорайона Каменка.

Третий участок ЗСД  пройдет от транспортной развязки с  Богатырского проспекта до Кольцевой  автодороги. Протяженность его –  девять километров. На участке планируется  возведение четырех мостов, шести путепроводов. Третий участок ЗСД планируют сдать в эксплуатацию в 2010 году.

Уже сейчас на стадии проектирования и возведения в Приморском районе находится 34 объекта дорожного строительства. Среди них: реконструкция Приморского проспекта, Приморского шоссе, строительство транспортных развязок в районе Поклонной горы, путепровода в створе Поклонногорской улицы через железнодорожную линию Выборгского направления, путепровода в створе Коломяжского проспекта через железнодорожную линию Сестрорецкого направления. Еще один проект – строительство второй очереди путепровода в створе магистрали 16 (Елагинский проспект) на пересечении с железнодорожной линией Сестрорецкого направления.

Ввод в строй новых  станций метро, реконструкция дорог и благоустройство микрорайонов приведет к серьезному росту спроса на жилье в Приморском районе. Строительство ЗСД значительно улучшит транспортную доступность, даст толчок развитию коммерческой недвижимости в удаленных частях района. Территории вдоль набережных, скорее всего, будут задействованы для размещения деловых центров, элитного жилья. В части района, примыкающей к курортной зоне и Финскому заливу, будут активно развиваться объекты гостиничной и туристической инфраструктуры.

То есть, исходя из проведенного анализа строящихся жилых объектов в непосредственной близости от жилого комплекса «Северная регата» и портрет потенциального потребителя наиболее перспективным вариантом совершенствования бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» является - подготовка квартир для продажи с «белой» отделкой. Поскольку вариант отделки «под ключ» более затратен и более специфичен для покупателей. Здесь, нужно исходить из индивидуальных предпочтений каждого покупателя, а не обобщенных, исходя из сегментации потребителей.

 

3.2. Расчет сметной  стоимости вариантов улучшений  проекта

 

Так как вариант улучшения  проекта рассматривается автономно, то дополнительные бизнес-процессы предприятия  не описываются.

Для реализации предлагаемого  проекта предприятием должно быть выделен административный персонал проекта в количестве 10 человек. Количество персонала определено с учетом необходимости выполнения функций управления проектом.

Организационная структура  управления проектом адекватна структуре  предприятия и соответствует его масштабам (рисунок 4).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 4 - Организационная структура управления проектом

На основании схемы  организационной структуры управления проектом в таблице приводится план административного персонала проекта.

Таблица 16 – План административного персонала проекта

Должность	Количество, чел.	Заработная плата в месяц, руб.	ФОТ, руб.
Руководитель проекта	1	68625,0	68625,0
Бухгалтер	1	38125,0	38125,0
Экономист-сметчик	1	36600,0	36600,0
Специалист по согласованию	1	45750,0	45750,0
Менеджер по строительству	1	48800,0	48800,0
Менеджер по работе с проектными организациями	1	36600,0	36600,0
Менеджер по инженерным коммуникациям	1	33550,0	33550,0
Юрисконсульт	1	42700,0	42700,0
Маркетолог	1	54900,0	54900,0
Администратор проекта	1	30500,0	30500,0
Всего	10	436150,0	436150,0

 

Набор производственного  персонала в проект не производится. Производственную функцию распределяют на имеющейся у предприятия строительный персонал, который освобождается  после основного строительства жилого комплекса.

Проект разделен на три  фазы:

1. Прединвестиционная  фаза.

В этой фазе предприятием будет выполнено прединвестиционное исследование, сформирована проектная  команда.

2. Инвестиционная фаза. Предпроектные и проектировочные работы. Инженерная подготовка.

3. Эксплуатационная фаза. Начало эксплуатационного этапа  будет характеризоваться завершением  строительства жилого комплекса,  проведение  подготовки квартир для продажи с «белой» отделкой с последующей их передачей покупателям.

Выполнение перечисленных  этапов, в установленные сроки  позволит получить ликвидный товар  в виде готовых к заселению  квартир.

Смета затрат на инвестиционные издержки по проекту приведена в  таблице 17.

 

 

 

 

 

Таблица 17 - Смета затрат на инвестиционные издержки по проекту

Наименование работ	Сумма, руб.
Проектирование	4000000,0
Разработка проекта	2500000,0
Проектные работы	1500000,0
Подготовка	22365490,0
Подготовительные работы (в т. ч. подготовка дополнительного бытового городка для персонала)	1500000,0
Устройство временных сетей  электроснабжения на нужды дополнительного  строительства	1800000,0
СМР	259758063,4
Благоустройство	26134707,0
Вывоз строительного мусора	5400000,0
Ввод в эксплуатацию	6000000,0
Выполнение технических условий	6000000,0
Всего	331558260,4

 

Прочие инвестиционные издержки приведены в таблице 18.

Таблица 18 - Прочие инвестиционные издержки

Наименование	Сумма, руб.
Охрана объекта	1800000,0
Аренда техники	13500000,0
Услуги заказчика-застройщика	80152760,0
Производственные расходы	400591560,0
Всего

 

Показатели проекта  определены, исходя из среднерыночных показателей по аналогичным проектам в г. Санкт-Петербург.

Общая стоимость инвестиционных затрат по проекту составляет 776212760 рублей. Детализация данных затрат приведена в таблице 19.

Таблица 19 – Детализация затрат по предлагаемому варианту совершенствования бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата»

Показатели	Сумма, руб.
Инвестиции	375621200,05
Формирование оборотных средств	400591560,0
Всего	776212760,05

 

Для наиболее эффективной  реализации предлагаемого проекта  в инвестиционные затраты были включены рекламные расходы.

Для продвижения данного проекта наиболее эффективными будут следующие инструменты рекламной политики:

1. Реклама в печатных  СМИ. Размещение рекламы в журналах  о недвижимости позволяет донести  информацию до потенциальных  покупателей, находящихся в поиске  подходящих вариантов для покупки. Далее в таблице представлена информация о журналах недвижимости, в которых будет размещена информация о жилом комплексе.

Таблица 21 – Информация о журналах недвижимости, в которых будет размещена информация о жилом комплексе

Наименование журнала	Описание	Тираж	Средняя стоимость рекламного места, руб.
Бюллетень недвижимости	Ежемесячный журнал, содержит информацию, как о домах вторичного рынка  недвижимости, так и о новой  недвижимости	5500	10000
Стоящаяся недвижимость	Ежемесячный справочник о стоящаяся недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области	8000	6000
Итого			16000,0

 

2. Контекстная реклама.  Это оплаченные рекламодателям  объявления, которые отображаются  рядом с результатом поиска, либо  на страницах сайтов-партнеров, размещающих у себя рекламные блоки.

Эффективность данной рекламы  во многом зависит от того, насколько  удачно подобраны ключевые слова, при  запросе которых будет показана реклама. Для нашего проекта были выбраны наиболее часто запрашиваемые  фразы, соответствующие теме.