Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

 

 

 

 

Таблица 14 – Анализ чувствительности

№	Параметр	Изменение, %	NPV, руб.	NV, руб.	PBP, мес.
Базовый вариант
	нет риска		36 789 966,0	39 990 687,0	32
Варианты после наступления  рисков
1	Удорожание строительства	10%	33 110 969,4	35 991 618,0	40
2	Падение цен на квартиры	10%	29 799 872,4	32 392 456,5	40
3	Падение цен на квартиры и удорожание строительства	10%	26 819 885,2	29 153 210,8	40

 

В таблице 14 проведен анализ чувствительности чистого дисконтированного денежного потока от реализации инвестиционного проекта к изменению следующих факторов (посредством поочерёдного варьирования следующих параметров):

− объем инвестиций;

− цена сбыта;

− общие издержки;

− зарплата персонала;

− ставки по кредитам.

Анализ чувствительности показал, что данный проект является устойчивым к изменению факторов риска. Учитывая это, проектом предусмотрена политика ценообразования, в соответствии с которой:

− во-первых, изменение  стоимости одного квадратного метра  жилья рассчитано исходя из наиболее пессимистического варианта развития событий в ближайшие год-два;

− во-вторых, стоимость  квартир в комплексе «Северная  регата» в проекте установлена на уровне рыночных цен на аналогичное жилье в близлежащих микрорайонах.

В связи с этим, вероятность  снижения цен на возводимое жилье  при осуществлении фактических  продаж в рамках проекта сводится к минимуму.

 

 

 

Выводы

 

1. В целом по итогам  проведенного анализа сделан вывод, что несмотря на то, что выручка предприятия в 2011 году возросла в 6 раз в сравнении с 2010 годом финансовое положение предприятия неблагоприятно поскольку все основные показатели платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия не соответствуют нормам и баланс ЗАО «ПРАГМА» можно признать неликвидным.

2. Структура предложения по классам жилья на первичном рынке за прошедший год практически не изменилась. Эконом-класс по-прежнему занимает большую часть предложения на рынке и составляет на декабрь 2012 года 58,7% от общего количества строительных объектов. Доля комфорт-класса – на уровне 32,9%, строящиеся дома бизнес-класса – это 8,4% от всего рынка.

Малогабаритные квартиры в настоящее время составляют основную часть предложения на первичном рынке. Это обусловлено спросом на них в сегменте жилья массового спроса, который обеспечивает до 90% продаж. Чем выше класс, тем меньше малогабаритных и однокомнатных квартир и, наоборот, больше трех- и четырехкомнатных и крупногабаритных двухкомнатных.

В бизнес-классе распределение  одно-, двух- и трехкомнатных квартир  более равномерно.

В элитном сегменте, где  вопрос цены уходит на второй план, ситуация прямо противоположна: двух- и трехкомнатные квартиры доминируют, а однокомнатные – большая редкость. Чаще всего элитные однокомнатные квартиры – это большие по площади квартиры-студии (от 100 кв. м), дающие клиенту возможность планировать жилое пространство на свой вкус.

3. Анализ проекта  жилого комплекса «Северная регата» ЗАО «ПРАГМА» показал, что данный проект является устойчивым к изменению факторов риска. Учитывая это, проектом предусмотрена политика ценообразования, в соответствии с которой:

− во-первых, изменение  стоимости одного квадратного метра  жилья рассчитано исходя из наиболее пессимистического варианта развития событий в ближайшие год-два;

− во-вторых, стоимость  квартир в комплексе «Северная  регата» в проекте установлена  на уровне рыночных цен на аналогичное  жилье в близлежащих микрорайонах.

В связи с этим, вероятность  снижения цен на возводимое жилье при осуществлении фактических продаж в рамках проекта сводится к минимуму.

 

Глава 3. Предложения по совершенствованию бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата»

 

3.1 Варианты  улучшения бизнес-проекта

 

Проанализировав ситуацию на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга, было подготовлено несколько вариантов улучшения бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата»:

1.) Подготовка квартир  для продажи с отделкой «под  ключ».

С учетом довольно большого спроса на квартиры с отделкой, это будет экономически эффективно и целесообразно. Возможно, рассмотреть вариант «белой» отделки в квартирах – то есть подготовки под оклейку обоев без установки сантехники и напольных покрытий.

2.) Использование более  современных материалов и оборудования.

Средняя цена метра зависит  не только от месторасположения дома, но и от качества его постройки, использования  дорогих/дешевых строительных материалов и оборудования.

Для повышения «классности» данного комплекса, необходимо заменить:

- лифты Могилевского завода на лифты фирмы Otis, Mitsubishi или Kone

- входные двери в  квартиры – металлические

- утепленные двухкамерные  металлопластиковое остекление  балконов и лоджий (вместо «холодного  остекления»)

- облицовка дома навесными  фасадами

Себестоимость квадратного метра в этом случае будет выше, но при этом, спрос на данный объект также повысится, будет выше и репутация компании на рынке недвижимости, что отразится на дальнейшей ее деятельности.

3.) Реализация квартир  и коммерческих помещений после  ввода дома в эксплуатацию.

С учетом того, что компания обладает достаточно крупными собственными средствами, и не нуждается в привлечении  инвестиций, целесообразно было осуществлять строительство за счет собственных  средств, без привлечения покупателей  на данном этапе.

Для окончательного варианта улучшения бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» нужно провести более тщательный анализ целевой аудитории данного проекта.

В силу того, что мы имеем  комплексную жилую застройку, то мы можем рассчитывать на потребителей, нуждающихся в жилье в пределах мегаполиса, но обладающих недостаточной суммой денег для приобретения дорогого  комфортабельного жилья или для индивидуальной застройки. К данной категории можно отнести:

- молодые семьи, разъезжающиеся  с родителями:

- состоявшиеся семьи,  приобретающие жилье для родителей;

- иногородние;

- различные категории  людей, имеющие какое-либо жилье,  но заинтересованные в улучшении  жилищных условий;

- различные категории  людей, использующие в целях  решения проблем с жильем механизмы потребительского кредитования.

 В рамках наиболее  распространенной классификации  предполагается, что основная часть  покупателей (некоммерческое использование)  будет принадлежать к типу  «эконом-класса» - это покупатели. Имеющие минимум возможностей для покупки квартиры, ограниченные в средствах и согласные проживать в квартире с площадью менее нормативной (18-20 кв. м. на 1 человека).

Эти покупатели имеют  очень высокую чувствительность к цене. Доход потребителей в расчете  на члена семьи находится в пределах 30000 руб.

Достаточна распространена схема покупки квартиры используя  банковское кредитование (ипотека), рассрочка  платежа, используется добор суммы  до необходимых взносов.

Исключение составляет сегмент покупателей, ориентированных  на приобретение квартиры для престарелых родителей. Мотивация этого сегмента на взаимодействие с предложениями, аналогичными рассматриваемому проекту, очевидны. Близость к городским коммуникациям и экология – идеальный вариант для пенсионеров. Этот сегмент будет обладать большей платежеспособностью, нежели описанный ранее. Теоретически, можно также рассчитывать на сегмент, приобретающий жилье для взрослых детей. Однако, численность этого сегмента будет более низкой, нежели вариант для родителей, так как молодежь ориентирована на проживание вблизи центров работы, учебы и развлечений. Соответственно, восприятие ценности, предлагаемой проживанием в тихой зеленой зоне вряд ли будет ими воспринята. Следовательно, при сопоставимых ценах, выбор будет, однозначно, ближе к центру города.

 Наиболее вероятными приобретателями квартир для рассматриваемого проекта являются семьи из 2-3 человек, в составе которых двое взрослых и может быть, или планируется один ребенок. То есть наибольшим спросом в данном классе пользуются однокомнатные квартиры, но, судя по проведенному анализу рынка, спрос на 2-3 комнатные квартиры также имеет тенденцию к росту.

Таким образом, портрет потенциального потребителя, может быть сформулирован следующим образом:

 Пол: чаще мужской (но решение о покупке принимается всей семьей, а предварительный поиск производят, преимущественно, женщины).

Возраст: 28-45 лет.

Сфера занятости: работники  коммерческих (реже государственных) компаний, руководители, частные предприниматели.

Образование, высшее, средне-специальное.

Состав семьи: большинство  семьи и преимущественно с  детьми. Однако присутствуют и семьи  одиночки.

Мотивы: решение собственных  жилищных проблем (как приобретение жилья при его отсутствии, так  и улучшение жилищных условий, иногда с использованием кредитных схем), решение жилищных проблем у детей/родителей, реже – инвестиции в недвижимость (тенденция растущая), перспектива коммерческого использования (разновидность инвестиции).

При поиске предложений  основное внимание уделяется параметрам предложения: (цена, местоположение), компания-продавец имеет референтное значение.

Большинство потенциальных  покупателей имеет сложности  с информацией, необходимой для  оценки надежности компании-партнера.

Наиболее важным параметром, после цены, для покупателей будет  известность компании, чем более известна, тем больше доверия. Отсюда необходимость брендовой компоненты в перспективных программах продаж жилого комплекса «Северная регата».

Следует принимать во внимание, что фактор цены значим и для иногородних покупателей, которые будут привлечены уровнем стоимости квартир в рассматриваемом проекте, так как для них фактор цены наиболее значим, чем местоположение.

Все, перечисленные выше, сегменты являются целевыми, с точки  зрения рассматриваемого проекта. При выборе стратегии нацеливания желательно использовать модель недиффиринцированного маркетинга, которая позволяет  осуществлять общую коммуникацию для представителей различных сегментов, так как, в нашем случае, формулировка конкурентных преимуществ позволяет доносить ценность предложения, одновременно, до всех заинтересованных представителей потенциального спроса.

Приморский район, где расположен жилой комплекс «Северная регата» - один из самых динамично развивающихся в городе. Его уникальностью является удачное месторасположение – близость к рекреационной зоне, Финскому заливу и центру города, что делает район очень популярным как у покупателей жилья, так и застройщиков.

Приморский район много  лет сохраняет лидерство по вводу  жилья.

В квартале, ограниченном Камышовой ул., Планерной ул., Приморским шоссе и Магистралью № 19 (Шуваловским пр.) велось строительство 6 жилых объектов (таблица 15).

Таблица 15. - Строящиеся жилые дома  со сроком сдачи в 2012 г. в Приморском районе

Адрес	Название	Тип дома	Застройщик
Ул. Мебельная	Токио	КМ	Сэтл Сити
Ул. Туристская	Хайтек-Сити	КМ	Петротрест
Оптиков/Туристская	Якорь	КМ	Лидер Групп
Богатырский/Яхтенная	Северная Регата	КМ	ПРАГМА
Оптиков/Туристская	Лахта	КМ	Прок
Богатырский/Туристская	Юнтоловский	КМ	ЦДС