Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

 

Баланс считается абсолютно  ликвидным, если имеют место следующие  соотношения: А1>П_1, А₂>П₂, А_З>П_З, А₄<П₄.

В нашем случае сопоставление  итогов групп по активу и пассиву  имеет следующий вид:

В 2009 году: А1<П_1, А₂>П₂, А_З<П_З, А₄<П₄

В 2010 году: А1< П_1, А₂>П₂, А_З<П_З, А₄<П₄

В 2011 году: А1< П_1, А₂>П₂, А_З<П_З, А₄>П₄

Сравнение итогов первой группы и несоблюдение неравенства А₁>П_1, свидетельствует об отсутствии платежеспособности предприятия сроком до трех месяцев. Как видно из сложившегося неравенства, первое соотношение не выполняется. Следовательно, у предприятия недостаточно денежных средств и краткосрочных финансовых вложений для погашения наиболее срочных обязательств (кредиторской задолженности).

Сопоставление второй группы показателей и соблюдение неравенства А₂>П₂ характеризует тенденцию увеличения текущей ликвидности на срок от 3 до 6 месяцев. Данная тенденция в ЗАО «ПРАГМА» наблюдается в 2009-2011 гг., то есть краткосрочные заемные средства, задолженность участникам по выплате доходов и прочие краткосрочное пассивы могут быть покрыты быстрореализуемыми активами (дебиторской задолженностью, платежи по которым ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты).

Таким образом, баланс ЗАО «ПРАГМА» за 2011 год можно оценить как неликвидный, так как основные неравенства не выполняются.

Анализ платежеспособности с помощью относительных показателей  является более детальным. Для измерения платежеспособности принято выделять три основных показателей ликвидности: коэффициент абсолютной ликвидности; коэффициент быстрой ликвидности; коэффициент текущей ликвидности. Рассчитаем коэффициенты платежеспособности ЗАО «ПРАГМА», и приведем их в таблице 7.

Таблица 7 - Платежеспособность ЗАО «ПРАГМА» за 2009-2011 гг.

Показатели	Рекомендуемая величина	Годы			Изменение (+.-)
		2009	2010	2011	2010 г. к 2009 г.	2011 г. к 2010 г.
1	2	3	4	5	6	7
Коэффициент быстрой ликвидности	0,7-1,5	0,03	0.03	0.07	-	0,04
Коэффициент абсолютной ликвидности	Не ниже 0,2	0,0007	0,0001	0,056	-0,0006	0,0559
Коэффициент текущей ликвидности	1 до 2	0,03	0,03	3,87	-	3,84
Коэффициент обеспеченности собственными средствами	0,1 и больше	0.011	0,015	0,001	0,004	-0,014
Коэффициент маневренности функционального капитала	-	1	1	1.17	-	0,17

 

За 2011 г. несколько повысился коэффициент абсолютной ликвидности, и в конце 2011 года предприятие могло оплатить  около 5% своих краткосрочных обязательств (а в 2009 г. 0,7%). Увеличение коэффициента абсолютной ликвидности объясняется высокими темпами роста денежных средств.

Коэффициент быстрой ликвидности в ЗАО «ПРАГМА» повысился в 2011 г. по сравнению с 2010 г. В 2010 г. по сравнению с 2009 годом данный показатель не увеличился и составил 0,03.

Коэффициент текущей  ликвидности – главный показатель платежеспособности. В 2009-2010 гг. этот показатель меньше единицы, значит организация не располагала объемом свободных ресурсов, формируемых за счет собственных источников. В 2011 г. данный показатель составил 3,87, что больше нормы.

Коэффициент маневренности функционирующего капитала в 2011 г. имеет тенденцию к увеличению, что является положительным моментом в деятельности предприятия.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами исчисляется, чтобы определить степень достаточности собственных оборотных средств предприятия для его финансовой устойчивости. За последние три года значение этого показателя намного меньше нормы, что говорит о недостатке собственных оборотных средств на предприятии.

Оценка экономического состояния ЗАО «ПРАГМА» будет неполной без анализа финансовой устойчивости. Задачей анализа финансовой устойчивости является оценка степени независимости от заемных источников финансирования (таблица 8).

Таблица 8 - Финансовая устойчивость ЗАО «ПРАГМА»

Показатели	Рекомендуемая величина	Годы			Изменение (+, -)
		2009	2010	2011	2010 г. к 2009 г.	2011 г. к 2010 г.
1	2	3	4	5	6	7
Коэффициент капитализации (плечо  финансового рычага)	Не выше 1,5	11,84	18,54	23,74	6,7	5,2
Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования	0,1 до 0,5	-35,5	-27,9	-18,9	7,6	9,0
Коэффициент финансовой независимости (автономии)	0,4 до 0,6	0,0008	0,0005	0,0004	-0,0003	-0,0001
Коэффициент финансирования	Более 0,7	0,0008	0,0005	0,0004	-0,0003	-0,0001
Коэффициент финансовой устойчивости	Более 0,6	0,16	0.11	0,10	-0,05	-0,01

 

Как показывают данные таблицы 8, динамика коэффициента капитализации ЗАО «ПРАГМА» нестабильна, в 2009 году данный коэффициент выше нормы, а в 2010 году так же увеличивается на 6,7 пункта, что свидетельствует о финансовой неустойчивости предприятия.

На увеличение этого  показателя влияют следующие факторы: низкая оборачиваемость, нестабильный спрос на реализуемую продукцию, высокий уровень постоянных затрат.

Однако коэффициент  соотношения собственных и заемных  средств анализируемого предприятия  дает лишь общую оценку финансовой устойчивости. Этот показатель необходимо рассматривать в увязке с коэффициентом  обеспеченности собственными средствами. У ЗАО «ПРАГМА» данный показатель отрицателен, что говорит о недостаточности собственных источников финансирования.

Значение коэффициента автономии ЗАО «ПРАГМА» ниже нормы, что свидетельствует о не благоприятной финансовой ситуации, т.е. собственникам принадлежат менее 1% в стоимости имущества. Этот вывод подтверждает и значение коэффициента финансирования (более 70% финансируется за счет заемных средств).

В целом по итогам проведенного анализа сделан вывод, что несмотря на то, что выручка предприятия  в 2011 году возросла в 6 раз в сравнении с 2010 годом финансовое положение предприятия неблагоприятно поскольку все основные показатели платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия не соответствуют нормам и баланс ЗАО «ПРАГМА» можно признать неликвидным.

 

2.2 Ценовая политика на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге

 

Себестоимость строительства  складывается из трех основных составляющих – это земля (получение прав на земельный участок и стоимость земли), коммуникации (инженерная подготовка, вынос сетей, проектирование, согласование) и собственно строительство (строительно-монтажные работы).

По данным застройщиков, доля строительно-монтажных работ  в общей себестоимости составляет около 65%¹⁶.

По оценкам специалистов, стоимость земли составляет приблизительно 10-15% от себестоимости 1 кв. м жилья массового спроса. Но эта цифра может колебаться: например, в зависимости от того, приобретает ли застройщик инженерно подготовленный участок, либо подводит коммуникации самостоятельно. Для более высоких ценовых классов ситуация достаточно индивидуальна.

Министерство регионального  развития РФ ежеквартально устанавливает  нормативы по средней рыночной стоимости квадратного метра для субъектов РФ. Данный показатель применяется для расчета субсидий из федерального бюджета, предоставляемых гражданам всех категорий на приобретение жилья. По этой же цене происходит аукцион по покупке жилья у застройщиков городом для ветеранов и для расселения аварийного фонда. Рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья для Петербурга на I квартал 2012 г. была определена в размере 48,55 тыс. рублей за 1 кв. м, на II кв. 2012 г. – 50,8 тыс. рублей, на III кв. 2012 г. – 91,95 тыс. рублей, на IV кв. 2012 г. – 53,7 тыс. руб.

По данным Департамента ценообразования в строительстве  и Ассоциации строителей России, в декабре 2012 г. полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса в Санкт-Петербурге составила 57,39 тыс. руб. за 1 кв. м, включая НДС. 29

Комитет экономического развития, промышленной политики и  торговли (КЭРППиТ) утвердил нормативную себестоимость строительства одного кв. метра жилых и нежилых помещений в размере 43,57 тыс. руб. (без НДС). Средняя расчетная стоимость строительства – 45,76 тыс. руб. (также без учета НДС).

В расчетную себестоимость  включены прямые расходы, в том числе на приобретение земли (плата за предоставление объектов недвижимости для строительства), за подключение дома к системам энергоснабжения, а также накладные расходы (содержание офисов, рекламу, продвижение, проценты по банковским кредитам и т.д.). Строительные компании считают расчеты КЭРППиТ заниженными, хотя формально утвержденные нормативы используются только для расчетов между городом и инвестором по предоставлению в государственную собственность соответственно жилых и/или нежилых помещений.

На конец 2012 г. средняя цена предложения на первичном рынке Петербурга находилась на уровне 83,97 тыс. рублей за 1 кв. м (на конец сентября 2012 г. – 82,9 тыс. рублей за 1 кв. м, на конец декабря 2011 г. – 75,8 тыс. рублей за 1 кв. м).

За 1 квартал 2012 года рост средней цены предложения составил 5,7%. За второй квартал 2012 года снижение средней цены предложения составило 0,1%. За 3 квартал 2012 года рост средней цены предложения составил 3,5%. За 4 квартал 2012 года рост средней цены предложения составил 1,3%¹⁷.

В целом за 2012 год рост средней  цены предложения составил 10,7% (диаграмма рисунка 1).

 

 

 

 

 

Рисунок 1 - Динамика изменения средней цены предложения на рынке строящегося жилья в г. Санкт-Петербург

 

Средние цены предложения на рынке строящегося жилья в г. Санкт-Петербург, в зависимости от района города представлены в таблице 9.

Таблица 9 - Средние цены предложения на рынке строящегося жилья в г. Санкт-Петербург, в зависимости от района города, цена в руб./кв. м.

Район	30.12.2011.	30.12.2012.	Изменение цены с начала года, %
Адмиралтейский	Нет данных	139935	-
Василеостровский	107992	125480	16,2
Выборгский	76002	78963	3,9
Калининский	71645	82810	15,6
Кировский	71175	78236	9,9
Красногвардейский	61058	83461	36,7
Красносельский	68223	73865	8,3
Московский	81518	95021	16,6
Невский	68817	74151	7,8
Петроградский	111073	131632	18,5
Приморский	72240	79949	10,7
Фрунзенский	67957	80696	18,8
Центральный	145225	153743	5,9

 

В таблице 10 представлены средние цены предложения на рынке строящегося жилья, в зависимости от типа домов.

Таблица 10 - Средние цены предложения на рынке строящегося жилья, в зависимости от типа домов, цена в руб./кв. м.

Тип дома	30.12.2011.	30.12.2012.	Изменение цены с начала года, %
Панельные дома	69265	74821	8,0
Кирпичные дома	87641	88871	1,4
Кирпично-монолитные дома	76472	84797	10,9

 

В таблице 11 представлены средние цены предложения на рынке строящегося жилья, в зависимости от количества комнат в квартире.

Таблица 11- Средние цены предложения на рынке строящегося жилья, в зависимости от количества комнат в квартире, цена в руб./кв. м.

Тип квартиры	30.12.2011.	30.12.2012.	Изменение цены с начала года, %
Однокомнатные	78125	85366	9,27
Двухкомнатные	73927	82458	11,54
Трехкомнатные	72650	83598	15,07

 

Самыми дорогими квартирами, представленным на рынке первичного жилья, являются квартиры в кирпичных домах. Средняя стоимость квартиры в данном сегменте на конец декабря 2012 г. составила 88871 руб. за 1 кв. м. Наиболее дорогими районами на первичном рынке остаются Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский. Минимальные цены на строящееся жилье на конец 2012 г. были отмечены в Красносельском и Невском районах.

Система скидок традиционно  привязывается к форме оплаты, зависит от длительности рассрочки, величины первого взноса. Максимальную скидку покупатель может получить при стопроцентной оплате квартиры. Но, как говорят эксперты, в любом проекте всегда бывают более и менее удачные по своим потребительским характеристикам квартиры, спрос на которые застройщик регулирует размером предоставляемого дисконта.

За 2011 год Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировало 24918 договоров участия в долевом строительстве. В 2012 году договоров участия в долевом строительстве, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Петербурге было зарегистрировано на 113% больше 2011 года.