Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

– строительства гаража на земельном участке, предоставленном  физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

– строительства на земельном  участке строений и сооружений вспомогательного использования;

– изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

– в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным  кодексом, законодательством субъектов  Российской Федерации о градостроительной  деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)³.

Осуществление строительства  без наличия соответствующим  образом оформленной разрешительной документации может иметь серьезные неблагоприятные последствия, например, признание объекта самовольной постройкой с лишением владельца приобретения права собственности на возведенный объект. Самовольная постройка должна быть снесена за счет ее владельца (п. 2 ст. 222, ч. 2 ГК РФ). За строительство без разрешительной документации предусмотрена административная ответственность.

1.2 Экономическая  сущность инвестирования в строительство  жилой недвижимости

Появление и развитие термина инвестирования в строительство  во многом обусловлено историческим контекстом экономического развития видов деятельности и хозяйственных связей, поэтому термин претерпевал значительные изменения на протяжении всего периода формирования отраслевых комплексов.

В условиях административно-плановой экономики термин инвестирования в строительство жилой недвижимости не существовал. Реализация капитальных вложений не рассматривалась в рамках строительного комплекса. Взаимосвязь капитальных вложений (инвестиций) и строительства была обременена длительным временным диапазоном ввиду прохождения всей цепочки административных документов.

В советский период современный термин «инвестиционная строительная деятельность» в определенной степени было отождествлено с понятием «капитальное строительство», под которым понимались реализуемые заказчиком функции по финансированию строительства и организации (планированию) ввода в действие объектов строительства. В качестве определяющего признака объединения субъектов строительного комплекса рассматривалась технологическая и организационная взаимосвязь в процессе осуществления капитальных вложений⁴.

В рамках постсоветского пространства наблюдалось три фактора инвестиций в строительство, вызванных самоорганизацией. Во-первых, экономика строительной сферы все более приобретала региональный характер. Отказ от масштабных общегосударственных строительных программ сформировал предпосылки и реальные условия предложения строительного продукта в рамках региональной экономики. В определениях инвестиционного строительства часто указывают на его региональный, территориальный характер.

Вторым фактором трансформационного периода можно считать появление в рамках хозяйственных связей «регионального строительного комплекса» (РСК). Устойчивые и долгосрочные взаимоотношения организаций строительной отрасли с ориентированными на строительный процесс подрядчиками и поставщиками позволили расширить круг организаций, вовлеченных в процесс получения конечной продукции. Подрядчики и поставщики, обусловленные «промежуточным» характером своих услуг, выражены по территориальному признаку в своей хозяйственной деятельности. Этот фактор определяет для них экономическое преимущество позиционирования в рамках территориальных строительных комплексов. Но с экономической и финансовой точки зрения РСК не может рассматриваться как целостная система, поскольку она не привязана к выражению интересов заказчика и инвестора — инициатора строительного процесса⁵.

До трансформационного периода существовал единый заказчик - инвестор в лице государства, обуславливающий экономическую целостность РСК, как закрытой экономической системы. Формирование частных инвестиционных процессов, их доминирование (по объемным показателям) по отношению к государственному заказу, можно считать третьим фактором самоорганизации строительной сферы в жилом строительстве.

Основным признаком трансформации инвестиции в строительство можно считать смену приоритетов в субъектах строительной деятельности, основным среди которых является инвестор или заказчик. Сформировались «институциональные инвесторы строительной сферы», инвесторы, имеющие отраслевое ориентирование. Появились организации, позиционирующие себя как «инвестиционно-строительные компании», реализующие функции строительного подряда и инвестирования в одном юридическом лице.

Взаимосвязь строительного  комплекса с интересами инвестора  привела к образованию единой социально-экономической системы - инвестиционно-строительного комплекса.

Количество строящихся и сдаваемых в эксплуатацию жилых домов стало определяться возможностями инвесторов. Эти возможности измеряются объемами капитальных вложений, которые инвесторы могут потратить на создание данного жилья. По мнению Донцовой Л.В., объемы капитальных вложений зависят от:

- доходов (собственных средств) инвесторов;

- возможности и условий получения кредитов банков и других заемных средств, а также использования средств населения, привлеченных средств трудовых коллективов, юридических лиц и др.;

- экономической целесообразности и возможности консолидации (объединения) капиталов в составе банковских пулов, финансово-промышленных групп, транснациональных компаний;

- наличия инвестиционного потенциала институциональных структур (пенсионные и другие фонды, страховые компании и т.п.);

- инвестиционных возможностей государственных и местных бюджетов⁶.

В определениях инвестиционно-строительного комплекса жилой недвижимости, данных разными авторами можно видеть общий подход: попытки внести обобщения и ограничения в совокупность сфер, отраслей, видов деятельности, институтов, механизмов хозяйственного взаимодействия и методов регулирования, относимых к исследуемой системе, а так же попытки выделить признаки отнесения субъектов к инвестиционно-строительной деятельности.

Сведя предложенные в  научной литературе определения инвестиционно-строительного комплекса жилой недвижимости, можно сделать вывод, что авторы основывают свои формулировки на выделении ключевых фраз: определяющих понятий и критериев, которые в свою очередь представляют собой признаки, являющиеся основанием для отнесения данного определения к понятию инвестиционно-строительного комплекса жилой недвижимости⁷.

Среди критериев, характеризующих  понятие инвестиционно-строительного комплекса жилой недвижимости, наиболее четкими в перечисленных источниках являются:

- реализация инвестиций,

- долгосрочные вложения;

- строительный процесс;

- основные фонды, основной капитал, расширенное воспроизводство;

- готовая продукция (недвижимость); территория (регион)⁸.

Как ранее было определено, инвестиционно-строительный комплекс жилой недвижимости представляет собой социально-экономическую систему. Любая система в свою очередь характеризуется как набор элементов и их взаимосвязей в рамках реализации какой-либо функции, определенной внутренними или внешними целями.

Рассматривая сущность и содержание инвестиционно-строительного комплекса жилой недвижимости как социально-экономической системы, в качестве определяющего понятия данного термина целесообразно ввести - «совокупность субъектов хозяйственной деятельности, институтов», представляющих собой элементы системы.

Такое обозначение вполне корректно при описании системы хозяйственных договорных отношений субъектов права инвестиционно-строительного комплекса жилой недвижимости.

Часто в научной и  публицистической литературе используется обобщенный термин «участник инвестиции в строительство».

Участник - тот, кто принимает или принимал участие в чем-либо, в каком-либо предприятии, деле. В данном случае под участником инвестиционно-строительного комплекса жилой недвижимости обозначим организационную единицу (юридическое или физическое лицо), вступающую в устойчивые (выраженные предметно и существенные по времени) коммуникационные отношения с другими организационными единицами инвестиционно-строительного комплекса.

Определим круг участников инвестиции в строительство жилой недвижимости, опираясь на «функциональный» подход, предложенный А.И. Вахмистровым. «Функциональный» подход основан на понимании «…функций организаций и бизнес-единиц, влияющих на формирование отраслевого продукта - объекта строительства или реконструкции»⁹.

В сущности, данный подход является самым широким взглядом на современный инвестиционно-строительный комплекс с точки зрения выделения участников. А.И. Вахмистров предложил выделять функции организаций, основываясь на теории современного менеджмента. Преимущество функционального подхода состоит в том, что он выделяет функциональные единицы вне зависимости от их организационного построения по формам акционерного капитала и видов бизнеса, т.к. организационные построения в современной системе предпринимательства имеют тенденции специализации, укрупнения и соответствующей вертикально-горизонтальной диверсификации. Одно предприятие может реализовывать несколько функций: от заказчика-застройщика до поставщика строительных материалов. Договоры в этом случае носят комплексный характер и по их содержанию понять (выделить) структурные функциональные элементы взаимоотношений практически невозможно. Профессор Ю.Н. Казаков так же указывает на данную тенденцию: «Другая существенная особенность состоит в нередком совмещении в самых разных сочетаниях функций различных участников рынка. Так, инвестор может выступать в роли заказчика (застройщика), а также может быть одновременно генподрядчиком и даже эксплуатирующим хозяйством и т.п. Специализированные компании могут выступать как в роли субподрядчиков, так и работать по прямым договорам с инвесторами или заказчиками. Предприятия промышленности строительных материалов могут быть и поставщиками своей продукции».

Субъекты могут относиться к различным видам деятельности и отраслям, но их объединение в комплекс должно быть определено целевыми функциями и наличием взаимоотношений в рамках реализации функции¹⁰.

Обоснование принадлежности отдельных участников инвестиционно-строительного комплекса необходимо построить с позиции анализа функций организационных его единиц (таблица 1).

Таблица 1 - Функциональные обязанности участников инвестиций в строительство жилой недвижимости