Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

 

Выделенные функции  не пересекаются, хотя и могут быть выражены в одном организационном решении - предприятии, а коммуникации одной функциональной единицы всегда предметно целостны и однородны. Вне зависимости от формы акционерного построения организации всегда можно выделить в нем соответствующие позиционируемые (доминантные) функциональные единицы. Доминантные функции организационных единиц в теории современного менеджмента также называют «ролями». Наименование «роли» отражает доминантную функцию организационной единицы так, как это отражено в функциональном разделении участников А.И. Вахмистрова.

Таким образом, целевой  функцией инвестиций в строительство жилой недвижимости является оптимизация работы «основных производственных и непроизводственных фондов», «основного капитала», «готовой строительной продукции в виде жилых зданий», «долгосрочных вложений в экономику» и т.п.). Обобщив вышесказанное, в качестве целевой функции инвестиций в строительство жилой недвижимости будем считать оптимальное производство готовой продукции (недвижимости).

Готовая продукция (недвижимость) является конечной продукцией отрасли, распределение экономической выгоды от ее производства и реализации является предметом взаимоотношений субъектов инвестиций в строительство жилой недвижимости.

Субъекты инвестиций в строительство жилой недвижимости задействованы в процессе инвестирования, строительства и потребления (эксплуатации).

То есть, в данном параграфе  предложено определение инвестиций в строительство жилой недвижимости, логически отвечающее всем свойствам инвестиционно-строительного комплекса как социально-экономической системы.

Инвестиционная деятельность по строительству жилой недвижимости - совокупность субъектов хозяйственной деятельности и институтов, вовлеченных в процессы инвестирования, строительства, потребления (эксплуатации) с целью распределения экономической выгоды от производства готовой продукции (жилой недвижимости).

 

1.3 Обзор инвестиционных  проектов крупнейших строительных  компаний по возведению жилых  комплексов в Санкт-Петербурге

 

По статистическим данным, Петербург находится на четвертом месте в России по объемам сданного в эксплуатацию жилья, уступая лишь Москве, Краснодарскому краю и Татарстану. К концу 2012 года в Северо-Западном федеральном округе было сдано более 3 млн кв. м жилья, что на 3% больше, чем в 2011 году.

Если за 2011 год на территории Петербурга и пригородной зоны в продажу вышли объекты, общая площадь квартир в которых составила 2,5 млн кв. м, то с января по декабрь 2012 года продажи открыты в объектах площадью 3,2 млн кв. м.

На конец декабря 2012 года объем рынка составлял 6,2 млн кв. м, из которых 4,8 млн кв. м. (77,4%) – в Санкт-Петербурге и 1,4 млн кв. м (22,6%) – в пригородной зоне Ленинградской области. В 2011-м цифры были иные: 84,3% – в городе и 15,7% – в пригородах¹¹.

Пригородная зона (в основном Всеволожский район области и  Пушкинский район города) за 2012 год показала прирост по выводу на рынок новых объектов в размере 78%.

Количество инвестиционных сделок на первичном рынке в 2012 году, по данным аналитиков, выросло вдвое. Больше всего инвесторов интересуют небольшие квартиры на нулевом цикле реализации проекта. Наиболее востребованы для инвестирования студии и 1-комнатные квартиры. На их долю приходится более 80% всех вложений в недвижимость, около 15% – это инвестиции в 2-комнатные квартиры.

Предложение почти адекватно  спросу. Всего в Петербурге, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за 2012 г. продано около 3 млн кв. м жилья, это на 15-18% больше, чем в 2011 г.

По данным комитета по строительству, в 2012 году в Петербурге построено 2,576 млн кв. м жилья. Это на 130000 кв. м меньше показателей 2011 года.

Часть застройщиков просто не успели сдать свои объекты в IV квартале 2012 года, поэтому стоит ожидать высокой цифры ввода жилья в I квартале 2013 года. Кроме того, наблюдается тенденция к осваиванию ближайших пригородов Петербурга – таким образом, больше введенного жилья, чем в предыдущие годы, попадает в статистику по Ленобласти.

По данным Комитета по строительству, установленный на 2013 год минимум – 2,4 млн кв. м.¹²

За счет городского бюджета  в 2012 году сдано около 264 тыс. кв. м  жилья.

Таблица 2 - Динамика объемов жилищного строительства в Петербурге

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.
Ввод жилья по годам, млн кв. м	3,21	2,6	2,656	2,706	2,576
В т. ч. за счет бюджета, млн кв. м	0,373	0,650	0,323	-	0,26
Общая площадь проданных квартир  на первичном рынке, млн кв. м	2,20	1,6	2,2	2,5	2,5
Количество проданных квартир  на первичном рынке, тыс. шт.	37,00	-	27,0	38,0	-
Общий объем жилищного строительства (на конец года), млн кв. м	Н.д.	7,85	6,9	5,5	6,2

 

В 2012 году в Петербурге завершено строительство 612 домов (из них 460 – односемейные), рассчитанных на 41758 квартир.

Лидером по объему новостроек впервые  стал Пушкинский район, где введено более 643000 кв. м жилья. Это стало возможным благодаря ГК «Балтрос», которая сдала более 500000 кв. м в проекте «Славянка». На втором месте – Выборгский район. Он также обязан этим результатом одному застройщику: «Главстрой-СПб» достроил в 2012 году более 263000 кв. м. На третьем месте – Красносельский (300 000 кв. м), а лидировавший несколько лет Приморский – только на пятом, после Невского района.

Самый крупный застройщик – ГК «Балтрос». Комитет по строительству  ввел почти 264 тыс. кв. м, столько же – «Главстрой-СПб». Структуры Группы ЛСР сдали около 223 тыс. кв. м. ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») завершило около 225 тыс. кв. м жилья¹³.

Хотя некоторые застройщики  говорят о грядущем дефиците предложения, статистика пока не подтверждает эти прогнозы. В последние 3 года рынок нового строительства демонстрировал прирост объемов в среднем на 740 тыс. кв. м ежегодно. Так, в 2010-м на рынок было выведено жилья в новостройках (Петербург и ближайший пригород) на 757 тыс. кв. м больше, чем в 2009-м, а в 2011-м – на 733 тыс. кв. м больше, чем в 2010 г. За 9 месяцев 2012 года рынок получил жилья на 741 тыс. кв. м больше, чем за тот же период 2011-го. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за три квартала 2012 года в целом городской рынок пополнился примерно 2,2 млн кв. м предложения в новостройках. За тот же период 2011-го – 1,8 млн. За весь прошлый год на рынок вышло около 2,55 млн кв. м жилья, в 2012 году, по оценкам специалистов компании, около 2,7 млн кв. м.

Больше всего новых объектов в настоящее время в пригородной зоне Всеволожского района. За последние 2,5 года здесь в продажу вышли объекты с общей площадью квартир около 1,3 млн. кв. м. На втором месте, во многом благодаря реализации ЖК «Северная долина», – Выборгский район Петербурга (около 1,1 млн кв. м). На третьем – Приморский район (1 млн кв. м).

В основном эконом-класс концентрируется на Парнасе, в Парголово, Мурино, Кудрово, Колтушах и прочих окраинах. Комфорт-класс рассредоточен по всему городу, приближаясь к метро, в отличие от эконома. Проекты сегментов «бизнес» и «элита» традиционно располагаются в центре – Петроградский, Московский и Василеостровский, Центральный районы.

Структура предложения по классам  жилья на первичном рынке за прошедший  год практически не изменилась. Эконом-класс по-прежнему занимает большую часть предложения на рынке и составляет на конец 2012 года 58,7% от общего количества строительных объектов. Доля комфорт-класса – на уровне 32,9%, строящиеся дома бизнес-класса – это 8,4% от всего рынка.

Малогабаритные квартиры в настоящее время составляют основную часть предложения на первичном рынке. Это обусловлено спросом на них в сегменте жилья массового спроса, который обеспечивает до 90% продаж.

Чем выше класс, тем меньше малогабаритных и однокомнатных квартир и, наоборот, больше трех- и четырехкомнатных и крупногабаритных двухкомнатных.

В бизнес-классе распределение одно-, двух- и трехкомнатных квартир  более равномерно.

В элитном сегменте, где вопрос цены уходит на второй план, ситуация прямо  противоположна: двух- и трехкомнатные квартиры доминируют, а однокомнатные – большая редкость. Чаще всего элитные однокомнатные квартиры – это большие по площади квартиры-студии (от 100 кв. м), дающие клиенту возможность планировать жилое пространство на свой вкус.

В 2012 году в Петербурге сдавались в эксплуатацию жилые комплексы, многие из которых проектировались в разгар кризиса. В тот период старые проекты часто перерабатывались до неузнаваемости, в основном, по части квартирографии: число двух- и трехкомнатных квартир уменьшалось, вместо них проектировалось большое число студий и однокомнатных квартир.

Наиболее значимые жилые  комплексы города представлены в таблитце 3.

Таблица 3 - Проекты новых жилых комплексов крупнейших строительных компаний по возведению жилых комплексов в Санкт-Петербурге продажи квартир которых уже начались¹⁴

Название проекта	Застройщик	Местоположение	Общая площадь жилья, кв. м / срок сдачи	Номер очереди, где начинаются продажи в 2012 г. / ее площадь, кв. м / срок сдачи очереди
ЖК в Девяткино	Setl City	Всеволожский, Девяткино	380 000 / 2019 г.	1 / 80 000 / 2014 г.
«Австрийский квартал»	Полис-групп	Всеволожский р-н, Кудрово	Н.д./2013-2015	1,2/ 40 776 / 2013-2014 гг.
«Вена»	Setl City	Всеволожский р-н, Кудрово	100 000 / 2016 г.	3 / 45 600 / 2013 г.
«Семь столиц»	ЦДС	Всеволожский р-н, Кудрово	120 000 / 2016 г.	1 / 27 000 / 2013 г.
«Новыый Оккервиль»	ИСК Отделстрой	Всеволожский р-н, Кудрово	850 000 / 2016 г.	3 / 64 000 / 2014 г.
«Тридеевяткино царство»	УНИСТО Петросталь	Всеволожский р-н, Мурино	210 000 / 2018 г.	1 / 27 000 / 2013 г.
Северная долина	«Главстрой СПб»	Выборгский р-н.	2 227 800 / 2014 г.	4 / 210 000 / н.д.
Юнтолово	«Главстрой СПб»	Приморский р-н	2 200 000 / 2017 г.	1/ 114 630 / 2013 г.

 

Кто же ориентируется  на комфорт-класс? Прежде всего, покупатели в возрасте от 30 лет, улучшающие жилищные условия и приобретающие более комфортные двух- или трехкомнатные квартиры (но таковых всего 14%). Еще 5% – преуспевающие молодые люди, неженатые, подбирающие себе комфортное жилье в обжитых районах города. Последние 19% включают в себя пожилых людей, в основном приезжих из других регионов, которые не готовы жить в мегаполисе, а предпочитают селиться в Ленобласти.

Все более популярной в сегменте «комфорт» становится квартира планировки «евро» или «евродвушка». Она по документам, метражу и цене соответствует однокомнатной, но по сути это «двушка». Чаще всего это квартиры 44-47 метров, состоящие из просторной кухни-гостиной (от 20 метров), а также небольшой комнаты-спальни (от 13 метров). В результате покупатель получает квартиру из двух полноценных помещений. В просторной кухне-гостиной можно заниматься приготовлением еды, принимать гостей, отдыхать, играть с детьми. Некоторые предпочитают разделить гостиную и кухню перегородкой и получают стандартную «двушку».

Продолжает расти спрос на квартиры с отделкой. С 2008 года спрос на квартиры с отделкой увеличился в 2 раза, и сегодня его объем на рынке составляет порядка 40%.

По данным ГК «Пионер», 63% клиентов готовы рассматривать в  качестве предложения квартиры с отделкой. В 2008 году таких клиентов было лишь 20%¹⁵.

В последнее время  на рынке строящегося жилья появилась  любопытная тенденция: в состав водного жилого комплекса включаются корпуса различных классов. Сочетаются, как правило, наиболее близкие сегменты: элитный и «бизнес», «комфорт» и «бизнес», «эконом» и «комфорт».

Включение в состав единого комплекса жилья разных ценовых категорий вполне оправданно. Исторически так сложилось, что в Петербурге еще в прошлые века в рамках одного дома появлялось жилье различного уровня. Сегодня эта тенденция получает продолжение.

Совмещение различных классов свойственно крупным проектам. Причем такая тенденция по мере появления в городских границах все новых проектов редевелопмента, которые реализуются на обширных территориях, будет набирать обороты. «Большой по площади участок диктует особенности застройки, – говорит эксперт. – Логичнее всего на участке, разные зоны которого имеют свои характеристики, размещать объекты, в которых будут предлагаться квартиры для различных категорий потребителя. Это не только улучшит экономику проекта, но и позволит застройщику быть более честным по отношению к своему клиенту. Например, подобный подход используется в проектах жилых комплексов от компании Setl City.